Кредитный рейтинг ООО «Главстрой» (далее — Компания, Главстрой) обусловлен средним операционным риск-профилем, высокой рентабельностью, низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга и средней оценкой ликвидности. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск, оценка размера бизнеса на уровне ниже среднего, а также слабая оценка денежного потока.
Главстрой — успешный игрок на московском рынке жилой недвижимости бизнес-класса. По данным Единого ресурса застройщиков, текущий портфель строительства Компании на сентябрь 2021 года составляет 265,8 тыс. кв. м. По оценкам Компании, на конец 2021 года портфель текущего строительства составит 444,8 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средними оценками рыночной позиции, бизнес-профиля, а также высокой оценкой географической диверсификации. По оценке АКРА, сдерживающим фактором является оценка структуры собственности группы. Главстрой является успешным игроком на умеренно концентрированном рынке жилой недвижимости Москвы в сегментах бизнес и премиум. Портфель проектов Компании умеренно диверсифицирован — согласно текущему плану в 2022–2024 годах в стадии реализации будут находиться девять проектов, при этом около 75% продаж придется на три крупнейших проекта. Строительство и продажи хорошо скоординированы: по текущим проектам распроданность незначительно опережает готовность. Фактор зависимости от материалов и субподряда оценивается на уровне ниже среднего: строительные работы отдаются на субподряд, собственные производственные мощности отсутствуют (в 2021 году Компания приняла решение об организации собственного производства модульных фасадов). Главстрой самостоятельно реализует функции генерального подрядчика и технического надзора; архитектурные функции и функции проектирования отдаются на аутсорсинг. Фактор географической диверсификации оценивается на уровне выше среднего в связи с тем, что Компания ведет деятельность на московском рынке жилой недвижимости.
Текущая стратегия Компании утверждена в 2019 году, и ее реализация оценивается Агентством как в целом успешная. Управление рисками и структура управления Компании оцениваются АКРА как адекватные. Структура группы и финансовая прозрачность Компании оцениваются на уровне ниже среднего в связи со значительным объемом операций со связанными сторонами, а также в связи с отказом акционера от предоставления данных о его финансовом состоянии.
Низкая долговая нагрузка и очень высокий показатель обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам 2020 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составило 1,84х (до 2021 года Компания не использовала эскроу-счета). Средневзвешенное за период с 2018 по 2023 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 1,8х. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам по итогам 2020 года составило 8,03х, средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 9,3х.
Агентство ожидает существенного снижения показателя FFO до чистых процентных платежей по итогам 2022 года с последующим его восстановлением в 2023-м (что также отразится на показателях долговой нагрузки и обслуживания долга по итогам 2022 года) в связи с отсутствием ввода в эксплуатацию новых объектов и особенностями учета выручки в рамках МСФО.
Средняя ликвидность и слабый денежный поток. Средневзвешенная рентабельность по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу) за период с 2018 по 2023 год оценивается Агентством на уровне 2,5%. По оценке АКРА, рентабельность по FCF Компании снизится до отрицательных значений в 2022–2023 годах и восстановится в 2024-м после раскрытия эскроу-счетов по новым проектам. Средняя оценка ликвидности определяется незначительным объемом погашения долга в 2021–2023 годах.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Москвы в 2022–2023 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х;
-
улучшение оценки структуры Группы при сохранении средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF выше 2%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 15% в 2022–2023 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Главстрой» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг ООО «Главстрой» был присвоен впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Главстрой» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Главстрой», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Главстрой» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Главстрой» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
