Кредитный рейтинг ООО «РКС Девелопмент» (далее — Компания, РКС) обусловлен высоким отраслевым риском, малым размером бизнеса Компании, ее слабой рыночной позицией и низкими показателями покрытия долга. Поддержку кредитному рейтингу оказывают высокая рентабельность, хорошая ликвидность, сильная оценка денежного потока, адекватный уровень корпоративного управления, а также средние оценки бизнес-профиля, географической диверсификации и долговой нагрузки.
Основное направление деятельности Компании – возведение качественного и доступного жилья комфорт-класса с отделкой «под ключ» в различных регионах России, что обусловлено высоким спросом на такой продукт за пределами Московской и Ленинградской областей. За всю историю Компании общая площадь введенных в эксплуатацию жилых комплексов составила более 380 тыс. кв. м, из которых 188,4 тыс. кв. м введено в эксплуатацию в Краснодарском крае. Компания занимается строительством жилой недвижимости в рамках проектного финансирования с 2011 года. Основными бенефициарами Компании являются И. Сагирян (60%) и АО «НПФ «Благосостояние» (40%, владение осуществляется через ООО «РКС Холдинг»).
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт на протяжении последних пяти лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Средние оценки бизнес-профиля и географической диверсификации, адекватная оценка корпоративного управления. Текущий портфель проектов умеренно диверсифицирован ввиду того, что на текущий момент Компания реализует четыре собственных проекта, а также занимается реализацией сторонних проектов в качестве контрактного девелопера (fee developer). Объем текущего портфеля проектов Компании (включая fee development) превышает 300 тыс. кв. м. С момента своего основания Компания не допустила ни одного случая просрочки сдачи объектов. При этом к моменту завершения строительства достигается высокая степень распроданности проектов. Высокий уровень организации продаж является важным конкурентным преимуществом Компании, благодаря чему она также выступает в качестве агента по продажам в проектах, реализуемых сторонними организациями. У Компании нет собственных производственных мощностей, а строительные работы передаются на субподряд. Реализуемые Компанией проекты расположены в Твери, Пензе, Краснодаре, Сочи, Анапе; к настоящему времени завершены проекты в Ханты-Мансийске, Астрахани, Нягани и Темрюке. В то же время Компания не присутствует в премиальных столичных регионах, в связи с чем географическая диверсификация оценивается как средняя. В среднесрочной перспективе стратегия Компании предполагает повышение уровня диверсификации и расширение масштаба деятельности на 2–4 проекта ежегодно в привлекательных регионах, преимущественно в Краснодарском крае (Краснодар, Сочи, Анапа), а также Нижнем Новгороде, Перми и Казани. Основными управляющими органами Компании являются совет директоров, состоящий из топ-менеджеров Компании и представителей НПФ «Благосостояние», и консультативный совет, членами которого являются основатель и основной акционер Компании И. Сагирян и два независимых члена. Структура Группы РКС умеренно усложнена, что объясняется особенностями российского законодательства. Финансовая прозрачность оценивается Агентством как адекватная.
Средняя долговая нагрузка и низкий уровень покрытия долга. При оценке долговой нагрузки АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Согласно оценке АКРА, средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год значение отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 1,9х, отношение общего долга к капиталу — 1,2х. Долговая нагрузка Компании оценивается как средняя. В связи с относительно высоким уровнем ставок заимствования уровень покрытия процентных платежей оценивается как низкий, т.к. средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ожидается на уровне 1,7х.
Cильная оценка денежного потока обусловлена высоким средневзвешенным за период с 2017 по 2022 год уровнем рентабельности Компании по FCF. Согласно соглашению акционеров, Компания не планирует выплату дивидендов вплоть до 2024 года.
Ключевые допущения
- Соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА были учтены строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущей строительной программе Компании;
- отсутствие дивидендных выплат на горизонте прогноза.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 2,5х при одновременном снижении отношения общего долга к капиталу ниже 1х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- рост отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 4х;
- снижение отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 1х;
- существенное ухудшение доступа к ликвидности;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели деятельности Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb-
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг ООО «РКС Девелопмент» был присвоен АКРА впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «РКС Девелопмент», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «РКС Девелопмент» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «РКС Девелопмент», не выявлены.
АКРА не оказывало ООО «РКС Девелопмент» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
