Повышение кредитного рейтинга АО «Джи-групп» (ранее — ООО «Джи-групп»; далее — Компания, Группа, «Джи-групп») обусловлено ростом средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов, позитивно повлиявшим на показатели размера, долговой нагрузки и обслуживания долга Компании, а также улучшением показателя диверсификации проектов. Кредитный рейтинг Компании обусловлен сильными рыночной позицией и операционным риск-профилем, высокой рентабельностью, сильной ликвидностью, низкой долговой нагрузкой и очень высоким показателем обслуживания долга. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга «Джи-групп» оказывают очень высокий отраслевой риск, а также средний размер Компании.
«Джи-групп» осуществляет деятельность в сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Компания занимается продажей жилой и нежилой недвижимости (лидер на рынке Казани), строительством и сдачей в аренду завершенных объектов торговой и офисной недвижимости, эксплуатацией гостиничного комплекса. Принадлежащий Группе бренд Унистрой, по данным Единого реестра застройщиков, занимает 75-е место по объему текущего строительства жилой недвижимости в России (217,9 тыс. кв. м по состоянию на сентябрь 2021 года), 25-е место по объему ввода жилья в 2020 году (167 тыс. кв. м; 173,4 тыс. кв. м — с учетом площадей лоджий, балконов и террас) и 14-е место по объему ввода жилья по состоянию на сентябрь 2021 года (167,6 тыс. кв. м).
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Итоги 2020 года. По итогам прошлого года Компания нарастила объем продаж жилой недвижимости как в физическом (+30,6%), так и в денежном (+33,3%) выражении. В начале декабря 2020 года был открыт ТЦ KazanMall, что, по оценке АКРА, принесет Компании порядка 900 млн руб. дополнительной выручки и около 600 млн руб. FFO до чистых процентных платежей и налогов в 2021 году. В 2020–2021 годах Компания существенно расширила портфель проектов, что отразится в значительном росте финансовых показателей «Джи-групп» начиная с 2022 года.
Низкая долговая нагрузка и очень высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентных платежей и налогов АКРА корректирует общий долг Компании на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2018 по 2023 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей Группы оценивается Агентством на уровне 1,6х. Долг Компании полностью номинирован в рублях, график погашения крайне комфортный. Структура кредиторов достаточно диверсифицирована.
При оценке показателя покрытия процентных платежей Агентство учитывает процентные платежи по общекорпоративному долгу, тогда как процентные платежи по проектному финансированию учитываются в составе себестоимости. Средневзвешенное за период с 2018 по 2023 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 9,1х.
Сильная оценка ликвидности Компании обусловлена в первую очередь ожидаемым в 2021–2023 годах существенным положительным свободным денежным потоком (с учетом корректировки на расходы на проекты с использованием схемы проектного финансирования под эскроу-счета), а также крайне комфортным графиком погашения долга.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке в 2022–2023 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1х;
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного общего долга к капиталу ниже 0,5х при одновременном увеличении объема портфеля текущего строительства выше 500 тыс. кв. м.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2х и снижении средневзвешенной рентабельности по скорректированному свободному денежному потоку до отрицательных значений;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке более чем на 15% в 2022–2023 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присваивались.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «Джи-групп» были присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «Джи-групп» был опубликован АКРА 02.10.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Джи-групп» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Джи-групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Джи-групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО «Джи-групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
