Кредитный рейтинг ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» (далее — Компания, СДФ) обусловлен очень высокой вероятностью предоставления экстраординарной поддержки со стороны Акционерного общества Группа Синара (рейтинг АКРА — АА-(RU), прогноз «Стабильный»; далее — Группа Синара, поддерживающее лицо). Оценка собственной кредитоспособности (ОСК) Компании определяется средней оценкой операционного риск-профиля, очень низкой долговой нагрузкой, очень высокой оценкой обслуживания долга, высокой рентабельностью и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на ОСК Компании оказывают очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство), а также оценка размера ниже среднего.
СДФ — девелопер жилой недвижимости. Компания занимается реализацией проектов жилья преимущественно массового сегмента на рынках Екатеринбурга и Волгограда. Текущий портфель строительства СДФ составляет 177,8 тыс. кв. м (по данным Единого ресурса застройщиков на сентябрь 2024 года).
Ключевые факторы оценки
Очень высокая вероятность оказания экстраординарной поддержки со стороны Группы Синара. СДФ является девелоперским подразделением Группы Синара. Компания имеет сильную юридическую связь с поддерживающим лицом и находится под полным стратегическим и операционным контролем со стороны Группы Синара. Поддерживающее лицо, в свою очередь, обладает достаточными ресурсами для оказания связанной организации своевременной поддержки в достаточном размере. На уровне Группы Синара действует единое казначейство, поддержка в форме ликвидности может быть предоставлена своевременно и в необходимом объеме. Ранее Группа Синара оказывала поддержку Компании посредством вливаний в капитал и предоставления поручительств по кредитам.
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является существенным сдерживающим фактором для рейтинга Компании.
Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средними оценками рыночной позиции, бизнес-профиля и корпоративного управления, а также низкой оценкой географической диверсификации. По оценкам Агентства, Компания является успешным игроком на умеренно концентрированном первичном рынке жилья в Екатеринбурге и Волгограде. Портфель проектов хорошо диверсифицирован с точки зрения их количества. Однако в целом диверсификация проектов оценивается Агентством на среднем уровне, поскольку в 2025–2027 годах, как полагает АКРА, на долю крупнейшего проекта придется более 25% продаж. Компания передает строительные работы на субподряд, при этом сама выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика. Сроки и условия реализации проектов оцениваются на очень высоком уровне.
По мнению Агентства, последовательная формализованная стратегия Компании позволяет ей сохранять конкурентные преимущества и долю рынка (исторически и в перспективе) при поддержании низкого уровня финансовых рисков. В Компании сформирована система управления рисками. Структура управления оценивается как адекватная. Структура группы умеренно усложнена, что отражает особенности функционирования и регулирования отрасли жилищного строительства.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Основная часть кредитного портфеля Компании представлена проектным долгом, в значительной степени покрытым средствами на эскроу-счетах. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне -0,5х. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам, по оценкам АКРА, превышает 10,0х.
Сильная оценка ликвидности обусловлена комфортным графиком погашения долга, а также ожидаемым ростом поступлений денежных средств вследствие раскрытия эскроу-счетов.
КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и планируемые объекты согласно текущим планам Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Екатеринбурга и Волгограда в 2025–2027 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- повышение кредитного рейтинга Группы Синара.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение стратегический значимости Компании для поддерживающего лица;
-
потеря контроля со стороны Группы Синара;
-
понижение кредитного рейтинга Группы Синара.
Компоненты рейтинга
ОСК: bbb-.
Поддержка: паритет с Группой Синара минус две ступени.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии присвоения кредитных рейтингов с учетом внешней поддержки, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Синара-Девелопмент-Финанс», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.