Подтверждение кредитного рейтинга ООО «Гоголевский 11» (далее — Компания, «Гоголевский 11») обусловлено сохранением высокой рентабельности при малом размере Компании и сильным денежным потоком в рамках финансового риск-профиля, а также средней рыночной позицией, сильным бизнес-профилем и средним уровнем корпоративного управления в рамках операционного риск-профиля. Долговая нагрузка оценивается на среднем уровне, а обслуживание долга — на высоком. На момент пересмотра рейтинга точная информация от Компании относительно перспектив рефинансирования кредита, планируемого к погашению во второй половине 2026 года, отсутствовала, в связи с этим прогноз по кредитному рейтингу Компании был изменен на «Негативный».
Компания является владельцем бизнес-центра класса А в Москве, расположенного по адресу Гоголевский бульвар, 11. Общая площадь бизнес-центра составляет 9 985 кв. м, арендопригодная площадь — 8 800 кв. м. Все вопросы по управлению бизнес-центром, администрированию договоров аренды осуществляет управляющая компания Atlas AMD (предыдущее наименование — Hines International, Inc).
Ключевые факторы оценки
Сильный бизнес-профиль. «Гоголевский 11» принадлежит к сектору коммерческой недвижимости, который АКРА относит к высокорисковым отраслям. Компания владеет одним объектом с диверсифицированным пулом арендаторов — бизнес-центром «Гоголевский 11» в центре Москвы. Уровень загрузки площадей Компании вырос до 100% (94% на начало июня 2024 года). Средняя срочность договоров аренды составляет около трех лет.
Высокая рентабельность при малом размере бизнеса. Выручка Компании с учетом возмещения эксплуатационных расходов по итогам прошлого года составила 477 млн руб., что на 22% превышает показатель за 2023 год. Чистый операционный доход (net operating income, NOI) за 2024 год находился на уровне 403 млн руб., а средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год значение составляет 427 млн руб. В прогнозном периоде Агентство ожидает дальнейший рост указанных показателей.
Рентабельность Компании сохраняется на высоком уровне. Средневзвешенный за 2022–2027 годы NOI в расчете на квадратный метр арендопригодной площади увеличился до 48,5 тыс. руб. в связи с ростом NOI по итогам 2024 года и его ожидаемым увеличением в прогнозном периоде.
Средняя долговая нагрузка и высокое покрытие долга. В 2021 году материнской компанией «Гоголевского 11» был привлечен двухтраншевый долг по фиксированным процентным ставкам, источником обслуживания которого являются денежные потоки Компании; ее активы находятся в залоге у кредитора. Эти обязательства не отражаются на балансе Компании, однако АКРА учитывает их при определении кредитного рейтинга.
Отношение общего долга к NOI уменьшилось с 7,9x в 2023 году до 5,8х по итогам 2024 года, а значение LTV (loan-to-value) составляет 50%. Снижение долговой нагрузки обусловлено плановыми погашениями амортизационных платежей по долгу при росте NOI. Показатель обслуживания долга в 2024 году улучшился в сравнении с предыдущим годом: отношение NOI к платежу (включает амортизационные и процентные платежи по долгу) составило 2,02х против 1,45х.
С учетом рефинансирования текущего долга посредством привлечения нового рублевого кредита на сопоставимую сумму по рыночной ставке общий долг Компании в 2026–2027 годах может остаться на текущем уровне, а процентные платежи могут вырасти. Долговая нагрузка и обслуживание платежей в прогнозном периоде могут существенно отличаться от предполагаемых в случае привлечения Компанией финансирования по условиям, отличающимся от заложенных Агентством в рейтинговой модели.
Сильный денежный поток и слабая ликвидность. Средневзвешенная за 2022–2027 годы рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) составляет 19%. Последние два года Компания не выплачивала дивиденды. Доля капитальных расходов в выручке в 2024 году сократилась с 13% до исторического уровня — 2% — в связи с завершением ремонтных работ, проводившихся на первом этаже бизнес-центра в 2023 году. В прогнозном периоде капитальные расходы могут составить 2% от выручки. Плановое погашение долга в 2026 году оказывает давление как на количественную оценку ликвидности, так и на качественную.
Средний уровень корпоративного управления. АКРА отмечает успешное управление бизнес-центром «Гоголевский 11» при отсутствии формализованных стратегических ориентиров. Совет директоров отсутствует. Полноценная система управления рисками не выстроена, но Компания стремится минимизировать подверженность финансовым рискам. Компания готовит отчетность по РСБУ.
Ключевые допущения
-
погашение текущего кредита в соответствии с графиком платежей с привлечением в 2026 году нового кредита на сопоставимую сумму по рыночной ставке;
-
среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 20% в 2025 году, 14,5% в 2026-м и 10% в 2027-м;
-
капитальные расходы в прогнозном периоде согласно предоставленной Агентству финансовой модели Компании;
-
отсутствие дивидендных выплат в 2025–2027 годах;
-
загрузка площадей в 2025–2027 годах на уровне 95%.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
рефинансирование кредита на условиях, способствующих улучшению оценок финансового риск-профиля;
-
снижение средневзвешенного отношения общего долга к NOI ниже 5,0х при средневзвешенном LTV ниже 40%;
-
рост средневзвешенного отношения NOI к платежу выше 2,2х;
-
рост средневзвешенной рентабельности по FCF выше 20%;
-
улучшение профиля ликвидности.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
рефинансирование кредита на условиях, приводящих к ухудшению оценок финансового риск-профиля;
-
уменьшение средневзвешенного отношения NOI к платежу до уровня ниже 1,2х;
-
снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 5%;
-
существенное ухудшение профиля ликвидности;
-
существенное изменение макроэкономических условий, способное оказать значительное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Гоголевский 11» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Оценка региона, в котором рейтингуемое лицо осуществляет деятельность (субфактор «Присутствие в городах федерального значения»), определена на основании Методологии присвоения кредитных рейтингов субъектам и муниципальным образованиям Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Гоголевский 11» был опубликован АКРА 23.06.2021. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Гоголевский 11» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Гоголевский 11», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Гоголевский 11» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Гоголевский 11» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
