Кредитный рейтинг АО ТВК «Авиапарк» (далее — Компания, «Авиапарк») обусловлен средним размером бизнеса, высокой рентабельностью, сильным денежным потоком и средней ликвидностью. АКРА отмечает низкую долговую нагрузку Компании и высокий уровень обслуживания долга. Операционный риск-профиль учитывает очень сильный бизнес-профиль, очень высокую оценку за географическую диверсификацию, а также средний уровень корпоративного управления.
Компания владеет и управляет торгово-развлекательным центром «Авиапарк» — крупнейшим в России и вторым в Европе по арендопригодной площади. Общая площадь объекта составляет 400 тыс. кв. м, из которых 230 тыс. кв. м приходятся на арендуемые помещения. В «Авиапарке» расположены более 400 магазинов, 80 ресторанных концепций и 30 видов развлекательных объектов, а также самый высокий цилиндрический аквариум в мире.
Ключевые факторы оценки
Очень сильный бизнес-профиль. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. «Авиапарк» — крупнейший торгово-развлекательный центр в России и второй в Европе по арендопригодной площади, что отражено в оценке рыночной позиции Компании. Арендный портфель «Авиапарка» насчитывает более 500 арендаторов и характеризуется очень высокой диверсификацией: доля крупнейшего арендатора составляет около 6%, топ-10 арендаторов принесли 23% арендного дохода по итогам 2024 года. Все доступные для аренды торговые площади практически полностью сданы, средняя срочность договоров аренды составляет около семи лет. «Авиапарк» расположен в Москве, в связи с чем географическая диверсификация оценивается на очень высоком уровне.
Средний размер бизнеса и высокая рентабельность. По итогам 2024 года чистый операционный доход (net operating income, NOI) Компании оценивается на уровне 10,1 млрд руб., что на 15% выше показателя 2023 года. В прогнозных 2025–2027 годах данный показатель ожидается в диапазоне 11,5–14,5 млрд руб. Средневзвешенное за 2022–2027 годы значение NOI составляет 10,7 млрд руб., что с учетом арендопригодной площади, равной 230 тыс. кв. м, свидетельствует о среднем размере бизнеса Компании согласно методологии АКРА.
Средневзвешенный за период 2022–2027 годов показатель NOI в расчете на 1 кв. м арендопригодной площади составляет 46,7 тыс. руб. С учетом закладываемого в прогноз АКРА снижения ключевой ставки Банка России Агентство ожидает умеренный рост стоимости инвестиционной недвижимости в прогнозном периоде.
Низкая долговая нагрузка и высокое покрытие долга. Текущий кредитный портфель Компании представлен валютным кредитом от ПАО Сбербанк с погашением в октябре 2025 года (на конец мая 2025 года тело долга составляло чуть более 40 млрд в рублевом эквиваленте). Отношение общего долга к NOI уменьшилось с 5,65x в 2023 году до 4,91х по итогам 2024 года, что было обусловлено преимущественно ростом NOI. Значение LTV (loan-to-value) в 2024 году составляло 51%. Показатель обслуживания долга в 2024 году улучшился в сравнении с предыдущим годом: отношение NOI к платежу (включает амортизационные и процентные платежи по долгу) составило 1,91х против 1,71х соответственно.
С учетом рефинансирования текущего долга по направленным Агентству предварительным условиям общий долг «Авиапарка» в 2026–2027 годах может остаться на сопоставимом уровне, а обслуживание долга может вырасти несмотря на ожидаемое увеличение процентных расходов благодаря дальнейшему росту NOI. Отношение общего долга к NOI в 2025 году оценивается на уровне 4,16х, и в прогнозном периоде, по расчетам АКРА, оно может снизиться до 2,97х. Отношение NOI к платежу в 2025 году может остаться на уровне 1,93х с дальнейшим ожидаемым улучшением до 2,74х.
Средняя ликвидность и сильный денежный поток. Взвешенный коэффициент текущей ликвидности равен 1,07 с учетом рефинансирования текущего кредита. Качественная оценка ликвидности учитывает пиковые периоды погашения долга на прогнозном горизонте, доступность исключительно банковского финансирования из внешних источников на момент присвоения рейтинга и определенный запас прочности по ковенантам.
Капитальные расходы в 2024 году составили 156 млн руб., а в 2025 году ожидаются на уровне 270 млн руб. в связи с реализацией проектов по эксплуатации здания и улучшению клиентского опыта. В прогнозном периоде «Авиапарк» не планирует существенных капитальных расходов. С 2023 года Компания начала выплачивать дивиденды. В прогнозном периоде уровень дивидендных выплат будет определяться в соответствии с утвержденной дивидендной политикой. Свободный денежный поток (FCF) Компании в 2022–2024 годах был положительным. Средневзвешенная за 2022–2027 годы рентабельность по FCF составляет 12,4%.
Средний уровень корпоративного управления. АКРА высоко оценивает очень успешную реализацию стратегии развития «Авиапарка» и ее формализацию. В Компании действует совет директоров. Несмотря на отсутствие полноценной системы управления рисками, присутствуют элементы управления кредитным и процентным рисками, часть арендного дохода продолжает поступать в валюте. Компания готовит финансовую отчетность по МСФО на полугодовой основе (аудитор — АО «Кэпт»), но не раскрывает ее публично. Сумма займов связанным сторонам и третьим лицам незначительна.
Ключевые допущения
-
успешное рефинансирование текущего кредита согласно условиям, направленным АКРА;
-
дивидендные выплаты в прогнозном периоде не выше 5,5 млрд руб.;
-
капитальные расходы в 2025 году согласно данным, предоставленным Компанией;
-
отсутствие выдачи новых займов связанным и третьим лицам в прогнозном периоде;
-
среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 20% в 2025 году, 14,5% в 2026-м и 10% в 2027-м.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- снижение средневзвешенного отношения общего долга к NOI ниже 3,0х при росте средневзвешенного отношения NOI к платежу выше 2,2х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средней загрузки площадей ниже 80%;
-
рост средневзвешенного отношения общего долга к NOI выше 5,0х при снижении средневзвешенного отношения NOI к платежу ниже 1,6х;
-
снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 5%;
-
существенное ухудшение профиля ликвидности;
-
существенное изменение макроэкономических условий, способное оказать значительное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО ТВК «Авиапарк» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Оценка региона, в котором АО ТВК «Авиапарк» осуществляет деятельность (субфактор «Присутствие в городах федерального значения»), определена на основании Методологии присвоения кредитных рейтингов субъектам и муниципальным образованиям Российской Федерации.
Кредитный рейтинг был присвоен АО ТВК «Авиапарк» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО ТВК «Авиапарк» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО ТВК «Авиапарк», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО ТВК «Авиапарк» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало АО ТВК «Авиапарк» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
