Повышение кредитного рейтинга ООО «Сэтл Групп» (далее — Компания, Группа, «Сэтл Групп») обусловлено повышением оценки рентабельности Компании до очень высокой в связи с ростом средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов до уровня выше 20%. Поддержку кредитному рейтингу Группы оказывают сильные рыночные позиции и бизнес-профиль, очень низкая долговая нагрузка, очень высокий показатель покрытия процентных платежей, а также очень высокая рентабельность и сильная ликвидность. При этом давление на уровень кредитного рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск и средний уровень корпоративного управления.
«Сэтл Групп» — крупнейший застройщик жилой недвижимости в Северо-Западном регионе и третий по размерам игрок строительного рынка России. В 2020 году Компанией введено 1,5 млн кв. м общей площади, а портфель проектов в стадии текущего строительства на начало июня 2021 года, по данным Единого ресурса застройщиков, составил 2,36 млн кв. м.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт в течение последних пяти лет. Отраслевая принадлежность — сильный ограничивающий фактор для кредитного рейтинга Компании.
Сильный бизнес-профиль при средней оценке корпоративного управления. Сильный бизнес-профиль «Сэтл Групп» обусловлен очень высокой диверсификацией портфеля проектов, стабильной структурой сроков и условий реализации объектов, а также сильными позициями на рынке Санкт-Петербурга собственных брокерского и консалтингового подразделений. Средний уровень корпоративного управления объясняется высоким уровнем стратегического управления, адекватным уровнем системы управления рисками, структуры управления и структуры Группы. Агентство отмечает последовательность и успешность реализации стратегии Компании.
Очень высокая рентабельность бизнеса. По итогам 2020 года Компания показала заметный рост объемов ввода (по общей площади) — до 1,5 млн кв. м по сравнению с 1,33 млн кв. м в 2019 году. Объем продаж жилых площадей незначительно сократился в годовом сопоставлении: с 857 до 831,8 тыс. кв. м, тогда как объем продаж жилых площадей в денежном выражении вырос до 112,3 млрд руб. (105,8 млрд руб. в 2019-м) благодаря росту в 2020 году средних цен реализации квартир Группы (с 119,9 до 130,9 тыс. руб. за кв. м в годовом сопоставлении). В 2021 году рост цен продолжился: так, по итогам первого квартала 2021 года средняя цена реализации квартир Компании выросла до 155,8 тыс. руб. за кв. м.
Благодаря росту цен, а также изменению структуры продаж (увеличение доли высокомаржинальных проектов) рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов выросла в 2020 году до 26,1% по сравнению с 23,4% по итогам 2019-го. Средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2018 по 2023 год оценивается Агентством на уровне 24,9% (ранее данная оценка составляла 18,8%), в связи с чем АКРА повысило оценку рентабельности бизнеса Компании.
Очень низкая долговая нагрузка. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентных платежей и налогов АКРА корректирует общий долг Компании на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на эскроу-счета от покупателей. С учетом корректировки отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей по итогам 2020 года составило 0,14х.
Очень высокое покрытие процентных платежей. При оценке показателя покрытия процентных платежей Агентство учитывает процентные платежи по общекорпоративному долгу, тогда как процентные платежи по проектному финансированию учитываются в составе себестоимости. По итогам 2020 года отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам Компании составило 36,9х. Средневзвешенное за период с 2018 по 2023 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам АКРА оценивает на уровне 19,7х.
Ключевые допущения
- реализация строительных работ в намеченные сроки, а также выполнение плана продаж;
- учет в расчетах АКРА только строящихся объектов Компании и объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану;
- отсутствие существенного изменения цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга в период с 2021 по 2023 год по сравнению первым кварталом 2021 года.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
- улучшение оценки корпоративного управления до наивысшего уровня;
- рост средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 30 млрд руб. при одновременном снижении отношения коммерческих, общих и административных расходов к выручке до уровня ниже 5% и снижении средневзвешенного отношения скорректированного общего долга к капиталу ниже 0,5х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- уменьшение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня ниже 8,0х;
- увеличение средневзвешенного отношения скорректированного общего долга к капиталу выше 1,0х;
- увеличение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1,0х;
- снижение средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов до уровня ниже 20%;
- снижение цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге более чем на 10% в 2021–2023 годах при сохранении прогнозного темпа роста цен на строительные работы и материалы;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
ОСК: a.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Облигации ООО «Сэтл Групп» биржевые процентные документарные на предъявителя, серия 001P-01 (ISIN RU000A0ZYEQ9), срок погашения — 27.10.2022, объем эмиссии — 5 млрд руб., — A(RU).
Биржевые облигации ООО «Сэтл Групп» документарные процентные неконвертируемые на предъявителя с обязательным централизованным хранением, серия 001Р-02 (RU000A100MG6), срок погашения — 17.01.2023, объем эмиссии — 5 млрд руб., — A(RU).
Биржевые облигации ООО «Сэтл Групп» бездокументарные процентные неконвертируемые с централизованным учетом прав, серия 001Р-03 (RU000A1030X9), срок погашения — 17.04.2024, объем эмиссии — 7,5 млрд руб., — A(RU).
Обоснование. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом ООО «Сэтл Групп». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. Согласно методологии АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий приравнивается к кредитному рейтингу ООО «Сэтл Групп» — A(RU).
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Сэтл Групп» и кредитные рейтинги облигационных выпусков ООО «Сэтл Групп» (RU000A0ZYEQ9, RU000A100MG6, RU000A1030X9) были опубликованы АКРА 19.06.2017, 02.11.2017, 23.07.2019 и 21.04.2021 соответственно. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Сэтл Групп», а также кредитных рейтингов облигационных выпусков ООО «Сэтл Групп» (RU000A0ZYEQ9, RU000A100MG6, RU000A1030X9) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «Сэтл Групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «Сэтл Групп» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Сэтл Групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
