Кредитный рейтинг ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (далее — Компания, Брусника) обусловлен очень сильным бизнес-профилем, очень сильной географической диверсификацией, очень высокой рентабельностью, низкой долговой нагрузкой, высоким показателем обслуживания долга и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают средние оценки рыночной позиции, денежного потока и размера Компании.
Брусника — девелоперская компания, специализирующаяся на строительстве жилья высокого качества и комплексном развитии городских территорий. Основана в 2004 году. Штаб-квартира находится в Екатеринбурге. Портфель проектов диверсифицирован по семи периметрам, в которые входят крупные города Урала и Сибири, а также Москва и Московская область. По данным Компании, объем ее текущего строительства на начало 2022 года составляет 1 млн кв. м. По итогам 2021 года Брусника сохранила свои позиции в топ-20 российских застройщиков по объему ввода жилья и по объему портфеля текущего строительства.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством девелоперских компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Результаты деятельности Компании за 2021 год. В прошлом году объем продаж Компании в денежном выражении вырос на 17%, что в первую очередь было связано с ростом средних цена реализации на 16% в годовом сопоставлении.
За 2021 год Брусника практически удвоила объем земельного банка. Компания продолжила реализацию стратегии по выходу на рынок Московского региона: размер приобретенных площадок в пересчете на продаваемую площадь составил около 1 млн кв. м, в результате чего доля данного региона в портфеле Брусники выросла до 20% от общей продаваемой площади (1,3 из 6,5 млн кв. м). В полной мере увеличение земельного банка найдет отражение в объемах текущего строительства к концу 2023 года: планируется прирост около 50% к показателю на конец 2021 года.
Очень сильный бизнес-профиль обусловлен очень высокой диверсификацией портфеля проектов, а также высокой оценкой условий и сроков их реализации. Компания включена в перечень системообразующих предприятий РФ. Брусника возглавляет рейтинг Единого ресурса застройщиков по потребительским качествам проектов, обладает первым на российском рынке жилья экологическим сертификатом BREEAM уровня Excellent и признана инновационно стимулирующим застройщиком страны.
Брусника эффективно управляет сроками и себестоимостью строительства за счет консолидации функций генерального подряда, технического надзора и проектирования внутри Компании, а также применения в строительстве информационных технологий BIM и цифровизации бизнес-процессов. Кроме того, Брусника обладает развитой системой сбыта с диверсифицированными каналами продаж и активно развивающейся системой онлайн-покупок.
Низкая долговая нагрузка и высокий показатель обслуживания долга. При оценке долговой нагрузки Агентство корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей (но не более, чем на размер проектного долга). Значительные инвестиции в увеличение земельного банка Компании отразились в увеличении долговой нагрузки и снижении показателя обслуживания долга. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 1,6х. При оценке показателя обслуживания долга АКРА учитывает процентные платежи по проектному долгу в составе себестоимости. Скорректированный на процентные платежи по проектному долгу средневзвешенный показатель FFO до чистых процентных платежей / чистые процентные платежи за 2019–2024 годы оценивается на уровне 5,7х.
Сильная ликвидность при средней оценке денежного потока. Оценка ликвидности Компании учитывает комфортный график погашения долга в ближайшие три года, а также достаточный объем денежных средств на счетах и наличием невыбранных кредитных линий. Для оценки рентабельности по FCF компаний-застройщиков АКРА корректирует показатель свободного денежного потока на сумму расходов, профинансированных за счет проектного финансирования. Средневзвешенная скорректированная рентабельность по FCF за период с 2019 по 2024 год, по оценке АКРА, составит 2,3%.
Ключевые допущения
-
соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке регионов присутствия Компании в 2022–2024 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- устойчивое снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей до уровня ниже 1х при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8х и увеличении портфеля текущего строительства Компании до 2 млн кв. м.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке регионов присутствия Компании более чем на 15% в 2022–2024 годах;
-
регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A1048A9), срок погашения — 10.06.2025, объем эмиссии — 4 млрд руб., — A-(RU).
ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A102Y58), срок погашения — 01.04.2024, объем эмиссии — 6 млрд руб., — А-(RU).
ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A101HU5), срок погашения — 09.03.2023, объем эмиссии — 4 млрд руб., — А-(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом ООО «Брусника. Строительство и девелопмент». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг выпусков приравнивается к кредитному рейтингу ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и устанавливается на уровне А-(RU).
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и облигационных выпусков ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» (ISIN RU000A1048A9, RU000A102Y58, RU000A101HU5) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитных рейтингов указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» был опубликован АКРА 03.03.2020, кредитный рейтинг выпуска облигаций RU000A1048A9 — 14.12.2021, выпуска облигаций RU000A102Y58 — 05.04.2021, выпуска облигаций RU000A101HU5 — 12.03.2020. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» и рейтингов выпусков облигаций ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» принимало участие в процессе их присвоения.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Брусника. Строительство и девелопмент» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
