Подтверждение кредитного рейтинга ООО «Планетамолл-Уфа» (далее — Компания, «Планетамолл-Уфа») обусловлено сохранением средней рыночной позиции ТРЦ «Планета» в Уфе и сильного бизнес-профиля Компании. Сдерживающее влияние на кредитный рейтинг Компании оказывают высокий отраслевой риск, характерный для сегмента коммерческой недвижимости, и низкий уровень корпоративного управления.
Финансовый риск-профиль характеризуется сильной ликвидностью и очень сильным свободным денежным потоком (FCF), высокой рентабельностью и низкой долговой нагрузкой при очень высоком обслуживании долга. Вместе с тем рост ставки капитализации в 2023 году негативно отразился на стоимости инвестиционной недвижимости «Планетамолл-Уфа» и показателе LTV (loan-to-value). Риск сохранения высокого уровня ключевой ставки в прогнозном периоде нашел свое отражение в изменении прогноза по кредитному рейтингу на «Негативный».
«Планетамолл-Уфа» является владельцем и оператором ТРЦ «Планета» в Уфе, общая площадь которого составляет 131 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 76 тыс. кв. м. В ТРЦ расположены около 200 магазинов, более 15 кафе и ресторанов, крытый аквапарк и кинотеатр. Компания входит в состав Malltech Holding Limited (далее — Холдинг), на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ.
Ключевые факторы оценки
Средняя рыночная позиция и сильный бизнес-профиль. «Планетамолл-Уфа» владеет единственным объектом с очень хорошо диверсифицированным портфелем арендаторов — ТРЦ «Планета» в центре Уфы. Уход якорных иностранных арендаторов от основного конкурента Компании позитивно отразился на конкурентной позиции и некоторых операционных показателях ТРЦ «Планета». Средняя загрузка площадей в 2023 году находилась на уровне 97%, а средняя срочность договоров аренды составляет около шести лет.
Размер бизнеса меньше среднего и высокая рентабельность. По итогам 2023 года чистый операционный доход (NOI) «Планетамолл-Уфа» составил около 1,4 млрд руб., увеличившись на 14% в сравнении с 2022 годом. В прогнозных 2024–2026 годах указанный показатель ожидается в диапазоне 1,5–1,8 млрд руб. Средневзвешенный за период 2021–2026 годов NOI в расчете на один квадратный метр арендопригодной площади равен 19,1 тыс. руб. С учетом закладываемого в прогнозе АКРА снижения ключевой ставки Банка России Агентство ожидает понижения ставки капитализации Компании и восстановления стоимости инвестиционной недвижимости в прогнозном периоде. Средневзвешенная за 2021–2026 годы ставка капитализации составила 11,1%. Агентство отмечает, что возможное сохранение в среднесрочной перспективе ключевой ставки на высоком уровне стало основанием для изменения прогноза на «Негативный».
Низкая долговая нагрузка и очень высокое покрытие долга. Долг Компании в основном представлен кредитом с плавающей процентной ставкой от Банка ВТБ (ПАО). По итогам 2023 года отношение общего долга к NOI оценивается на уровне 2,91х, а средневзвешенное за 2021–2026 годы отношение общего долга к NOI — 2,76х. Обслуживание долга сохраняется на очень высоком уровне: отношение NOI к платежу (включает тело долга и процентные расходы) в 2023 году, по расчетам АКРА, составляет 2,22х, а средневзвешенное за 2021–2026 годы значение показателя — 2,78х. В связи с отменой амортизации основного долга до конца срока кредита пик погашения придется на 2029 год.
В прошлом году Компания сообщала о планах по выводу своего поручительства из структуры обеспечения кредита ООО «Сибхолдинг» (входит в периметр Холдинга) в течение 2023 года за счет выполнения условия кредитного договора по положительной сумме чистых активов. Однако на момент пересмотра рейтинга целевые значения по сумме чистых активов не были достигнуты, а Компания по-прежнему является поручителем по кредиту ООО «Сибхолдинг». По заявлениям Компании, поручительство будет прекращено, а данный кредит в настоящее время обслуживается за счет потоков от операционной деятельности входящих в периметр Холдинга ООО «Планетамолл-Красноярск» (90%) и ООО «Новострой» (10%), которые владеют и управляют торговыми центрами в Красноярске и Новокузнецке соответственно. По этой причине АКРА не учитывает указанное поручительство в рамках оценки показателей долговой нагрузки Компании.
Сильная ликвидность и очень сильный FCF. Рентабельность Компании по FCF в 2022–2023 годах находилась в диапазоне 35–38%. По мнению Агентства, ожидаемые в ближайшие три года капитальные расходы в размере 5–6% от выручки не окажут существенного влияния на денежный поток Компании в прогнозном периоде. Отсутствие платежей по телу долга обуславливает очень высокое значение коэффициента краткосрочной ликвидности. При этом качественная оценка ликвидности учитывает пиковый период погашения основной части долга в долгосрочном периоде и исключительно банковское финансирование из внешних источников ликвидности.
Низкий уровень корпоративного управления. Стратегия Компании реализуется успешно и позволяет «Планетамолл-Уфа» укреплять конкурентные преимущества и занимать лидирующие позиции на рынке. Вместе с тем незавершенная редомициляция Холдинга и входящих в него компаний, а также займы связанным сторонам и поручительство по кредиту ООО «Сибхолдинг» ограничивают оценку корпоративного управления.
Ключевые допущения
-
сохранение очень высокого уровня загрузки площадей в 2024–2026 годах;
-
среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 13% в 2024 году, 8% в 2025-м и 7% в 2026-м;
-
выдача займа ООО «Сибхолдинг» в размере 250 млн руб. в 2024 году;
-
капитальные расходы в прогнозном периоде согласно данным, предоставленным Компанией;
-
отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2024–2026 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- существенное улучшение практик корпоративного управления.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
существенное изменение макроэкономических условий, способное оказать значительное негативное влияние на показатели Компании;
-
существенное снижение NOI в прогнозном периоде;
-
падение средневзвешенной ставки капитализации ниже 8% при средневзвешенном показателе LTV выше 60%;
-
рост средневзвешенного отношения общего долга к NOI выше 5,0х;
-
уменьшение средневзвешенного отношения NOI к платежу ниже 2,2х;
-
снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 20%;
-
снижение средневзвешенного коэффициента краткосрочной ликвидности ниже 1,0;
-
оказание финансовой поддержки связанным сторонам, которое приведет к ухудшению финансовых метрик Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Планетамолл-Уфа» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии анализа рейтингуемых лиц, связанных с государством или группой, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Планетамолл-Уфа» был опубликован АКРА 14.02.2022. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Планетамолл-Уфа» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Планетамолл-Уфа», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Планетамолл-Уфа» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Планетамолл-Уфа» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
