Повышение кредитного рейтинга АО «Джи-групп» (далее — Компания, Группа, «Джи-групп») обусловлено существенным улучшением оценки географической диверсификации, а также улучшением оценок бизнес-профиля и долговой нагрузки. Кредитный рейтинг Компании характеризуется сильными рыночной позицией и операционным риск-профилем, высокой рентабельностью, сильной ликвидностью, очень низкой долговой нагрузкой и высоким показателем обслуживания долга. Вместе с тем сдерживающее влияние на уровень рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск, а также средние оценки размера Компании и денежного потока.

«Джи-групп» осуществляет деятельность в сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Компания занимается продажей жилой и нежилой недвижимости (лидер на рынке Казани), строительством и сдачей в аренду завершенных объектов торговой и офисной недвижимости, индивидуальным жилищным строительством. Принадлежащий Группе бренд Унистрой, по данным Единого реестра застройщиков, занимает 39-е место по объему текущего строительства жилой недвижимости в России (по состоянию на сентябрь 2023 года) и 34-е место по объему ввода жилья в 2022 году.

Ключевые факторы оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.

Результаты деятельности Компании за 2022 год и восемь месяцев 2023 года. По итогам прошлого года объемы продаж «Джи-групп» сократились до 92,6 тыс. кв. м. При этом Компания сохранила высокую маржинальность в своих проектах, что позволяет стабильно демонстрировать рентабельность по FFO до процентов и налогов на высоком уровне. Выручка Компании за 2022 год увеличилась на 3,8% (до 21,6 млрд руб.) относительно показателя за 2021 год за счет специфики признания выручки в отчетности по МСФО. За январь — август 2023 года продажи жилой недвижимости Компании существенно выросли в физическом выражении (основной рост пришелся на третий квартал), при этом средняя цена реализации продолжила расти (за восемь месяцев 2023 года рост составил 7% относительно средней цены за 2022 год).

Очень сильный бизнес-профиль. Улучшение оценки субфактора «диверсификация проектов» обусловлено увеличением количества реализуемых проектов «Джи-групп» при умеренной доле каждого. В шести регионах присутствия Компании на текущий момент в работе находится 16 проектов. Высокая диверсификация проектов позволяет обеспечить равномерную динамику поступлений от раскрытия эскроу-счетов и значительно снижает зависимость финансовых результатов от реализации отдельного проекта. АКРА по-прежнему применяет дополнительную корректировку для учета доли коммерческой недвижимости, которая является традиционно менее рискованным сегментом бизнеса по сравнению с жилой недвижимостью, а также позволяет получать устойчивые арендные потоки, являющиеся стабилизатором кредитных метрик Компании и дополнительной возможностью получать долгосрочное финансирование под залог объектов.

Очень сильная оценка географической диверсификации. «Джи-групп» занимает лидирующие позиции по объему продаж жилой недвижимости в ключевом регионе присутствия. По оценкам Компании, ее доля на первичном рынке жилой недвижимости Казани и Казанской агломерации составила 14,3% по итогам восьми месяцев 2023 года. «Джи-групп» намерена сохранить Республику Татарстан в качестве якорного региона, в то же время Компания активно развивает деятельность еще в пяти российских субъектах, увеличивая их удельный вес в общей структуре продаж, а также рассматривает экспансию в другие четыре региона, что позволяет Агентству оценивать «Джи-Групп» как федерального игрока рынка жилой недвижимости. При этом доля рынка, занимаемая Компанией в прочих регионах присутствия (Санкт-Петербург, Республика Башкортостан, Самарская и Свердловская области, Пермский край), остается относительно невысокой. Согласно методологии АКРА, существенное улучшение оценки субфактора «присутствие в городах федерального значения» произошло на фоне реализации двух проектов в Санкт-Петербурге и ожидаемого снижения доли крупнейшего региона ниже 70% в плановой выручке «Джи-групп» в ближайшие три года. Обеспеченность строительства Компании в Санкт-Петербурге земельным банком — до 2035 года.

Очень низкая долговая нагрузка и высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентных платежей и налогов АКРА корректирует общий долг Компании на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, привлеченными на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей Группы оценивается Агентством на уровне 0,9х, что способствовало улучшению оценки долговой нагрузки. Долг Компании полностью номинирован в рублях и преимущественно под фиксированную ставку. Структура кредиторов достаточно диверсифицирована, что обеспечивает Компании дополнительную гибкость в условиях финансирования.

При оценке показателя покрытия процентных платежей Агентство учитывает процентные платежи по общекорпоративному долгу, тогда как процентные платежи по проектному финансированию учитываются в составе себестоимости. Средневзвешенное за период с 2020 по 2025 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА на уровне 7,6х, что подразумевает значительный запас прочности по покрытию процентных платежей в условиях роста стоимости привлечения заемных средств на фоне повышения ключевой ставки Банка России.

Средняя оценка денежного потока при сильной ликвидности. В расчетах свободного денежного потока (FCF) Агентство корректирует операционный денежный поток на изменения проектного долга под эскроу-счета, а также учитывает выплату дивидендов в составе FCF. АКРА оценивает средневзвешенную рентабельность по FCF за период с 2020 по 2025 год на уровне 3,4%. Сильная оценка ликвидности «Джи-групп» обусловлена ожидаемым положительным FCF за счет раскрытия эскроу-счетов, доступом Компании к внешним источникам финансирования, а также комфортным графиком погашения долга.

Ключевые допущения

  • исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

  • в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

  • отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке в 2024–2025 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию может привести:

  • повышение оценок структуры группы и финансовой прозрачности при одновременном увеличении объема портфеля текущего строительства выше 1 млн кв. м и росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8,0х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1,0х;

  • снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5,0х;

  • снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке более чем на 15% в 2024–2025 годах;

  • регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.

Корректировки: отсутствуют.

Рейтинги выпусков

Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг АО «Джи-групп» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Впервые кредитный рейтинг АО «Джи-групп» был опубликован АКРА 02.10.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Джи-групп» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Джи-групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Джи-групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало АО «Джи-групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
Версия для печати
Скачать PDF

Аналитики

Антон Тренин
Эксперт, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 04 80, доб. 143
Александр Гущин
Старший директор — руководитель направления среднего бизнеса, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 04 89, доб. 121
Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.