Кредитный рейтинг ООО «ЛЕГЕНДА» (далее — Компания, ООО «ЛЕГЕНДА») обусловлен очень сильной географической диверсификацией, высоким уровнем корпоративного управления, очень высокой рентабельностью, сильной ликвидностью и высоким показателем обслуживания долга. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство), а также средний размер бизнеса.
Сохранение прогноза «Позитивный» отражает мнение АКРА относительно дальнейшего роста бизнеса Компании и улучшения долговых метрик. При этом Агентство проявляет осторожность в оценке перспектив новых проектов на фоне неблагоприятных рыночных факторов.
ООО «ЛЕГЕНДА» — девелопер жилой недвижимости. Компания занимается реализацией проектов по строительству жилья преимущественно верхнего ценового сегмента на рынке Санкт-Петербурга и Москвы. На июнь 2025 года объем портфеля текущего строительства составил порядка 450 тыс. кв. м. По этому показателю Компания входит в пятерку наиболее крупных застройщиков Санкт-Петербурга. Портфель проектов, по данным Компании, составляет 1 320 тыс. кв. м общей площади.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором с точки зрения уровня кредитного рейтинга Компании.
Высокий уровень корпоративного управления и очень сильная географическая диверсификация. ООО «ЛЕГЕНДА» — успешный игрок на умеренно концентрированном первичном рынке жилья в Санкт-Петербурге и Москве и один из лидеров рынка жилья высокой ценовой категории в Санкт-Петербурге. Все текущие и планируемые проекты Компании расположены в Санкт-Петербурге и Москве. Эти рынки Агентство рассматривает как наиболее емкие, устойчивые и маржинальные, в связи с чем географическая диверсификация, согласно методологии АКРА, оценивается на очень высоком уровне.
Высокий уровень корпоративного управления определяется высокими оценками за финансовую прозрачность, структуру управления и стратегию управления. В Компании функционирует совет директоров, в который входят пять человек, включая одного независимого директора. По мнению АКРА, стратегия Компании является эффективной, что подтверждается укреплением ее рыночных позиций при поддержании умеренного уровня финансовых рисков. Компания публикует отчетность по МСФО на полугодовой основе и активно взаимодействует с инвесторами, в связи с чем финансовая прозрачность оценивается на высоком уровне. Агентство положительно оценивает практику хеджирования процентных рисков. Компания применяет опционы, а также устанавливает ограничения по уровню ставки в рамках выпуска облигаций. Структура группы усложнена, каждый проект ведется отдельным юридическим лицом, однако это типичная ситуация для отрасли в целом.
Средняя оценка бизнес-профиля определяется средними оценками за диверсификацию проектов и зависимость от материалов и субподряда, а также высокой оценкой за сроки и условия реализации проектов. Агентство отмечает расширение портфеля проектов Компании и снижение концентрации денежных потоков от ключевого проекта. По оценкам АКРА, плановая выручка по крупнейшему проекту не превышает 33% от плановой выручки в ближайшие три года. Компания передает строительные работы на субподряд, при этом сама выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика. Существенным конкурентным преимуществом является самостоятельное проектирование Компанией квартирографии. Разнообразие планировочных решений, в свою очередь, позволяет в большей степени удовлетворять запросы потребителей, что благоприятно сказывается на рентабельности. Сроки и условия реализации проектов оцениваются на высоком уровне, в 2024 году Компания ввела порядка 106 тыс. кв. м. без срывов сроков сдачи.
Очень высокая рентабельность Компании обеспечивается за счет высокого качества продукта, строгого контроля себестоимости на всех стадиях реализации проектов и тщательной экспертизы приобретаемых площадок. Средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2022 по 2027 год оценивается Агентством на уровне 25,4%, при этом АКРА отмечает постепенное снижение отношения SG&A к выручке по мере роста размеров бизнеса.
Средняя долговая нагрузка и высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Кроме того, АКРА учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости. Согласно расчетам Агентства, средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 2,7х.
Однако на конец 2024 года указанный показатель увеличился до 5,4х на фоне наращивания проектного финансирования под новые проекты, продажи по которым еще не начались. Также покрытие проектного долга сокращается из-за увеличения доли продаж в рассрочку — по данным Компании, на такой механизм приходится значительный объем продаж. Дополнительное давление на оценку долговой нагрузки создали дивидендные выплаты в 2024 году и отток средств по сделке с аффилированным лицом, что уменьшило собственный капитал Компании с 5,1 до 4,9 млрд руб. на конец 2024 года.
При прогнозировании долговой нагрузки Агентство исходит из того, что увеличение объемов реализации жилья в рамках новых проектов в перспективе будет способствовать заметному росту FFO и наполняемости эскроу-счетов, что приведет к снижению долговой нагрузки. Качественная оценка долговой нагрузки определяется на очень высоком уровне благодаря комфортному графику погашения долга и высокой диверсификации портфеля кредиторов.
Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам, согласно расчетам Агентства, составит 6,0х. Очень низкая процентная нагрузка Компании достигается за счет ограниченного привлечения корпоративного долга и широкого использования проектного финансирования.
Сильная оценка ликвидности обусловлена комфортным графиком погашения долга, ожидаемым ростом поступлений денежных средств вследствие раскрытия эскроу-счетов, а также наличием достаточного объема невыбранных открытых кредитных линий.
КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущим планам Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга и Москвы в 2025–2027 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Позитивный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности повышение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 2,0х;
-
рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 8,0х.
К негативному рейтинговому действию может привести:
- рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 5,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 5,0х.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 002Р-01 (RU000A1067H4); срок погашения — 06.05.2027, объем эмиссии —
3 млрд руб., — BBB(RU).
Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 002P-03 (RU000A108PC1); срок погашения — 04.06.2026, объем эмиссии —
2 млрд руб., — BBB(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом ООО «ЛЕГЕНДА». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне BBB(RU), то есть на уровне кредитного рейтинга Компании.
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ООО «ЛЕГЕНДА» и выпусков облигаций ООО «ЛЕГЕНДА» (RU000A1067H4, RU000A108PC1) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитный рейтинг ООО «ЛЕГЕНДА» был опубликован АКРА 24.08.2023, выпуска облигаций (RU000A1067H4) — 22.03.2024, выпуска облигаций (RU000A108PC1) — 14.06.2024. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «ЛЕГЕНДА», а также кредитного рейтинга облигационных выпусков ООО «ЛЕГЕНДА» (RU000A1067H4, RU000A108PC1) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «ЛЕГЕНДА», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «ЛЕГЕНДА» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «ЛЕГЕНДА» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
