Кредитный рейтинг ООО «Сэтл Групп» (далее — Компания, Группа, «Сэтл Групп») обусловлен очень сильным бизнес-профилем Компании, средним уровнем качества корпоративного управления, высокой рентабельностью бизнеса, низкой долговой нагрузкой и сильной ликвидностью. Вместе с тем очень высокий отраслевой риск и слабая оценка показателя денежного потока оказывают давление на уровень кредитного рейтинга Компании.
ООО «Сэтл Групп» — крупнейший застройщик жилой недвижимости в Северо-Западном регионе и третий по размерам игрок строительного рынка России. В 2016 году Компанией введено в эксплуатацию 953 тыс. кв. м, что составило 1,2% от общероссийского показателя.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Очень сильный бизнес-профиль обусловлен высокой диверсификацией портфеля проектов, стабильной структурой сроков и условий реализации объектов, а также особыми преимуществами, связанными с сильными позициями на рынке Санкт-Петербурга собственного брокерского и консалтингового подразделений. Через брокерское подразделение Компании осуществляются продажи значительной доли жилой недвижимости, реализуемой сторонними девелоперами на рынке Санкт-Петербурга. Благодаря этому Компания способна консолидировать оперативную информацию о ключевых тенденциях жилищного рынка региона.
Средний уровень качества корпоративного управления определяется адекватным уровнем стратегического управления, системы управления рисками, финансовой прозрачности, структуры управления и структуры Группы. В настоящее время Компания утверждает долгосрочную программу развития. АКРА отмечает последовательность реализации стратегии Компании. По мнению АКРА, существующие элементы системы управления рисками (регламент проведения тендерных процедур, положение о бюджетном комитете, автоматизированная система инвесторского контроля) позволяют контролировать ключевые операционные риски Компании. Несмотря на наблюдаемый низкий уровень кредитных, валютных и процентных рисков, Агентство отмечает отсутствие регламентации функций финансового риск-менеджмента в Компании. Структура Группы усложнена, каждый проект ведется отдельным юридическим лицом, однако это типичная ситуация для отрасли в целом.
Низкая долговая нагрузка и высокая рентабельность во многом обусловлены способностью Компании выполнять план продаж, что позволяет финансировать большую часть строительных проектов за счет поступлений по договорам долевого участия. При этом Компании удается продать большую часть площадей уже к моменту сдачи объекта. Помимо этого, Компания активно практикует заключение контрактов с владельцами земельных участков, что подразумевает оплату за землю долями в проекте. Это позволяет избегать конфликтов интересов между владельцами земли и застройщиком и снижает инвестиционную нагрузку на проект на этапе приобретения участка и в начальной фазе строительства. Долговая нагрузка характеризуется низким отношением общего долга к FFO до чистых процентных платежей: в 2014–2016 годах данный показатель находился в пределах 1,03–1,69х. Компания практикует привлечение долга под открываемые покупателями аккредитивы, что связано со значительными (30 и более дней) сроками регистрации сделок. АКРА учитывало данные обязательства в структуре долговой нагрузки Компании при определении ее рейтинга, при этом необходимо отметить, что подобные обязательства имеют более чем стопроцентное покрытие внесенными покупателями средствами. Доля таких обязательств в долговом портфеле Компании на конец 2016 года составляла 23,5%. Отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей за исключением обязательств, обеспеченных аккредитивами, составляло на конец 2016 года 0,79х.
Сильная ликвидность «Сэтл Групп» обеспечивается наличием невыбранных объемов финансовых ресурсов по открытым кредитным линиям (без учета кредитных линий под аккредитивы) на сумму 2,03 млрд руб. В ходе анализа источников ликвидности АКРА не учитывало планируемый облигационный заем и при расчете корректировало свободный денежный поток на величину связанных с займом расходов на покупку земли.
Слабая оценка показателя денежного потока обусловлена очень низкой рентабельностью по FCF (свободный денежный поток), что связано в первую очередь с влиянием существенных дивидендных выплат. В 2014–2016 годах рентабельность по FCF варьировала от -6,2% до 1,1% и в дальнейшем, по оценкам АКРА, будет колебаться в пределах от -7,1% в 2017 году до 5,9% в 2019 году.
Ключевые допущения
- исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
- прогнозируемый рост цен на недвижимость в Санкт-Петербурге в среднем на 1,54% за период 2017–2019 годов;
- рост цен на строительные работы и материалы в среднем на 5,2% в год и рост заработной платы на 5,8% в год за период 2017–2019 годов.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
Стабильный прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- увеличение рентабельности по FCF до положительных значений;
- улучшение качества корпоративного управления и повышение финансовой прозрачности Компании.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- снижение отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам до 2,5х;
- снижение цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге более чем на 13% к 2019 году при сохранении прогнозного темпа роста цен на строительные работы и материалы;
- существенное ухудшение доступа к внешним источникам ликвидности;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Компания не имеет эмиссий в обращении.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен ООО «Сэтл Групп» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты совершения рейтингового действия (15.06.2017).
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных
ООО «Сэтл Групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Сэтл Групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «Сэтл Групп», не выявлены.
АКРА не оказывало ООО «Сэтл Групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
