Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» (далее — Компания, Охта Групп) обусловлен очень высокой рентабельностью бизнеса, низкой долговой нагрузкой, сильной ликвидностью, а также высокой оценкой географической диверсификации в связи с присутствием Компании на рынке Санкт-Петербурга. Кроме того, уровень кредитного рейтинга отражает средние оценки рыночной позиции, бизнес-профиля и обслуживания долга. Сдерживающее влияние на кредитный рейтинг Охта Групп оказывают очень высокий отраслевой риск сектора жилищного строительства, малый размер бизнеса и низкая оценка корпоративного управления.
Ожидаемый рост объемов раскрытия эскроу-счетов в 2023–2025 годах способен привести к выходу показателя свободного денежного потока (FCF) в зону положительных значений, что стало основанием для изменения прогноза по кредитному рейтингу Компании со «Стабильного» на «Позитивный».
Охта Групп — девелопер жилой и коммерческой недвижимости, основной регион деятельности которого — Санкт-Петербург. Компания также занимается реализацией ряда проектов в Петрозаводске. Охта Групп специализируется на высокомаржинальных жилых проектах во всех сегментах (от комфорт-класса до клубных элитных домов), а также на редевелопменте промышленных площадок с целью строительства торгово-офисных зданий и апартаментов. По данным Компании, объем ее портфеля текущего строительства на август 2023 года составил 109 тыс. кв. м общей площади.
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с принадлежностью Компании к сектору жилищного строительства, что является сильным сдерживающим фактором для ее рейтинга. Как полагает АКРА, продление ипотечной программы с государственной поддержкой до первого июля 2024 года, расширение условий семейной ипотеки, а также сохранение совместных субсидированных программ позволят избежать существенного сокращения спроса на жилье в условиях текущей геополитической и макроэкономической неопределенности. При этом уменьшение объемов ввода новых проектов может не в полной мере нивелировать сформировавшийся избыток предложения на первичном рынке жилья, который приводит к стагнации или даже к снижению цен.
Улучшение оценки бизнес-профиля обусловлено завершающей стадией продаж третьей очереди крупнейшего проекта Компании, плановым окончанием всего проекта в 2024 году и дальнейшим снижением его доли в ожидаемых продажах за 2023–2025 годы. С учетом этого показатель диверсификации проектов был улучшен по сравнению с прошлогодней оценкой. Сдерживающее влияние на оценку бизнес-профиля по-прежнему оказывает очень низкая оценка субфактора зависимости Компании от материалов и субподряда: Охта Групп работает как классический девелопер, выполняя в основном управленческие функции. Вместе с тем сроки и условия реализации проектов Компании стабильны и оцениваются Агентством на высоком уровне.
Средняя оценка рыночной позиции и низкая оценка корпоративного управления. Доля Компании на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области по итогам 2022 года составила порядка 1,2%, исходя из выручки по МСФО. Бизнес-модель предполагает реализацию значительной части проектов с привлечением соинвесторов, при этом Охта Групп входит в проекты с миноритарной долей и статусом управляющего партнера. Благодаря этому Компания расширяет свои инвестиционные возможности, увеличивая как количество проектов, так и доходы от них за счет комиссии за управление. В то же время это усложняет анализ финансовой отчетности и структуры Компании, что оказывает сдерживающее влияние на оценку качества корпоративного управления.
Низкая оценка долговой нагрузки при средней оценке обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов Агентство корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По расчетам АКРА, средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается на уровне 2,5х. Агентство отмечает достаточно равномерный график погашения обязательств Компании в среднесрочном периоде. Средневзвешенное отношение общего долга к капиталу находится на уровне 0,6х, что наряду с указанным выше отношением чистого долга к FFO до чистых процентных платежей свидетельствует о низкой долговой нагрузке. При оценке показателей покрытия АКРА учитывает процентные выплаты по корпоративному долгу в составе процентных платежей, при этом выплаты по проектному долгу под эскроу-счета учитываются в составе себестоимости. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается Агентством в 4,7х.
Сильная оценка ликвидности отражает достаточный объем как невыбранных кредитных линий, так и свободных денежных средств на счетах Компании при равномерном графике погашения общекорпоративного долга в 2023–2025 годах.
Очень слабая оценка денежного потока. Средневзвешенная за период с 2020 по 2025 год рентабельность по FCF (скорректированному на операции по проектному долгу под эскроу-счета) оценивается Агентством на уровне -0,7%. При этом, согласно прогнозу АКРА, Охта Групп может перейти к положительному FCF уже с 2023 года. Стабилизация показателя на уровне выше нуля может способствовать улучшению Агентством оценки данного фактора, что нашло отражение в «Позитивном» прогнозе по кредитному рейтингу Компании.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности повышение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
переход рентабельности по FCF в зону положительных значений и ее стабилизация на этом уровне;
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей до уровня ниже 1,0х;
-
рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 5,0х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня ниже 2,5х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 3,5х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга более чем на 15% в 2023–2025 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Охта Групп» был опубликован АКРА 17.09.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Охта Групп» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Охта Групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Охта Групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Охта Групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
