Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» (далее — Компания, Охта Групп) обусловлен очень высокой рентабельностью бизнеса, низкой долговой нагрузкой, сильной ликвидностью, а также высокой оценкой географической диверсификации в связи с присутствием Компании на рынке Санкт-Петербурга. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск сектора жилищного строительства, малый размер бизнеса, низкие оценки рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также средняя оценка покрытия.
Охта Групп — девелопер жилой и коммерческой недвижимости, основной регион деятельности которого — Санкт-Петербург. Компания также занимается реализацией ряда проектов в Петрозаводске. Охта Групп специализируется на высокомаржинальных жилых проектах во всех сегментах (от комфорт-класса до клубных элитных домов), а также в редевелопменте промышленных площадок с целью строительства торгово-офисных зданий и апартаментов. По данным Компании, объем ее портфеля текущего строительства на август 2022 года составил 393 тыс. кв. м общей площади.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Слабые оценки рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления. Высокая доля в ожидаемых продажах Компании за 2022–2024 годы приходится на один проект. При этом АКРА отмечает улучшение показателя диверсификации проектов по сравнению с прошлогодней оценкой и ожидает дальнейшего роста диверсификации. Охта Групп работает как классический девелопер, реализуя в основном управленческие функции, в связи с чем фактор зависимости Компании от материалов и субподряда оценивается на очень низком уровне. В то же время поддержку оценке бизнес-профиля оказывает высокая оценка условий реализации проектов Компании и сроков. Значительная часть проектов Компании реализуется с привлечением соинвесторов, при этом Охта Групп входит в проекты с миноритарной долей и статусом управляющего партнера. Это расширяет инвестиционные возможности Компании и позволяет увеличивать как количество проектов, так и доходы от них за счет комиссии за управление, но усложняет анализ финансовой отчетности и структуры Компании.
Низкая оценка долговой нагрузки при средней оценке покрытия. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 2х. Средневзвешенное за период с 2019 по 2024 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается Агентством на уровне 3,3х.
Сильная оценка ликвидности обусловлена достаточным объемом свободных денежных средств на счетах Компании при незначительных объемах погашения общекорпоративного долга в 2022–2024 годах.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга в 2023–2024 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 5,0х;
-
улучшение диверсификации портфеля проектов при одновременном усилении рыночных позиций Компании.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга более чем на 15% в 2022–2023 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» был опубликован АКРА 17.09.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Охта Групп» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Охта Групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Охта Групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Охта Групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
