Подтверждение кредитного рейтинга АО «Джи-групп» (далее — Компания, «Джи-групп») обусловлено сохранением очень низкой долговой нагрузки, очень высокого уровня обслуживания долга, высокой рентабельности и сильной ликвидности. Показатель рентабельности по свободному денежному потоку (FCF) по-прежнему ограничивает общую оценку финансового риск-профиля. Операционный риск-профиль характеризуется средней рыночной позицией Компании, очень сильным бизнес-профилем и очень сильной географической диверсификацией.
«Джи-групп» работает в сегментах жилой и коммерческой недвижимости. Компания занимается продажей жилой и нежилой недвижимости (лидер на рынке Казани), строительством и сдачей в аренду завершенных объектов торговой и офисной недвижимости, индивидуальным жилищным строительством. Принадлежащий Группе бренд Унистрой, по данным Единого ресурса застройщиков, занимает 34-е место по объему текущего строительства жилой недвижимости в России (на сентябрь 2024 года) и 51-е место по объему ввода жилья в 2023 году.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором с точки зрения уровня кредитного рейтинга Компании.
Сильный операционный риск-профиль. «Джи-групп» сохраняет лидирующие позиции по объему продаж жилой недвижимости в ключевом регионе присутствия. В структуре земельного банка Компании 60% площади приходится на Казанскую агломерацию, и в 2023 году Унистрой лидировал среди застройщиков по объему ввода жилья в Республике Татарстан (согласно данным Единого ресурса застройщиков, его доля в этом регионе — 10%). «Джи-Групп» продолжает активно развивать бизнес в Уфе, Тольятти, Санкт-Петербурге, Перми и Екатеринбурге, но доли Компании в большей части новых для нее регионов остаются невысокими. Помимо этого, Компания находится на стадии получения исходно-разрешительной документации и разрешения на строительство в Махачкале и Нижнем Новгороде, а также рассматривает возможности экспансии в Красноярск, Новосибирск и Тюмень.
На текущий момент портфель «Джи-Групп» включает 18 проектов в стадии строительства (преимущественно класса «комфорт»). Высокая диверсификация проектов позволяет обеспечить равномерную динамику поступлений от раскрытия эскроу-счетов и значительно снижает зависимость финансовых результатов от реализации отдельного проекта. Доля агентских продаж составляет 55–60% в зависимости от региона. Сроки и условия реализации объектов стабильны.
Выручка и EBITDA от деятельности, связанной с коммерческой недвижимостью (UD Group), по итогам 2023 года составили 9,4 и 23,9% от общих выручки и EBITDA Компании соответственно. АКРА сохраняет дополнительную корректировку для учета доли коммерческой недвижимости, которая традиционно считается менее рискованным сегментом бизнеса по сравнению с жилой недвижимостью, а также позволяет получать устойчивые арендные потоки, являющиеся стабилизатором кредитных метрик Компании и дополнительной возможностью привлекать долгосрочное финансирование под залог объектов.
Текущая стратегия позволяет Компании сохранять лидирующие позиции на рынке. На данный момент «Джи-Групп» занимается разработкой новой стратегии. Агентство положительно оценивает очень высокий уровень финансовой прозрачности Компании. Финансовая отчетность по МСФО готовится на полугодовой основе и публикуется в открытом доступе, регулярно проводятся конференц-звонки для инвесторов. Из восьми членов, входящих в состав совета директоров, половина являются независимыми. В Компании присутствует полноценная система управления рисками. Оценку блока корпоративного управления ограничивает сложная структура группы.
Средний размер бизнеса и высокая рентабельность. По итогам 2023 года выручка Компании составила 24,3 млрд руб., а FFO до чистых процентных платежей и налогов — 7,2 млрд руб. (рост на 12,5 и 10,7% в годовом сопоставлении). Средневзвешенное за 2021–2026 годы значение FFO до чистых процентных платежей и налогов равно 14,7 млрд руб., что в совокупности с объемом портфеля проектов в стадии строительства соответствует среднему размеру бизнеса по методологии Агентства.
Рентабельность Компании оценивается на стабильно высоком уровне. В 2023 году рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов не изменилась относительно показателя за 2022 год и составила 30%.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокое покрытие процентных платежей. Кредитный портфель «Джи-Групп» хорошо диверсифицирован по кредиторам. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг Компании на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами покупателей, размещенных на этих счетах. С учетом данной корректировки по итогам 2023 года отношение чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составило 1,45х, а отношение общего долга к капиталу — 0,58х. В прогнозном периоде с 2024 по 2026 год Агентство не ожидает роста долговой нагрузки Компании.
При оценке показателя обслуживания долга АКРА учитывает процентные платежи по общекорпоративному долгу, тогда как процентные платежи по проектному финансированию учитываются в составе себестоимости. По итогам 2023 года отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам составило 6,1х (против 9,6х в 2022 году). Средневзвешенное за 2021–2026 годы значение показателя покрытия долга оценивается на очень высоком уровне.
Сильная ликвидность и слабый денежный поток. Сильная оценка ликвидности отражает комфортный график погашения общекорпоративного долга в среднесрочном периоде, а также наличие невыбранной задолженности и диверсифицированных источников финансирования. Взвешенный коэффициент текущей ликвидности составляет 7,1. Рентабельность по FCF остается отрицательной, в том числе из-за дивидендных выплат. В связи с этим Агентство применяет корректировку к показателю рентабельности по FCF на фоне очень низкой долговой нагрузки, очень высокого показателя обслуживания долга и сильной ликвидности.
Ключевые допущения
-
соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
осуществление дивидендных выплат в прогнозном периоде в соответствии с представленной Компанией финансовой моделью.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
повышение оценки корпоративного управления до наивысшего уровня;
-
увеличение объема портфеля текущего строительства выше 1 млн кв. м при росте средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов до уровня выше 30 млрд руб.;
-
рост средневзвешенной рентабельности по FCF выше 5%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
ухудшение оценок следующих субфакторов бизнес-профиля: «Диверсификация проектов» и/или «Сроки и условия реализации»;
-
снижение средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов до уровня ниже 5 млрд руб.;
-
падение средневзвешенного значения рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 20%;
-
рост средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей;
-
падение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8,0х;
-
существенное ухудшение профиля ликвидности.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «Джи-групп» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «Джи-групп» был опубликован АКРА 02.10.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Джи-групп» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Джи-групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Джи-групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА оказывало АО «Джи-групп» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
