Кредитный рейтинг ООО «ЛЕГЕНДА» (далее — Компания) обусловлен средней оценкой операционного риск-профиля, низкой долговой нагрузкой, высоким показателем обслуживания долга, высокой рентабельностью и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство), а также оценка размера меньше среднего.
ООО «ЛЕГЕНДА» — девелопер жилой недвижимости. Компания занимается реализацией проектов по строительству жилья преимущественно верхнего ценового сегмента на рынке Санкт-Петербурга и планирует в ближайшем будущем выход на московский рынок. Текущий портфель строительства, по данным Компании, составляет 172,6 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является существенным сдерживающим фактором для рейтинга Компании.
Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средними оценками рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также очень сильной оценкой географической диверсификации. По оценкам Агентства, Компания является успешным игроком на умеренно концентрированном первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге: в данном сегменте по итогам первой половины 2023 года она заняла четвертое место по объемам выручки с долей порядка 3,6% (при этом Компания — один из лидеров рынка жилья высокой ценовой категории). Все текущие и планируемые проекты Компании расположены в Санкт-Петербурге и Москве. Эти рынки Агентство рассматривает как наиболее емкие, устойчивые и маржинальные, в связи с чем географическая диверсификация, согласно методологии АКРА, оценивается на очень высоком уровне.
Портфель проектов хорошо диверсифицирован с точки зрения их количества, однако в целом диверсификация проектов оценивается Агентством на среднем уровне, поскольку в 2023–2025 годах, как полагает АКРА, на долю крупнейшего проекта придется более 25% продаж. Компания передает строительные работы на субподряд, при этом сама выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика. Существенным конкурентным преимуществом является самостоятельное проектирование Компанией квартирографии, а разнообразие планировочных решений позволяет в большей степени удовлетворять запросы потребителей, что благоприятно сказывается на рентабельности. Сроки и условия реализации проектов оцениваются как адекватные.
По мнению Агентства, стратегия Компании успешна, последовательна и позволяет усиливать ее позиции на рынке. Структура управления оценивается на высоком уровне. Риск-менеджмент и финансовая прозрачность получают адекватные оценки. Структура группы умеренно усложнена, что отражает особенности функционирования и регулирования отрасли жилищного строительства.
Высокая рентабельность Компании обеспечивается за счет высокого качества продукта, контроля себестоимости на всех этапах реализации проектов и качественного анализа приобретаемых площадок. Средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2020 по 2025 год оценивается Агентством на уровне 27,7%.
Низкая оценка долговой нагрузки и высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. В период с 2022 по 2023 год на фоне существенных инвестиций в новые проекты (в том числе в связи с выходом на рынок Москвы) долговая нагрузка Компании достигла пика: отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей превысило 4,0х. В то же время рост объемов реализации жилья в рамках новых проектов в перспективе будет способствовать заметному росту выручки и FFO Компани, что приведет к снижению относительных показателей долговой нагрузки. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 3,1х. Качественная оценка долговой нагрузки определяется на очень высоком уровне благодаря комфортному графику погашения долга и высокой диверсификации портфеля кредиторов. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА в 5,5х.
Сильная оценка ликвидности обусловлена комфортным графиком погашения долга, ожидаемым ростом поступлений денежных средств вследствие раскрытия эскроу-счетов, а также наличием достаточного объема невыбранных открытых кредитных линий.
КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и планируемые объекты согласно текущим планам Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга и Москвы в 2023–2025 годах;
-
дивидендные выплаты в прогнозном периоде с 2023 по 2025 год в среднем на уровне 40 млн руб. в год.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- рост средневзвешенного FFO до чистых процентных платежей и налогов свыше 5 млрд руб. при одновременном снижении средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 2,0х и росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8,0х.
К негативному рейтинговому действию может привести:
- рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 3,5х при одновременном снижении средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5,0х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «ЛЕГЕНДА» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен ООО «ЛЕГЕНДА» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «ЛЕГЕНДА» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «ЛЕГЕНДА», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «ЛЕГЕНДА» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «ЛЕГЕНДА» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
