Кредитный рейтинг АО «Лаут» (далее — Компания, «Лаут») обусловлен высоким отраслевым риском, слабыми оценками денежного потока, ликвидности и корпоративного управления, высокой долговой нагрузкой и низким покрытием долга. В то же время поддержку уровню рейтинга оказывают сильный бизнес-профиль и высокая рентабельность Компании.
«Лаут» является владельцем и оператором ТРЦ «Саларис». Общая площадь торгового центра составляет 308 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 105 тыс. кв. м. «Лаут» входит в группу «Plaza B.V.» (далее — Группа), которая занимается инвестиционной деятельностью, девелопментом, эксплуатацией и управлением коммерческой недвижимостью (проекты Группы: ТРЦ «Саларис», ТРЦ «Павелецкая Плаза», МФК Columbus).
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как высокий, что связано с цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт в течение предыдущих лет.
Сильный бизнес-профиль характеризуется очень высокой загрузкой площадей (97%), преимущественно долгосрочным характером заключенных договоров аренды и слабой диверсификацией (наличие в портфеле одного объекта с диверсифицированной структурой арендаторов).
Слабая оценка корпоративного управления Компании. Стратегия управления Компании оценивается как средняя. Управление торговыми центрами Группы осуществляет подконтрольная ей Mall Management Group, обладающая большим опытом в данной сфере. Основным направлением стратегии Компании на ближайшие годы является обеспечение роста денежного потока от аренды и ставки капитализации. Давление на оценку корпоративного управления оказывает низкая оценка управления рисками: Компания подвержена повышенным процентным рискам в связи с тем, что весь привлеченный ей долг имеет плавающую процентную ставку без ограничения ее максимального размера, что может привести к существенному росту процентных расходов в случае повышения ключевой ставки ЦБ. Низкий уровень финансовой прозрачности и слабая оценка структуры управления и структуры Группы также оказывают сдерживающее влияние на оценку корпоративного управления.
Высокая рентабельность. По оценке АКРА, средневзвешенное отношение NOI (net operating income) к рыночной стоимости недвижимости за 2020–2022 годы составит около 8,5%. Средневзвешенная за указанный период оценка NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади, по расчетам Агентства, составит 15,2 тыс. руб.
Высокий уровень долговой нагрузки и слабые показатели обслуживания долга. Средневзвешенное отношение общего долга к NOI за 2020–2022 годы оценивается на уровне 10,4х, средневзвешенный показатель LTV (loan-to-value) — на уровне 0,9х. Положительное влияние на оценку фактора оказывает долгосрочный характер долга и комфортный график его погашения. Из-за значительного объема долга наибольшее давление на финансовые показатели оказывают существенные процентные выплаты, степень покрытия которых оценивается как низкая: средневзвешенное отношение NOI к платежам ожидается на уровне 1,1х.
Слабая ликвидность, низкие показатели денежного потока и агрессивная финансовая политика. На значение коэффициента краткосрочной ликвидности (0,92х) влияют существенный рост NOI в прогнозном периоде (включая возврат уплаченного НДС за счет накопленных в период строительства торгового центра налоговых активов), комфортный график погашения долга, а также отсутствие открытых кредитных линий в банках. С момента ввода в эксплуатацию ТРЦ «Саларис» (2019 год) Компания завершила инвестиционную фазу, благодаря чему ожидается существенный рост рентабельности по FCF (free cash flow): ее средневзвешенное значение за 2020–2022 годы оценивается Агентством на уровне 3,8%. Среди потенциальных факторов риска АКРА отмечает агрессивную финансовую политику Группы, связанную с высокой инвестиционной активностью.
Ключевые допущения
- рост арендных ставок на 15% ежегодно в 2021 и 2022 годах и на 5% ежегодно в последующие годы;
- сохранение текущего очень высокого уровня загрузки площадей.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- рост средневзвешенного за период с 2020 по 2022 год коэффициента NOI/платежи выше уровня 1,2х;
- снижение средневзвешенного коэффициента общий долг/NOI ниже 8х при одновременном сокращении средневзвешенного значения LTV до уровня 0,8х и ниже;
- рост коэффициента краткосрочной ликвидности выше 1x.
К негативному рейтинговому действию может привести:
- рост средневзвешенного за период с 2020 по 2022 год показателя LTV выше 1х при одновременном ухудшении средневзвешенного коэффициента общий долг/NOI ниже уровня 1х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присваивались.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации и Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен АО «Лаут» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Лаут», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Лаут» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности АО «Лаут», не выявлены.
АКРА не оказывало АО «Лаут» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
