Кредитный рейтинг ООО «Глоракс» (далее — Компания, Глоракс) обусловлен средним операционным риск-профилем, высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга и средней оценкой ликвидности. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск, оценка размера бизнеса на уровне ниже среднего, а также очень слабая оценка денежного потока.

Глоракс является успешным игроком на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга (входит в пятерку лидеров по объемам ввода жилья в городе по итогам 2020 года), а также реализует проекты в Москве и Нижнем Новгороде. По оценке Агентства, портфель текущего строительства Компании на конец года составит 464 тыс. кв. м.

Ключевые факторы оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.

Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средними оценками рыночной позиции и бизнес-профиля, адекватным уровнем корпоративного управления, а также высокой оценкой географической диверсификации. Глоракс является успешным игроком на умеренно концентрированном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в сегментах бизнес и премиум. Портфель проектов Компании хорошо диверсифицирован: согласно текущему плану в 2022–2024 годах в стадии реализации будут находиться более девяти проектов, при этом на крупнейший проект придется менее 25% продаж. Строительство и продажи хорошо скоординированы: на момент ввода распроданность проектов варьируется от 83 до 98%. Фактор зависимости от материалов и субподряда оценивается на низком уровне: Компания выступает как классический девелопер — строительные работы передаются на субподряд, собственные производственные мощности отсутствуют, большинство функций отдаются на аутсорсинг, доля собственных продаж составляет 14%.

Очень низкая долговая нагрузка и очень высокий показатель обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам 2020 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составило 0,24х. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 0,6х. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам по итогам прошлого года составило 33х. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 13,2х.

Агентство ожидает существенного снижения показателя FFO до чистых процентных платежей по итогам 2021 года с его последующим восстановлением в 2022-м (что также отразится на показателях долговой нагрузки и обслуживания долга по итогам 2021 года) в связи со значительным снижением ввода в эксплуатацию новых объектов и особенностями учета выручки в рамках МСФО.

Средняя ликвидность и очень слабый денежный поток. Средневзвешенная рентабельность по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу) за период с 2019 по 2024 год оценивается Агентством на уровне -2,3%. АКРА ожидает, что скорректированный свободный денежный поток Компании останется в отрицательной зоне в 2021–2022 годах в связи с незначительным объемом раскрытий эскроу-счетов в этот период, а также в связи с планами Компании по наращиванию портфеля проектов. Выход FCF в зону положительных значений ожидается Агентством начиная с 2023 года. Средняя оценка ликвидности определяется незначительным объемом погашения долга в 2021–2023 годах.

Ключевые допущения

  • исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

  • в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

  • отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга в 2022–2024 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

  • рост средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 5 млрд руб. при одновременном росте портфеля текущего строительства выше 500 тыс. кв. м и увеличении средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF до положительных значений;

  • улучшение диверсификации проектов Компании при одновременном росте доли собственных продаж выше 50%;

  • устойчивый рост средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF выше 2%.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1х;

  • снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга более чем на 15% в 2022–2023 годах;

  • регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.

Корректировки: отсутствуют.

Рейтинги выпусков

Эмиссии в обращении отсутствуют.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «Глоракс» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Кредитный рейтинг ООО «Глоракс» был присвоен впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Глоракс» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Глоракс», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Глоракс» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО «Глоракс» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.

Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.