АКРА подтвердило кредитный рейтинг ООО «Сэтл Групп» на уровне A-(RU), прогноз «Стабильный», и выпусков его облигаций — на уровне A-(RU)

Кредитный рейтинг ООО «Сэтл Групп» (далее — Компания, Группа, «Сэтл Групп») обусловлен сильными рыночной позицией и бизнес-профилем Компании, очень низкой долговой нагрузкой и очень высоким показателем покрытия процентных платежей, а также высокой рентабельностью и сильной ликвидностью. Вместе с тем очень высокий отраслевой риск и средний уровень корпоративного управления оказывают давление на уровень кредитного рейтинга Компании.

«Сэтл Групп» — крупнейший застройщик жилой недвижимости в Северо-Западном регионе и третий по размерам игрок строительного рынка России. В 2019 году Компанией введено 1,33 млн кв. м общей площади, портфель проектов в стадии текущего строительства на начало июня 2020 года, по данным Единого ресурса застройщиков, составил 2,54 млн кв. м.

Ключевые факторы рейтинговой оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт в течение последних пяти лет. Отраслевая принадлежность — сильный ограничивающий фактор для кредитного рейтинга Компании.

Сильный бизнес-профиль при средней оценке корпоративного управления. Сильный бизнес-профиль «Сэтл Групп» обусловлен очень высокой диверсификацией портфеля проектов, стабильной структурой сроков и условий реализации объектов, а также сильными позициями на рынке Санкт-Петербурга собственных брокерского и консалтингового подразделений. Средний уровень корпоративного управления определяется высоким уровнем стратегического управления, адекватным уровнем системы управления рисками, структуры управления и структуры Группы. Агентство отмечает последовательность и успешность реализации стратегии Компании.

Высокая рентабельность бизнеса. 2019 год сложился для Компании крайне удачно: в первой половине года, в преддверии перехода отрасли на схему работы по эскроу-счетам наблюдался повышенный спрос на жилую недвижимость как в Санкт-Петербурге, так и в России в целом, что привело к увеличению объемов продаж в физическом выражении и к заметному росту цен. Также Компании удалось увеличить рентабельность за счет проектов редевелопмента бывших промышленных зон: благодаря расположению таких объектов в старых районах Санкт-Петербурга цены за квадратный метр здесь существенно выше, чем в пригородах и зонах комплексного освоения территории. В целом рентабельность Компании по FFO до процентных платежей и налогов выросла с 16% в 2018-м до 25% в 2019-м. По итогам 2020 года АКРА ожидает снижения объемов продаж Компании на 16% в годовом сопоставлении на фоне текущего кризиса, связанного с пандемией COVID-19, а также ввиду высокой базы 2019 года. В то же время, учитывая сокращение предложения вследствие консолидации рынка из-за перехода на схему работы по эскроу-счетам, а также вследствие значительного снижения ипотечных ставок, Агентство не ожидает существенного падения цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга в 2020 году. АКРА ожидает некоторого снижения рентабельности бизнеса Компании в прогнозном периоде относительно рекордного уровня 2019 года: рентабельность Компании по FFO до процентных платежей и налогов в 2020–2022 годах прогнозируется в диапазоне 15–17%, средневзвешенная за период с 2017 по 2022 год рентабельность по FFO до процентных платежей и налогов ожидается на уровне 18,8%.

Очень низкая долговая нагрузка. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентных платежей и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на эскроу-счета от покупателей. С учетом корректировки средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается на уровне 0,4х.

Средняя оценка показателя денежного потока. Средневзвешенная за период с 2017 по 2022 год рентабельность по FCF (free cash flow, свободный денежный поток), скорректированная с учетом проектного финансирования под эскроу-счета, оценивается Агентством на уровне 2,1%. Средний уровень рентабельности по FCF обусловлен выплатой дивидендов. АКРА считает, что очень низкая долговая нагрузка, очень высокое покрытие процентных платежей и сильная ликвидность позволяют определить влияние рентабельности  по FCF на кредитоспособность Компании как нейтральное.

Ключевые допущения

  • снижение продаж в 2020 году на 16% по отношению к 2019 году;
  • реализация строительных работ в намеченные сроки, а также выполнение плана продаж;
  • в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
  • отсутствие существенного изменения цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга по сравнению с 2019 годом.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

  • улучшение оценки корпоративного управления до наивысшего уровня;
  • рост показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 50 млрд руб.;
  • устойчивое увеличение средневзвешенной рентабельности по FFO до процентных платежей и налогов выше 20%;
  • устойчивое снижение средневзвешенного отношения общего долга к капиталу ниже 0,5х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • уменьшение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8,0х при одновременном увеличении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу выше 2,0х и средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1,0х;
  • снижение цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге более чем на 15% в 2020–2022 годах при сохранении прогнозного темпа роста цен на строительные работы и материалы;
  • регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.

Корректировки: отсутствуют.

Рейтинги выпусков

Облигации ООО «Сэтл Групп» биржевые процентные документарные на предъявителя, серия 001P-01 (ISIN RU000A0ZYEQ9), срок погашения — 27.10.2022, объем эмиссии — 5 млрд руб., — A-(RU).

Биржевые облигации ООО «Сэтл Групп» документарные процентные неконвертируемые на предъявителя с обязательным централизованным хранением, серия 001Р-02 (RU000A100MG6), срок погашения— 17.01.2023, объем эмиссии — 5 млрд руб., — A-(RU).

Обоснование. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом ООО «Сэтл Групп». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. Согласно методологии АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий приравнивается к кредитному рейтингу ООО «Сэтл Групп» — A-(RU).

Регуляторное раскрытие

Кредитные рейтинги были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.

Впервые кредитный рейтинг ООО «Сэтл Групп» и кредитные рейтинги облигационных выпусков ООО «Сэтл Групп» (RU000A0ZYEQ9, RU000A100MG6) были опубликованы АКРА 19.06.2017, 02.11.2017 и 23.07.2019 соответственно. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Сэтл Групп», а также кредитного рейтинга облигационных выпусков ООО «Сэтл Групп» (RU000A0ZYEQ9, RU000A100MG6) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «Сэтл Групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «Сэтл Групп» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.

Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «Сэтл Групп», не выявлены.

АКРА не оказывало ООО «Сэтл Групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.

Вход

Забыли пароль

Регистрация

Восстановление пароля

Восстановление пароля

Termsofuse

Полное использование материалов сайта разрешается только с письменного согласия правообладателя, АКРА (АО). Частичное использование материалов сайта (не более 30% текста статьи) разрешается только при условии указания гиперссылки на непосредственный адрес материала на сайте www.acra-ratings.ru . Гиперссылка должна быть размещена в подзаголовке или в первом абзаце материала. Размер шрифта гиперссылки не должен быть меньше шрифта текста используемого материала.