Кредитный рейтинг ООО «Глоракс» (далее — Компания, Глоракс) обусловлен средним операционным риск-профилем, высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга и средней оценкой ликвидности. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск, оценка размера бизнеса на уровне ниже среднего, а также очень слабая оценка денежного потока.
Глоракс является успешным игроком на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга (входит в пятерку лидеров по объемам ввода жилья в городе по итогам 2020 года), а также реализует проекты в Москве и Нижнем Новгороде. По оценке Агентства, портфель текущего строительства Компании на конец года составит 464 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средними оценками рыночной позиции и бизнес-профиля, адекватным уровнем корпоративного управления, а также высокой оценкой географической диверсификации. Глоракс является успешным игроком на умеренно концентрированном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в сегментах бизнес и премиум. Портфель проектов Компании хорошо диверсифицирован: согласно текущему плану в 2022–2024 годах в стадии реализации будут находиться более девяти проектов, при этом на крупнейший проект придется менее 25% продаж. Строительство и продажи хорошо скоординированы: на момент ввода распроданность проектов варьируется от 83 до 98%. Фактор зависимости от материалов и субподряда оценивается на низком уровне: Компания выступает как классический девелопер — строительные работы передаются на субподряд, собственные производственные мощности отсутствуют, большинство функций отдаются на аутсорсинг, доля собственных продаж составляет 14%.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокий показатель обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам 2020 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составило 0,24х. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 0,6х. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам по итогам прошлого года составило 33х. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 13,2х.
Агентство ожидает существенного снижения показателя FFO до чистых процентных платежей по итогам 2021 года с его последующим восстановлением в 2022-м (что также отразится на показателях долговой нагрузки и обслуживания долга по итогам 2021 года) в связи со значительным снижением ввода в эксплуатацию новых объектов и особенностями учета выручки в рамках МСФО.
Средняя ликвидность и очень слабый денежный поток. Средневзвешенная рентабельность по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу) за период с 2019 по 2024 год оценивается Агентством на уровне -2,3%. АКРА ожидает, что скорректированный свободный денежный поток Компании останется в отрицательной зоне в 2021–2022 годах в связи с незначительным объемом раскрытий эскроу-счетов в этот период, а также в связи с планами Компании по наращиванию портфеля проектов. Выход FCF в зону положительных значений ожидается Агентством начиная с 2023 года. Средняя оценка ликвидности определяется незначительным объемом погашения долга в 2021–2023 годах.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга в 2022–2024 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 5 млрд руб. при одновременном росте портфеля текущего строительства выше 500 тыс. кв. м и увеличении средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF до положительных значений;
-
улучшение диверсификации проектов Компании при одновременном росте доли собственных продаж выше 50%;
-
устойчивый рост средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF выше 2%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга более чем на 15% в 2022–2023 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Глоракс» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг ООО «Глоракс» был присвоен впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Глоракс» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Глоракс», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Глоракс» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Глоракс» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
