Кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» (далее — Компания, Гарант-Инвест) обусловлен сильным бизнес-профилем, высокой рентабельностью бизнеса и очень сильной оценкой денежного потока. Давление на рейтинг оказывают высокий отраслевой риск и низкая оценка ликвидности.
Компания является основным бизнес-активом Финансово-промышленной корпорации «Гарант-Инвест». Компания владеет и управляет портфелем коммерческой недвижимости, а также занимается девелопментом и редевелопментом объектов коммерческой недвижимости в Москве. В собственности Компании находятся 13 торговых центров общей площадью 127,1 тыс. кв. м, из которых арендопригодная площадь составляет 76,13 тыс. кв. м.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как высокий в связи с цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет.
Сильный бизнес-профиль обусловлен очень высокой загрузкой площадей, высоким качеством договорных условий (82% площадей сдаются сетевым арендаторам по долгосрочным контрактам), а также средней диверсификацией по активам и арендаторам.
Средняя оценка корпоративного управления Компании обусловлена высокой оценкой структуры управления и средней оценкой стратегии, структуры группы и финансовой прозрачности. В 2016–2018 годах Компания успешно реализовала стратегию модернизации и реновации собственных объектов, что позволило существенно увеличить чистый операционный доход. Кроме того, с 2017 года Компания реализует инвестиционную программу редевелопмента, в рамках которой уже успешно проведен редевелопмент ТЦ «Перово Молл», а также сети из шести районных торговых центров «Смолл». Программа редевелопмента рассчитана до 2023 года. В рамках программы Компания планирует приобрести торговые объекты площадью около 100 тыс. кв. м для их редевелопмента и последующей инвестиционной продажи. Сдерживающее влияние на оценку стратегии и управления рисками оказывает практика выдачи существенных объемов займов как связанным, так и не связанным сторонам.
Высокая рентабельность. По оценке АКРА, средневзвешенная ставка капитализации (отношение чистого операционного дохода к рыночной стоимости недвижимости) за 2018–2021 годы составит 8,7%. Средневзвешенная оценка чистого операционного дохода с кв. м арендопригодной площади, по расчетам Агентства, составит 27 тыс. руб.
Средняя оценка долговой нагрузки и средние показатели обслуживания долга. Средневзвешенное отношение общего долга к чистому операционному доходу оценивается на уровне 7х, что соответствует средней оценке долговой нагрузки. Средневзвешенный LTV (Loan to Value) на уровне 0,61х также соответствует средней оценке долговой нагрузки. Средневзвешенное отношение чистого операционного дохода к платежам оценивается на уровне 1,4х, что предполагает среднюю оценку обслуживания долга.
Слабая ликвидность. Очень низкое значение коэффициента краткосрочной ликвидности (0,74х) обусловлено существенным объемом погашений долга, приходящимся на 2019–2020 годы при сравнительно небольшом объеме неиспользованных открытых кредитных линий. АКРА не учитывает в расчете ликвидности возможности погашения выданных Компанией займов, при этом учитывая их в качестве источника финансирования инвестиционной программы. Несмотря на очень низкое значение коэффициента краткосрочной ликвидности, качественная оценка ликвидности определяется как средняя благодаря наличию диверсифицированных источников внутреннего и внешнего финансирования при наличии пиковых выплат по долгу.
Ключевые допущения
- рост арендных ставок в основных ТЦ Компании с темпом инфляции;
- сохранение высокого уровня загрузки площадей основных ТЦ;
- инвестиции в программу редевелопмента на уровне порядка 12 млрд руб. в 2019–2021 годах при частичной реализации объектов в 2020–2021 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- рост коэффициента краткосрочной ликвидности выше 1х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- рост отношения общего долга к чистому операционному доходу выше 8х при одновременном росте показателя LTV выше 0,8х;
- снижение отношения чистого операционного дохода к платежам ниже 1,2х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» был присвоен впервые. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты рейтингового действия (24.12.2018).
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест», не выявлены.
Показатель обслуживания долга оценивался с отступлением от методологии, поскольку долг представлен кредитами без амортизации; в расчете показателя покрытия учитывались только процентные платежи.
АКРА не оказывало АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
