Кредитный рейтинг ООО «А101» (далее — Компания, А101) обусловлен высокой оценкой операционного риск-профиля, низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга, очень высокой рентабельностью и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство), а также средняя оценка размера бизнеса.

А101 — один из крупнейших девелоперов жилой недвижимости Московского региона. Компания занимается строительством и продажей жилой недвижимости преимущественно в сегментах комфорт и комфорт-плюс, а также реализует ряд проектов бизнес-класса в рамках комплексного освоения территории Новой Москвы. Текущий портфель строительства Компании, по данным Единого ресурса застройщиков, по состоянию на ноябрь 2023 года составляет 1,33 млн кв. м.  

Ключевые факторы оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является существенным сдерживающим фактором для рейтинга Компании.

Высокая оценка операционного риск-профиля обусловлена сильными оценками рыночной позиции, географической диверсификации, бизнес-профиля и корпоративного управления. Компания является лидером на рынке жилищного строительства Новой Москвы: ее доля составила 31% по итогам девяти месяцев 2023 года. Агентство рассматривает рынок жилья Московского региона, включая Новую Москву, как один из наиболее емких, стабильных и маржинальных, в связи с чем географическая диверсификация А101, согласно методологии АКРА, оценивается на очень высоком уровне.

Диверсификация проектов Компании оценивается Агентством на среднем уровне. Сроки и условия реализации проектов оцениваются на очень высоком уровне — средняя распроданность объектов А101 опережает среднюю готовность, фактические сроки строительства исторически незначительно отклоняются от плановых (за исключением периода пандемии COVID-19). Компания передает строительные работы на субподряд, при этом сама выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика. Значительная часть работ по проектированию выполняется собственным проектным институтом Компании. В рамках оценки бизнес-профиля Компании Агентство также учитывает ее уникальный опыт реализации проектов комплексного освоения территории, а также значительный размер земельного банка в собственности Компании (более 20 млн кв. м).

По мнению Агентства, стратегия Компании успешна, последовательна и позволяет укреплять ее позиции на рынке. Структура управления оценивается на очень высоком уровне. Риск-менеджмент и финансовая прозрачность получают адекватные оценки. Структура группы умеренно усложнена, что отражает особенности функционирования и регулирования отрасли жилищного строительства.

Очень высокая рентабельность Компании обеспечивается за счет эффекта масштаба в рамках проектов комплексного развития территории, низких исторических расходов на приобретение находящегося в собственности земельного банка, высокого качества продукта и контроля себестоимости на всех этапах реализации проектов. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2022 года составила 33%, средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2021 по 2026 год оценивается Агентством на уровне 24,3%.

Низкая оценка долговой нагрузки и очень высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2021 по 2026 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 0,4х. Сдерживающее влияние на оценку долговой нагрузки оказывают концентрация кредитного портфеля Компании на единственном кредиторе и ожидаемое пиковое погашение долга в 2025 году. В то же время АКРА отмечает, что концентрация кредитного портфеля Компании экономически целесообразна ввиду предоставленных ей эксклюзивных условий кредитования, а пиковое погашение долга не несет существенных рисков благодаря очень сильному свободному денежному потоку (FCF) Компании. Средневзвешенное за период с 2021 по 2026 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается АКРА в 10,7х.

КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

  • исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

  • отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Новой Москвы в 2024–2026 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию может привести:

  • рост средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 100 млрд руб.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1,0х;

  • снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8,0х.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): а.

Поддержка: отсутствует.

Рейтинги выпусков

Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «А101» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Кредитный рейтинг был присвоен ООО «А101» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «А101» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «А101», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «А101» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО «А101» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.

Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.