Кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» (далее — Компания, ИНГРАД) обусловлен сильным операционным риск-профилем, а также высокими оценками рентабельности, ликвидности и денежного потока. Сдерживающими рейтинг факторами являются очень высокий отраслевой риск сектора жилищного строительства, средний размер бизнеса, средняя долговая нагрузка и низкий показатель обслуживания долга. Вместе с этим АКРА отмечает высокую вероятность предоставления Компании помощи со стороны основного операционного актива ключевого акционера (ООО «Концерн «РОССИУМ») — ПАО «МОСКОВСКИЙ КРЕДИТНЫЙ БАНК» (рейтинг АКРА — А+(RU), прогноз «Стабильный»; далее — поддерживающее лицо, ПЛ).
Изменение прогноза по кредитному рейтингу Компании на «Позитивный» обусловлено ожиданиями АКРА относительно улучшения показателей долговой нагрузки и обслуживания долга благодаря планам Компании по замещению проектным финансированием корпоративного долга во второй половине 2023 года.
ИНГРАД — один из крупнейших игроков на рынке жилой недвижимости Московского региона и России в целом. По итогам января — июля 2023 года ИНГРАД занял второе место в рейтинге застройщиков по объемам ввода жилья в Москве. Согласно статистике Единого ресурса застройщиков (портал ЕРЗ.РФ), за семь месяцев 2023 года Компания ввела в эксплуатацию более 261 тыс. кв. м жилой недвижимости в Московском регионе. Основными акционерами Компании являются ООО «Концерн «РОССИУМ» и ГК «РЕГИОН».
Ключевые факторы оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Высокая вероятность предоставления экстраординарной поддержки со стороны поддерживающего лица по причине наличия случаев поддержки Компании ключевым акционером в прошлом. Быстрый рост размера бизнеса Компании в 2017–2019 годах потребовал значительных объемов дополнительного финансирования. АКРА высоко оценивает вероятность оказания помощи Компании в будущем при возникновении такой необходимости. Степень поддержки определяется как средняя в связи с отсутствием барьеров и ограничений для ее оказания, высокими оценками таких субфакторов, как «Предрасположенность / способность к оказанию поддержки», «Собственность, контроль и регулирование» и «Гарантии или иные каналы получения поддержки», а также средними оценками субфакторов «Стратегический риск», «Риск бренда» и «Репутационный риск».
Сильный операционный риск-профиль Компании определяется в целом успешной стратегией, очень высокой диверсификацией портфеля проектов (в портфеле Компании 29 проектов, доля продаж по крупнейшему из них в суммарных продажах за 2023–2025 годы оценивается АКРА на уровне не выше 10%), средними оценками сроков и условий реализации объектов, а также зависимости от материалов и субподряда. Положительное влияние на операционный риск-профиль оказывает высокая географическая диверсификация портфеля проектов вследствие работы Компании в Московском регионе.
Результаты деятельности Компании за первое полугодие и ожидания по показателям за 2023 год. Общий объем продаж недвижимости Компании в первой половине текущего года сократился по сравнению с аналогичным периодом 2022-го на 15% в денежном выражении. В то же время средние цены реализации Компании продемонстрировали незначительный рост — на 1% по сравнению с первым полугодием 2022 года. Наличие ипотеки с государственной поддержкой и совместных субсидированных программ, по мнению АКРА, позволяет прогнозировать относительно устойчивый спрос на жилье в условиях сохраняющейся геополитической и макроэкономической неопределенности. С марта текущего года ИНГРАД фиксирует растущую динамику объема продаж. По итогам 2023 года, как ожидает Агентство, продажи Компании в денежном выражении могут оказаться близки к результатам 2022 года.
Средняя оценка за долговую нагрузку при низком показателе обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Агентство ожидает, что замещение общекорпоративного долга Компании проектным финансированием приведет к снижению отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей с учетом акционерного долга до 3,0х по итогам 2023 года и далее — до 2,0х. В то же время средневзвешенный показатель за 2021–2025 годы оценивается на уровне 3,7х. Основная часть общекорпоративного долга Компании представлена облигациями с плавающей ставкой, стоимость обслуживания которых значительно выросла вследствие повышения ключевой ставки Банка России в июле — августе 2023 года. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за 2023 год, по расчетам Агентства, составит 2,0х с дальнейшим ростом показателя до 2,5–3,5х, что в совокупности с ожидаемым снижением долговой нагрузки привело к изменению прогноза на «Позитивный».
Высокая оценка ликвидности при сильном денежном потоке. Сильная оценка ликвидности Компании обусловлена наличием объемов невыбранной задолженности и достаточно комфортным графиком погашения общекорпоративного долга. Средневзвешенная за период с 2021 по 2025 год рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) ожидается Агентством на положительном уровне за счет увеличения объема раскрытия эскроу-счетов в 2023–2025 годах.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Московского региона в 2023–2025 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности повышение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 2,5х;
-
усиление рыночных позиций Компании при одновременном росте средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 20%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 1х;
-
дальнейшее сохранение отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей на уровне выше 3,5х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 15% в 2023–2024 годах;
-
потеря контроля со стороны ООО «Концерн «РОССИУМ»;
-
существенное снижение кредитного рейтинга ПЛ;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.
Поддержка: группа — ОСК плюс две ступени.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии анализа рейтингуемых лиц, связанных с государством или группой, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ПАО «ИНГРАД» был опубликован АКРА 06.09.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ПАО «ИНГРАД» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ПАО «ИНГРАД», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ПАО «ИНГРАД» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ПАО «ИНГРАД» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
