Кредитный рейтинг ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (далее — Компания, Группа) обусловлен сильным бизнес-профилем, сильной географической диверсификацией, очень высокой рентабельностью, низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга и сильным денежным потоком. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают средние оценки рыночной позиции и размера Компании, а также существенная зависимость от крупнейшего кредитора (ПАО Сбербанк).

Компания с 2004 года занимается девелопментом жилой многоквартирной недвижимости массового сегмента. В настоящее время она реализует проекты в Екатеринбурге, Тюмени, Сургуте, Новосибирске, Московской области и планирует к реализации проекты в Москве. Объем текущего строительства по состоянию на начало марта 2020 года составляет 770 тыс. кв. м., объем ввода жилья в 2019 году составил 186,5 тыс. кв. м. По результатам 2019 года Компания заняла 19-е место среди российских застройщиков по объему ввода жилья и 29-е место по объему портфеля текущего строительства по состоянию на начало февраля 2020 года.

Ключевые факторы рейтинговой оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт на протяжении последних пяти лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.

Сильный бизнес-профиль обусловлен очень высокой диверсификацией проектов, очень высокой оценкой условий и сроков их реализации (продажи хорошо скоординированы с темпами строительства, доля жилья, сданного в эксплуатацию с задержкой, в портфеле проектов за последние три года незначительна). Компания демонстрирует высокий уровень организации управляющих функций (в том числе генерального подрядчика и технического надзора), самостоятельно выполняет архитектурные и проектировочные функции и обладает собственной развитой платформой продаж.

Средняя рыночная позиция и сильная географическая диверсификация. Компания занимает заметные доли рынка в Екатеринбурге (6,7%), Новосибирске (6,88%) и Тюмени (11,7%). Данные регионы отличаются хорошими показателями численности населения и платежеспособного спроса. Компания также реализует проекты в Сургуте и Московской области, в ближайшие годы планируется начало строительства в Москве. Большинство проектов Компании относится к массовому сегменту.

Высокий уровень корпоративного управления. По оценке Агентства, Компания реализует успешную и последовательную стратегию, позволяющую в перспективе существенно упрочить ее конкурентные преимущества. Планами Компании предусматривается увеличение рыночной доли в регионах ее деятельности и увеличение ежегодного объема продаж до 600 тыс. кв. м. к 2030 году. Одной из ключевых стратегических целей является обеспечение высокой рентабельности проектов по сравнению со среднеотраслевым уровнем. Структура Группы является достаточно простой: застройщиком по всем проектам Компании выступает одно и то же юридическое лицо, что позитивно оценивается Агентством и нехарактерно для отрасли. Организация корпоративного управления оценивается Агентством как адекватная, в структуре присутствует ряд коллегиальных органов управления, совет директоров находится в стадии формирования. Финансовая прозрачность Компании оценивается как адекватная.

Очень высокие рентабельность и показатели обслуживания долга при низкой долговой нагрузке. Средневзвешенная за период с 2017-го по 2022 год рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов оценивается АКРА на уровне 25%. Очень высокая (по сравнению с отраслевыми стандартами) рентабельность отражает высокую операционную эффективность Компании. При оценке долговой нагрузки Агентство корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей по итогам 2018 года составило 0,08х, средневзвешенное за период с 2017-го по 2022 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается на уровне 0,18х. В то же время присутствует ярко выраженная зависимость от ключевого кредитора (ПАО Сбербанк), что связано с особенностями структуры Группы и законодательства (реализацией проектов Компании занимается единый застройщик). Скорректированный на процентные платежи по проектному долгу средневзвешенный показатель FFO до чистых процентных платежей / чистые процентные платежи за период с 2017-го по 2022 год оценивается на уровне 8,8х.

Ликвидность ниже средней при очень высокой оценке денежного потока.  Оценка ликвидности Компании является результатом низкой качественной оценки ликвидности вследствие сильно выраженной зависимости Компании от одного кредитора, а также средней оценки текущей ликвидности, отражающей планируемое увеличение земельного банка. Для оценки рентабельности по FCF компаний-застройщиков АКРА корректирует показатель свободного денежного потока на сумму расходов на строительство по проектам с использованием счетов эскроу, таким образом, по оценке АКРА, средневзвешенная скорректированная рентабельность по FCF за период с 2017-го по 2022 год составит 11,7%.

Ключевые допущения

  • соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
  • в расчетах АКРА были учтены строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущей строительной программе Компании

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

  • увеличение доли продаж в премиальных регионах (Москва, Московская область и/или Новая Москва, Санкт-Петербург);
  • снижение зависимости от единственного кредитора.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • рост скорректированного на проектный долг показателя чистый долг / FFO до чистых процентных платежей до уровня более 2х при одновременном снижении показателя FFO до чистых процентных платежей / чистые процентные платежи ниже 8х;
  • снижение цен на первичном рынке жилой недвижимости в регионах присутствия Компании более чем на 15% в прогнозном периоде.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.

Корректировки: отсутствуют.

Рейтинги выпусков

Ключевые характеристики выпуска

Заемщик

ООО «Брусника. Строительство и девелопмент»

Кредитный рейтинг эмитента

BBB+(RU), прогноз «Стабильный»

Фактический эмитент

ООО «Брусника. Строительство и девелопмент»

Тип ценной бумаги

Биржевые облигации бездокументарные процентные неконвертируемые с обязательным централизованным учетом прав серии 001Р-01

Объем эмиссии

4 млрд руб.

Регистрационный номер

4B02-01-00492-R-001P

Дата начала размещения

12.03.2020

Дата погашения

09.03.2023


Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссия является старшим необеспеченным долгом ООО «Брусника. Строительство и девелопмент». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпуска АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем ожидаемый кредитный рейтинг выпуска приравнивается к кредитному рейтингу ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (BBB+(RU)) и устанавливается на уровне eBBB+(RU).

Кредитный рейтинг выпуску облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» серии 001P-01 будет присвоен АКРА после получения финальной документации. В случае существенных отличий финальной документации от полученных предварительных материалов АКРА может изменить рейтинг эмиссии относительно уровня ожидаемого кредитного рейтинга.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и ожидаемый кредитный рейтинг выпуска облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии анализа взаимосвязи компаний внутри группы, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении ожидаемого кредитного рейтинга также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.

Кредитный рейтинг ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и ожидаемый кредитный рейтинг выпуска облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» были присвоены впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза. АКРА присвоит итоговый кредитный рейтинг выпуску облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» в течение 90 дней с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг и ожидаемый кредитный рейтинг были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг и ожидаемый кредитный рейтинг являются запрошенными, ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» принимало участие в процессе их присвоения.

Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», не выявлены.

АКРА не оказывало ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках рейтингового процесса выявлены не были.

Версия для печати
Скачать PDF

Аналитики

Василий Танурков
Директор, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 03 44
Александр Гущин
Директор - руководитель направления среднего бизнеса, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 04 89, доб. 121

Методологии

Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.