Кредитный рейтинг Malltech Holding Limited (далее — Компания, Моллтек) обусловлен низкой долговой нагрузкой, высоким показателем обслуживания долга, сильной ликвидностью, высокой рентабельностью, очень высокой оценкой денежного потока, а также средними оценками операционного риск-профиля и размера бизнеса Компании. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга оказывает высокий отраслевой риск.
Моллтек является владельцем и оператором шести ТЦ в Санкт-Петербурге, Уфе, Новосибирске, Красноярске, Перми и Новокузнецке. Общая площадь (GBA) ТЦ составляет 827,7 тыс. кв. м, арендопригодная площадь (GLA) — 444,6 тыс. кв. м. Крупнейшим акционером Компании является Goldman Sachs (через ELQ Investors III Ltd).
Ключевые факторы оценки
Средняя оценка операционного риск-профиля. Рыночная позиция Компании в целом определяется как средняя. По оценке Агентства, Компания является успешным игроком на умеренно концентрированном рынке, при этом в отдельных регионах (Красноярск, Уфа, Новокузнецк) Компания является лидером рынка в сегменте суперрегиональных ТЦ. Уровень загрузки площадей Компании находится на очень высоком уровне — вакантность в большинстве объектов составляет менее 5%, уровень загрузки нового ТЦ в Перми быстро растет и, как ожидается, составит 85% в 2022 году и 95% в 2023–м. Арендопригодная площадь отдельных ТЦ Компании составляет от 60 до 82 тыс. кв. м, доля крупнейшего объекта в NOI (чистый операционный доход) составляет менее 40%. Доля долгосрочных контрактов составляет порядка 45%. Географическая диверсификация оценивается как сильная, все регионы присутствия Компании относятся, согласно методологии АКРА, к категориям от А до ААА.
Стратегия Компании последовательна и успешна. Структура управления оценивается на высоком уровне. Структура группы усложнена, но типична для компаний коммерческой недвижимости и экономически обоснована. Компания готовит консолидированную финансовую отчетность по МСФО на полугодовой основе, финансовая прозрачность оценивается Агентством на среднем уровне.
Низкая долговая нагрузка при высоком показателе обслуживания долга. Для получения дополнительного финансирования проекта по строительству ТЦ в Перми Компания произвела дополнительную эмиссию акций, включающую выпуск отзывных привилегированных акций (redeemable preference shares), а также конвертируемых акций класса B (B convertible shares), которые могут быть конвертированы в отзывные привилегированные акции. В силу того, что отзывные привилегированные акции и конвертируемые акции класса B могут быть в будущем погашены по требованию акционеров (включая выплату накопленных дивидендов в момент погашения акций), они отражаются в отчетности Компании в составе обязательств. В то же время, принимая во внимание, что акции не могут быть погашены ранее 2039 года без согласия Компании, а выплата накопленных дивидендов по акциям предусмотрена в момент их погашения, АКРА не учитывает данные обязательства в составе долговой нагрузки.
Средневзвешенный за период с 2019 по 2024 год показатель отношения общего долга к NOI оценивается Агентством на уровне 5х, средневзвешенное отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости (LTV) — на уровне 0,5х. Средневзвешенное отношение чистого операционного дохода к платежу по долгу (проценты плюс амортизация) за период с 2022 по 2024 год оценивается на уровне 2х.
Средний размер и высокая рентабельность бизнеса. Средневзвешенный за период с 2019 по 2024 год показатель NOI Компании оценивается АКРА на уровне 7,6 млрд руб. Средневзвешенная оценка ставки капитализации составляет 9,6% при средневзвешенном показателе NOI с квадратного метра арендопригодной площади на уровне 17,7 тыс. руб.
Очень высокая оценка денежного потока и сильная ликвидность. Компания на данный момент не планирует крупных инвестиций и выплат дивидендов, что определяет очень высокую оценку денежного потока и сильную оценку ликвидности. Ожидаемый Агентством свободный денежный поток Компании в 2022–2024 годах значительно превосходит объем погашения долга.
Ключевые допущения
-
отсутствие в 2022 году новых жестких карантинных ограничений, связанных с пандемией коронавируса;
-
рост арендного дохода по старым ТЦ на 10% в 2022 году и на 6–7% в 2023–2024 годах;
-
среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 7,5–8,5% в 2022 году и последующее ее снижение до 5,25–6% в 2024 году;
-
сохранение очень высокого уровня загрузки площадей в период с 2022 по 2024 год;
-
отсутствие значительных дивидендных выплат в 2022–2024 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
устойчивый рост средневзвешенного коэффициента NOI / платеж выше 2,2х;
-
снижение средневзвешенного коэффициента общий долг / NOI ниже 3х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения операционного дохода к платежу ниже 1,6х при одновременном росте средневзвешенного отношения общего долга к NOI выше 8х и средневзвешенного LTV выше 0,8х;
-
введение новых жестких карантинных ограничений, связанных с пандемией коронавируса;
-
регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг Malltech Holding Limited был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен Malltech Holding Limited впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу Malltech Holding Limited ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных Malltech Holding Limited, информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, Malltech Holding Limited принимала участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало Malltech Holding Limited дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.