Кредитный рейтинг ООО «А Девелопмент» (далее — Компания, «А Девелопмент») обусловлен средним операционным риск-профилем, очень высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга и сильной оценкой ликвидности. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск, оценка размера бизнеса на уровне ниже среднего, а также слабая оценка денежного потока.

«А Девелопмент» является консолидирующей структурой Холдинга AAG (далее — Холдинг, AAG). AAG — успешный игрок на петербуржском рынке жилой недвижимости, преимущественно в сегменте бизнес-класса. Портфель текущего строительства AAG, по данным портала «Единый ресурс застройщиков», по состоянию на декабрь 2021 года составляет 47,9 тыс. кв. м. Общий объем портфеля проектов Холдинга в стадии строительства и проектирования составляет 134,2 тыс. кв. м.

Ключевые факторы оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.

Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средними оценками рыночной позиции и бизнес-профиля, адекватным уровнем корпоративного управления, а также высокой оценкой географической диверсификации. «А Девелопмент» является успешным игроком на умеренно концентрированном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга в сегментах комфорт плюс, бизнес и премиум. Портфель проектов в стадии строительства и проектирования включает семь проектов, при этом доля крупнейшего проекта в продажах в ближайшие три года, по оценке Агентства, составит порядка 60%, в связи с чем уровень диверсификации портфеля проектов Компании оценивается как низкий. Строительство и продажи хорошо скоординированы, при этом за последние пять лет Компания не допускала задержек ввода объектов в эксплуатацию. Фактор зависимости от материалов и субподряда оценивается на очень низком уровне — «А Девелопмент» выступает как классический девелопер: строительные работы отдаются на субподряд, собственные производственные мощности отсутствуют, большинство функций отдаются на аутсорсинг.

Очень низкая долговая нагрузка и очень высокий показатель обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам 2020 года скорректированный чистый долг Компании был отрицательным. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 0,2х. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 8,9х.

Сильная ликвидность и слабый денежный поток. Средневзвешенная рентабельность по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу) за период с 2019 по 2024 год оценивается Агентством на уровне 0,6%. АКРА ожидает, что скорректированный FCF Компании останется в отрицательной зоне в 2022–2023 годах в результате незначительного объема раскрытий эскроу-счетов в указанный период, а также в связи с планами Компании по наращиванию портфеля проектов. Выход FCF в зону положительных значений ожидается Агентством начиная с 2024 года. Сильная оценка ликвидности определяется незначительным объемом погашения долга в 2022–2024 годах.

Ключевые допущения

  • исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

  • в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

  • отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга в 2022–2024 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

  • рост средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов свыше 5 млрд руб. при одновременном росте портфеля текущего строительства выше 200 тыс. кв. м;

  • существенное улучшение диверсификации проектов Компании;

  • устойчивый рост средневзвешенной рентабельности по скорректированному FCF выше 2%.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1х;

  • снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга более чем на 15% в 2022–2024 годах;

  • регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.

Корректировки: отсутствуют.

Рейтинги выпусков

Эмиссии в обращении отсутствуют.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «А Девелопмент» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Кредитный рейтинг ООО «А Девелопмент» был присвоен впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «А Девелопмент» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «А Девелопмент», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «А Девелопмент» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО «А Девелопмент» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.

Версия для печати
Скачать PDF

Аналитики

Василий Танурков
Директор, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 03 44
Александр Гущин
Директор - руководитель направления среднего бизнеса, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 04 89, доб. 121
Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.