Кредитный рейтинг ООО «Группа Компаний ФСК» (далее — Компания, Группа, ФСК) обусловлен сильной рыночной позицией, очень сильными оценками бизнес-профиля и географической диверсификации, высокой рентабельностью, очень низкой долговой нагрузкой и очень высокими показателями обслуживания долга, сильной ликвидностью и средней оценкой денежного потока. Вместе с тем основное сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск, а также низкие оценки структуры группы и финансовой прозрачности.
ФСК — один из крупнейших игроков на рынке жилой недвижимости в Московском регионе и России в целом (пятое место в России по объему портфеля текущего строительства по данным Единого реестра застройщиков на начало августа 2022 года, третье место по объему продаж жилья в Москве и Московской области по итогам 2021 года).
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Результаты деятельности Компании за 2021 год и прогноз на 2022 год. В 2021 году объем продаж Компании в денежном выражении вырос на 70%, что было связано в первую очередь с ростом средних цен реализации (как в результате общего повышения цен на рынке, так и вследствие увеличения доли продаж в высокомаржинальном сегменте). Рост продаж в физическом выражении составил 5,2% (504,1 тыс. кв. м в 2021-м против 479,2 тыс. кв. м в 2020-м).
В первом квартале 2022 года, на фоне ажиотажного спроса в марте, рост цен и объемов продаж продолжился. Во втором квартале продажи заметно сократились в связи с ростом ипотечных ставок и реализацией отложенного спроса в предыдущем квартале. В июле, после возвращения ставок ипотеки к комфортным уровням, продажи восстановились в денежном выражении до показателя января 2022 года, при этом если количество сделок в июле текущего года составило порядка 70% от показателя июля прошлого года, то бронирование превысило уровень июля 2021 года на 7%, что говорит в пользу ожидаемого восстановления спроса.
Снижение ипотечных ставок, по мнению АКРА, позволяет ожидать восстановления спроса на первичном рынке жилья во втором полугодии 2022 года, при этом Агентство не прогнозирует существенного снижения цен. Экономическая неопределенность вынуждает компании откладывать решения о начале реализации новых проектов, в то время как предложение в уже реализуемых проектах существенно сократилось в результате рекордного спроса в 2021 году и первом квартале 2022-го. Помимо этого, на рынке жилья продолжается консолидация, начавшаяся в 2019 году в результате перехода на эскроу-счета. Как следствие, Агентство ожидает снижение предложения на первичном рынке жилья до конца текущего года. При этом, в отличие от предыдущих кризисов, благодаря переходу на проектное финансирование у компаний нет необходимости резко снижать цены для привлечения средств, необходимых для завершения строительства. Кроме того, в 2022 году, как и в 2020-м, наблюдается переориентация спроса со вторичного рынка на первичный. Все это препятствует снижению цен на первичном рынке и способствует сохранению рентабельности девелоперов.
Очень высокие показатели обслуживания долга при очень низкой долговой нагрузке. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам 2021 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей с учетом акционерного долга составило 1,52х, при этом АКРА ожидает в дальнейшем снижения показателя ниже 1х. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за 2021 год составило 21х, средневзвешенный показатель за 2020–2025 годы, по оценке Агентства, будет равен 14,5х.
Сильная оценка ликвидности Компании обусловлена значительным объемом денежных средств на ее счетах, а также значительным объемом открытых кредитных линий (без учета проектного долга под эскроу).
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Московского региона в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
-
повышение оценок структуры группы и финансовой прозрачности.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;
-
снижение средневзвешенного показателя рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 12% при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 10% в 2023–2025 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
ОСК: a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Группа Компаний ФСК» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Группа Компаний ФСК» был опубликован АКРА 02.09.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Группа Компаний ФСК» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Группа Компаний ФСК», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Группа Компаний ФСК» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Группа Компаний ФСК» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
