Кредитный рейтинг ПАО «СИТИ» (далее — Компания), являющегося согласно Генеральному договору с Правительством Москвы эксклюзивной управляющей компанией проекта ММДЦ «Москва-Сити», обусловлен рядом факторов. С одной стороны, поддержку рейтингу оказывает долгосрочный характер контракта по управлению территорией, расположенной в крупнейшем деловом районе столицы и находящейся в собственности Москвы. Это предполагает стабильность операционной деятельности Компании и достаточно высокую рентабельность. С другой стороны, сдерживающими факторами для уровня рейтинга являются маленький размер бизнеса Компании в масштабах корпоративного сектора, средняя оценка за рыночную позицию и невысокая оценка корпоративного управления. Компания планирует осуществить строительство многофункционального комплекса общей площадью 174,6 тыс. кв. м через дочернюю компанию ООО «Сити-Девелопмент», привлекая для этих целей банковское проектное финансирование. Кредитный рейтинг Компании определялся с учетом данного проекта.

ПАО «СИТИ» — управляющая компания, в функции которой входит поддержание и развитие инженерно-транспортной инфраструктуры ММДЦ «Москва-Сити», благоустройство, капитальный ремонт и озеленение территории, управление парковочными стоянками и разработка организации дорожного движения на территории делового центра. Компания также управляет фондом помещений и земельных участков, принадлежащих Москве, включая уникальный музей Москва-Сити, находящийся на 58-м этаже делового комплекса «Империя». АКРА не располагает информацией о конечном бенефициаре Компании.

Ключевые факторы рейтинговой оценки

Средняя оценка за рыночную позицию учитывает ограниченность находящейся под управлением Компании недвижимости с точки зрения географии и площади данных объектов. Однако в целом такая ситуация типична отрасли, где нет сетевых управляющих компаний, имеющих портфель недвижимости с широкой географической диверсификацией. Компания управляет имущественным комплексом ММДЦ «Москва-Сити» и только теми объектами, которые принадлежат Москве (в основном это парковочные площади, дороги и пункты въезда и выезда). Оценка рыночной позиции Компании также учитывает перспективные арендные площади дочерней структуры ООО «Сити-Девелопмент».

Средняя оценка бизнес-профиля учитывает существующий бизнес Компании и перспективный проект по управлению многофункциональным комплексом. Оценка по данному субфактору обусловлена низкой диверсификацией находящихся под управлением Компании объектов недвижимости как по активам, так и по арендаторам. На сегодняшний день около 60% доходов Компания получает за счет аренды парковочных мест, загрузка которых составляет не менее 85%, а условия арендных соглашений имеют краткосрочный характер. В будущем управление многофункциональным комплексом предполагает наличие долгосрочных (сроком более десяти лет) соглашений с арендатором, что положительно сказывается на оценке субфактора «качество договорных условий с арендаторами». Однако присутствие моноарендатора ограничивает уровень оценки субфактора «диверсификация по активам и арендаторам». По прогнозам Компании, загрузка площадей бизнес-центра будет максимальной и составит около 100%.

Очень высокая оценка за географию присутствия обусловлена тем, что Компания является управляющей компанией самого крупного в стране делового центра, расположенного в Москве. ММДЦ «Москва-Сити» также является одним из наиболее крупных деловых центов в мире.

Факторы корпоративного управления АКРА оценивает на среднем для российского корпоративного сектора уровне. Это связано с ограниченностью стратегии развития Компании в привязке к перспективам единственного бизнес-центра и с отсутствием утвержденных финансовой и дивидендной политик, а также кодекса корпоративного управления. Структура управления Компании не предполагает присутствия в совете директоров независимых представителей, а структура собственности является довольно усложненной и непрозрачной. Финансовая прозрачность находится на низком уровне, учитывая отсутствие у Компании консолидированной отчетности не только по МСФО, но и по российским стандартам бухгалтерского учета.

Финансовый риск-профиль оценивается АКРА на уровне bbb- с учетом малого размера бизнеса Компании (абсолютное значение чистых операционных доходов (NOI) составляет менее 5 млрд руб. в год), средних уровней рентабельности и долговой нагрузки, а также средней ликвидности и очень слабого свободного денежного потока (FCF).

Ключевые допущения

  • сохранение функций управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити» (согласно Генеральному договору с Правительством Москвы);
  • реализация  проекта  по строительству многофункционального комплекса дочерней компанией ООО «Сити-Девелопмент» в соответствии с бизнес-планом.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

  • улучшение бизнес-профиля за счет диверсификации объектов недвижимости под управлением как по количеству, так и по географии;
  • рост размера бизнеса, в том числе благодаря успешной реализации проекта по строительству многофункционального комплекса.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • потеря функций управляющей компании ММДЦ «Москва-Сити» (согласно Генеральному договору с Правительством Москвы);
  • ухудшение по сравнению с бизнес-планом условий финансирования проекта по строительству многофункционального комплекса.

Компоненты рейтинга

ОСК: bb+.

Корректировки: отсутствуют.

Рейтинги выпусков

Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Кредитный рейтинг ПАО «СИТИ» был присвоен впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ПАО «СИТИ», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА.  Кредитный рейтинг был присвоен на основании отчетности по РСБУ ПАО «СИТИ». Кредитный рейтинг является запрошенным, ПАО «СИТИ» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ПАО «СИТИ», не выявлены.

АКРА не оказывало ПАО «СИТИ» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.

Версия для печати
Скачать PDF

Аналитики

Илья Макаров
Директор, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 04 80, доб. 220
Александр Гущин
Директор - руководитель направления среднего бизнеса, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 04 89, доб. 121
Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.