Повышение кредитного рейтинга АО «ГК «Пионер» (далее — ГК «Пионер», Компания, Группа) обусловлено ростом объема и диверсификации портфеля проектов Группы, а также улучшением отношения скорректированного общего долга к капиталу. Также АКРА отмечает улучшение практик корпоративного управления Компании. Кредитный рейтинг ГК «Пионер» обусловлен сильной оценкой операционного риск-профиля, очень низкой долговой нагрузкой, очень высокими показателями рентабельности и обслуживания долга, а также сильными оценками ликвидности и денежного потока. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают очень высокий отраслевой риск и средние оценки рыночной позиции и размера бизнеса Компании.

ГК «Пионер» работает на рынке недвижимости с 2001 года и является одним из ведущих девелоперов Москвы и Санкт-Петербурга. Основными сегментами деятельности Компании являются строительство комплексов жилой недвижимости и апартаментов классов комфорт, бизнес и премиум, а также строительство объектов коммерческой недвижимости. По состоянию на конец сентября 2021 года объем портфеля текущего строительства составил 671 тыс. кв. м, портфель проектов в стадии проектирования — 1 360 тыс. кв. м.

Ключевые факторы оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.

Повышение оценки операционного риск-профиля до сильной обусловлено ростом диверсификации портфеля проектов Компании. Текущий портфель ГК «Пионер» включает 15 проектов, при этом по пяти проектам ожидается завершение продаж в 2021 году. Доля крупнейшего проекта в продажах в 2022–2024 годах не превысит 25%, при этом портфель очень хорошо диверсифицирован по классам: в ближайшие три года примерно равные доли продаж придутся на жилую недвижимость классов комфорт, бизнес и премиум и на коммерческую (офисную) недвижимость.

Очень низкая долговая нагрузка и очень высокие показатели обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентных платежей и налогов АКРА корректирует сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета, на размер средств, накопленных на эскроу-счетах. Средневзвешенный скорректированный чистый долг Компании за период с 2019 по 2024 год оценивается Агентством на уровне ниже нуля. Отношение скорректированного общего долга к капиталу Компании за указанный период, по оценке АКРА, составит 0,5х. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 18,4х.

Сильная оценка ликвидности Компании обусловлена в первую очередь ожидаемым в 2021–2023 годах существенным положительным свободным денежным потоком (с учетом корректировки на расходы на проекты с использованием схемы проектного финансирования под эскроу-счета), а также крайне комфортным графиком погашения долга. Также при оценке свободного денежного потока АКРА учитывает изменения в дивидендной политике Компании, которая теперь предполагает дивидендные выплаты на уровне не более 20% от чистой прибыли по МСФО.

Ключевые допущения

  • исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

  • в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

  • отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Москвы в 2022–2023 годах;

  • дивидендные выплаты на уровне не более 20% от чистой прибыли по МСФО.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию может привести:

  • усиление рыночных позиций Компании при одновременном росте портфеля текущего строительства свыше 2 млн кв. м и росте средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 30 млрд руб.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;

  • рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1х;

  • снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Москвы более чем на 15% в 2022–2024 годах;

  • регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.

Корректировки: отсутствуют.

Рейтинги выпусков

Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Впервые кредитный рейтинг АО «ГК «Пионер» был опубликован АКРА 25.11.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «ГК «Пионер» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «ГК «Пионер», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «ГК «Пионер» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало АО «ГК «Пионер» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.

Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.