Кредитный рейтинг ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» (далее — Компания, «Атомстройкомплекс», АСК) обусловлен очень сильным бизнес-профилем, высокой рентабельностью бизнеса, сильной оценкой денежного потока, очень низкой долговой нагрузкой, очень высокой оценкой обслуживания долга и сильной ликвидностью. Вместе с тем на уровень кредитного рейтинга Компании оказывают давление очень высокий отраслевой риск, низкая оценка уровня корпоративного управления и слабая географическая диверсификация.
ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» — крупнейший застройщик жилой недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области. Объем портфеля реализуемых Компанией проектов составляет 1,7 млн кв. м. Суммарный объем проектов, запланированных к вводу в эксплуатацию в период с 2018 по 2020 год, ожидается на уровне 686 тыс. кв. м.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт на протяжении последних пяти лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга АСК.
Очень сильный бизнес-профиль обусловлен высокой диверсификацией портфеля проектов Компании, стабильной структурой сроков и условий реализации объектов,а также высокой степенью обеспеченности собственными материалами и большой долей строительных работ, выполняемых без привлечения подрядчиков. Сильный бренд и высокие потребительские характеристики вводимых в эксплуатацию объектов поддерживают способность Компании выполнять планы продаж. В 2013 году группа «Атомстройкомплекс» разделилась на ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» и ООО «Атомстройкомплекс-Промышленность», строительное и промышленное подразделения. Несмотря на то что производством строительных материалов занимается ООО «Атомстройкомплекс-Промышленность», при оценке зависимости АСК от поставщиков материалов АКРА учитывает тот факт, что группа располагает собственными производственными мощностями. Необходимыми строительными материалами АСК снабжают в полном объеме девять заводов, входящих в состав ООО «Атомстройкомплекс-Промышленность». Значительную часть строительных работ Компания реализует собственными силами.
Низкая оценка корпоративного управления Компании обусловлена низкой оценкой структуры управления и очень низкой оценкой структуры группы. Структура управления Компании недостаточно формализована, отсутствует совет директоров. В связи с вовлеченностью акционеров в оперативное управление может присутствовать риск незаменимого человека. Очень низкая оценка структуры группы обусловлена наличием закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости. Несмотря на то что финансовые результаты ЗПИФов консолидируются в отчетности группы, «Атомстройкомплекс» не владеет паями упомянутых фондов. Стоимость чистых активов (СЧА) фондов формирует порядка 20% собственного капитала АСК, на фонды приходятся 23% выручки и 44% EBITDA Компании. В то же время АКРА высоко оценивает стратегию АСК, которую Компания последовательно реализует. АКРА оценивает реализацию стратегии как успешную. Целевой операционный показатель — удержание доли рынка жилой недвижимости Екатеринбурга и Свердловской области на уровне не менее 15%. В дальнейшем планируется ее увеличение до 18% при сохранении присутствия Компании (АСК возводит жилые кварталы во всех районах Екатеринбурга). При оценке показателя стратегии управления АКРА учитывало также стратегию и перспективы развития ООО «Атомстройкомплекс-Промышленность». В прошлом промышленное подразделение Группы «Атомстройкомплекс» реализовало стратегию строительства современных производств, которая оказалась очень успешной и позитивно повлияла на конкурентоспособность группы в целом.
Высокая рентабельность. Высокая рентабельность во многом определяется способностью Компании выполнять планы продаж, относительно низкой себестоимостью строительства и сравнительно высокими его темпами, поскольку строительство осуществляется АСК собственными силами, а на заводах, принадлежащих ООО «Атомстройкомплекс-Промышленность», производятся высококачественные строительные материалы. Высокая рентабельность также обеспечивается сравнительно большой долей (29%) высокорентабельных объектов бизнес- и премиум-сегмента в портфеле АСК. В 2016 году рентабельность Компании по FFO до процентов и налогов составила 13%. Согласно прогнозу АКРА, с 2014 по 2019 год средневзвешенный показатель достигнет 13,6%.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокие показатели обслуживания долга — результат консервативной финансовой политики Компании. АСК активно практикует заключение с владельцами земельных участков контрактов, подразумевающих оплату за землю долями в проекте. Это позволяет избегать конфликтов интересов между владельцами земли и застройщиком, а также снижает инвестиционную нагрузку на проект на этапе приобретения участка и на начальной фазе строительства. В 2016 году показатель отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составил 0,7х. АКРА ожидает, что в прогнозном периоде чистый долг АСК достигнет отрицательных значений. Долговая нагрузка Компании оценивается как очень низкая. Показатели обслуживания долга находятся на очень высоком уровне. Так, по итогам 2016 года отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам составило 9,4х. По итогам 2020-го АКРА ожидает роста упомянутого показателя до 69,6х.
Сильная ликвидность АСК обеспечивается в первую очередь низким размером долга, а также наличием значительного по сравнению с размером долга объема свободных денежных средств на счетах Компании (695 млн руб. по состоянию на 19.12.2017). По расчетам АКРА, взвешенный коэффициент текущей ликвидности АСК составляет 3,6х.
Ключевые допущения
- соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА были учтены строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущей строительной программе Компании;
- Агентство также исходило из предположения о том, что объемы ввода в 2021–2022 годах не будут снижаться по сравнению с объемами, ожидаемыми в 2020 году;
- нулевой темп роста цен на недвижимость на первичном рынке Екатеринбурга и Свердловской области в период с 2018 по 2020 год;
- рост цен на строительные работы и материалы, опережающий цены на недвижимость, и рост заработной платы на уровне инфляции.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- упрощение организационной структуры группы.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- рост отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1х при одновременном снижении отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8х;
- падение рентабельности по FFO до процентных платежей и налогов ниже 8% либо снижение рентабельности по FCF до отрицательных значений;
- снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Екатеринбурга и Свердловской области более чем на 15% при сохранении прогнозного темпа роста цен на строительные работы и материалы;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты совершения рейтингового действия (19.12.2017).
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Атомстройкомплекс-Строительство», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «Атомстройкомплекс-Строительство», не выявлены.
АКРА не оказывало ООО «Атомстройкомплекс-Строительство» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
