Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» (далее — Компания, Охта Групп) обусловлен высокой рентабельностью бизнеса, низкой долговой нагрузкой, сильной ликвидностью, а также высокой оценкой географической диверсификации в связи с присутствием Компании на рынке Санкт-Петербурга. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск отрасли жилищного строительства, малый размер бизнеса, низкие оценки рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также средние оценки покрытия и денежного потока.
Охта Групп — девелопер жилой и коммерческой недвижимости, основной регион деятельности которого — Санкт-Петербург. Компания также занимается реализацией ряда проектов в Петрозаводске. Охта Групп специализируется на высокомаржинальных жилых проектах во всех сегментах (от комфорт-класса до клубных элитных домов), а также в редевелопменте промышленных площадок с целью строительства торгово-офисных зданий и апартаментов. По данным Компании, объем ее портфеля текущего строительства на август 2021 года составил 386 тыс. кв. м общей площади. Акционеры Компании: Свиньин В. В. (30%), Поляновский А. Е. (25%), Киселев Д. А. (24,78%) и Ривлин М. И. (20,22%).
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Слабые оценки рыночной позиции и бизнес-профиля. Доля Охта Групп на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам 2020 года составила порядка 0,7%, исходя из выручки по МСФО. Слабая оценка бизнес-профиля обусловлена очень низкой диверсификацией портфеля проектов, связанной с тем, что очень высокая доля в ожидаемых продажах Компании за 2021–2023 годы приходится на проект «Приморский Квартал». Хотя он разбит на очереди, АКРА рассматривает его как единый проект, поскольку все очереди подвержены общим для всего проекта рискам со стороны спроса в данной локации, а проблемы с реализацией ранних очередей будут отражаться и на поздних очередях проекта. Следует отметить, что Компания ведет работу над повышением уровня диверсификации портфеля: в 2021 году ряд проектов уже был приобретен, а в течение 1–1,5 лет Компания планирует приобрести еще несколько проектов. Слабая оценка бизнес-профиля также связана с очень низкой оценкой по фактору зависимости Компании от материалов и субподряда: Охта Групп работает как классический девелопер, реализуя в основном управленческие функции.
В то же время поддержку оценке бизнес-профиля оказывает высокая оценка условий реализации проектов Компании и сроков: темпы продаж скоординированы с темпами строительства, а целевой уровень распроданности площадей к моменту ввода проектов составляет 90%.
Низкая оценка корпоративного управления обусловлена низкими оценками структуры группы и финансовой прозрачности, а также средними оценками стратегии, управления рисками и структуры управления. Особенностью бизнес-модели Компании является реализация значительной части проектов с привлечением соинвесторов, при этом Охта Групп входит в проекты с миноритарной долей и статусом управляющего партнера, что расширяет инвестиционные возможности Компании и позволяет увеличивать как количество проектов, так и доходы от них за счет комиссии за управление.
В существенной части проектов доля Компании незначительно превышает 50%, при этом такие проекты консолидируются в отчетности по МСФО. Кроме того, в отчетности Компании, учитывая суждение аудитора о наличии контроля, консолидируется ряд юридических лиц, в которых доля Компании составляет менее 50%. По мнению Агентства, это усложняет анализ финансовой отчетности и структуры.
Низкая оценка долговой нагрузки при средней оценке покрытия. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2018 по 2023 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 1,8х. Средневзвешенное за период с 2018 по 2023 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается Агентством на уровне 4,5х.
Высокая оценка ликвидности и средняя оценка денежного потока. Средневзвешенная рентабельность по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу, с учетом выплаты дивидендов) за период с 2018 по 2023 год оценивается Агентством на уровне 3,8%. АКРА ожидает снижение скорректированного FCF Компании до слабоотрицательных значений в 2021 году в связи с ростом доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов, а также со значительными расходами на приобретение новых проектов и расширением бизнеса. Агентство ожидает последующее восстановление скорректированного FCF начиная с 2022 года. При этом достаточный объем свободных денежных средств на счетах Компании при незначительных объемах погашения общекорпоративного долга в 2021–2022 годах обуславливает сильную оценку ликвидности.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга в 2022–2023 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 5,0х;
-
улучшение диверсификации портфеля проектов при одновременном усилении рыночных позиций Компании.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х;
-
снижение средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF до отрицательных значений;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга более чем на 10% в 2022–2023 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» был присвоен впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Охта Групп» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Охта Групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Охта Групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Раскрытие отступлений от утвержденных методологий: показатель рыночной позиции оценивался с отступлением от Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации в связи с очень высокой долей единственного проекта в планируемой выручке Компании в ближайшие три года.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Охта Групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
