Кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» (далее — Компания, Группа, «Самолет») обусловлен сильным бизнес-профилем, высокой рентабельностью бизнеса, высоким уровнем корпоративного управления, сильной ликвидностью и низкой долговой нагрузкой. Вместе с тем очень высокий отраслевой риск, слабая оценка денежного потока, а также средние показатели размера и обслуживания долга оказывают давление на уровень кредитного рейтинга Компании. Изменение прогноза по рейтингу Компании на «Позитивный» обусловлено ожиданиями АКРА по улучшению показателей долговой нагрузки и обслуживания долга.
«Самолет» — один из лидеров рынка жилья Московской области и Новой Москвы. Большая часть проектов реализуется в рамках комплексной застройки. Общий портфель проектов компании превышает 12 млн кв. м, текущий портфель строительства Компании составляет 1,28 млн кв. м (по данным Единого ресурса застройщиков на начало июля 2020 года).
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью строительной отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт в течение последних пяти лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Сильный бизнес-профиль. Сильный бизнес-профиль обусловлен очень высокой диверсификацией портфеля проектов Компании и стабильной структурой сроков и условий реализации объектов. Агентство отмечает рост диверсификации портфеля проектов по классам за последние три года. Компания является одним из лидеров по объемам строительства жилья в Московском регионе.
Снижение рентабельности и влияние кризиса. Рентабельность Компании по средневзвешенному за период с 2017 по 2022 год показателю FFO (средства от операций) до процентов и налогов, по оценке АКРА, ожидается на уровне 12,5%. В 2019 году Группа продолжила расширять свой портфель проектов, однако новые проекты пока не привели к росту FFO. Более того, в силу особенностей отражения выручки и затрат произошло снижение рентабельности Компании, в том числе за счет роста доли коммерческих и административно-хозяйственных расходов в выручке. В то же время в 2019 году и в первом полугодии 2020 года продолжился рост средней цены реализации жилой недвижимости Компании: средняя цена реализации выросла в первом полугодии 2020 года на 17% относительно аналогичного периода прошлого года. Агентство ожидает, что благодаря изменению портфеля проектов рост средней цены реализации жилой недвижимости Компании продолжится в 2021–2022 годах, что вкупе с увеличением доли новых проектов в выручке Компании позволит существенно повысить рентабельность по FFO до процентов и налогов в 2021–2022 годах.
Агентство оценивает влияние текущего кризиса на деятельность Компании как ограниченное. Высокий объем продаж в первом квартале 2020 года позволил существенно смягчить эффект от падения продаж в апреле-мае, а уже с июня наблюдается восстановление продаж. В целом за первое полугодие 2020 года продажи были близки к докризисным плановым показателям, при этом темпы роста цен опередили плановые показатели. АКРА считает, что «Самолет» станет одним из основных бенефициаров запущенных правительством мер поддержки строительной отрасли (в первую очередь за счет субсидированной ипотеки). Компания также является одним из основных бенефициаров таких мер социальной поддержки, как увеличение материнского капитала и введение выплаты материнского капитала на первого ребенка: так, доля сделок с использованием материнского капитала в продажах Компании выросла с 0,9% в январе текущего года до 6,1–7,9% в мае-июне).
Низкая долговая нагрузка и средние показатели обслуживания долга. По итогам 2019 года был зафиксирован значительный рост долговой нагрузки Компании — ее общекорпоративный долг вырос более чем в три раза, что было связано с расширением портфеля проектов, а также с замещением кредиторской задолженности за землю кредитами под залог земельных участков, поскольку были реализованы сделки по выкупу участков под действующие проекты с дисконтом до 30% (ранее платежи за участки осуществлялись в рассрочку). При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на данные счета от покупателей. С учетом корректировки средневзвешенное за период с 2017 по 2022 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается на уровне 1,2х. Средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за тот же период оценивается Агентством на уровне 5,4х. АКРА ожидает заметного улучшения показателей долговой нагрузки и обслуживания долга по мере отражения в отчетности выручки по новым проектам.
Ключевые допущения
- соблюдение запланированных сроков строительства и объемов продаж;
- в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему плану Компании;
- отсутствие существенного изменения цен на первичном рынке недвижимости Московского региона.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности изменение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- уменьшение средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х;
- рост средневзвешенного показателя рентабельности по FCF выше 5%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- увеличение средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х при одновременном снижении средневзвешенного показателя рентабельности по FCF ниже 0%;
- снижение в 2020–2021 годах цен на жилую недвижимость в Московском регионе более чем на 15% при сохранении прогнозного уровня цен на строительные работы и материалы;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» был опубликован 10.07.2018. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ПАО «ГК «Самолет», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ПАО «ГК «Самолет» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ПАО «ГК «Самолет», не выявлены.
АКРА не оказывало ПАО «ГК «Самолет» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
