АКРА подтвердило кредитный рейтинг ООО «КОРТРОС» (далее — Компания, Группа, ГК «КОРТРОС»), холдинговой структуры ГК «КОРТРОС», на уровне BBB+(RU), а также кредитный рейтинг выпусков облигаций ООО «РСГ-Финанс» (RU000A0JUAG0, RU000A10B3B4, RU000A10B5E3) — на уровне BBB+(RU).
Кредитный рейтинг Компании базируется на сохранении средней оценки операционного риск-профиля. Высокая оценка финансового риск-профиля отражает низкую долговую нагрузку, очень высокие показатели обслуживания долга и рентабельности, высокую ликвидность при средней оценке размера бизнеса. Поддержку уровню кредитного рейтинга оказывает высокая вероятность предоставления Компании поддержки со стороны ключевых акционеров. Очень высокий отраслевой риск сектора жилищного строительства оказывает сдерживающее влияние на уровень рейтинга.
ГК «КОРТРОС» — застройщик жилой недвижимости с широкой географией присутствия и высокой диверсификацией проектов по форматам. Компания была создана в 2005 году с целью реализации комплексного развития территорий в Екатеринбурге в рамках масштабного проекта «Академический». По данным Единого реестра застройщиков, объем текущего жилищного строительства Компании по состоянию на август 2025 года составлял 427,1 тыс. кв. м.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.
Высокая вероятность предоставления поддержки со стороны крупнейших акционеров. В пользу этого свидетельствуют факты оказания Компании поддержки в прошлом, в том числе при реализации крупного проекта HEADLINER, первоначальное финансирование которого осуществлялось основными акционерами.
Итоги 2024 года и ожидания на 2025 год. По итогам прошлого года объемы продаж ГК «КОРТРОС» снизились до 200 тыс. кв. м из-за отмены масштабной госпрограммы льготной ипотеки, запущенной в 2020 году, и ужесточения условий как семейной, так и ИТ-ипотеки. Дополнительно рынок испытывал давление в связи с повышением ключевой ставки до 21%. При этом продолжающийся рост средних цен контрактации и увеличение доли продаж в Московском регионе положительно сказались на контрактации в денежном выражении, которая сократилась на 2% по сравнению с 2023 годом, до 37,9 млрд руб. По итогам первых шести месяцев текущего года объем продаж в денежном выражении снизился на 23% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на фоне относительно высокой базы начала 2024 года. Однако Агентство отмечает оживление ситуации на рынке в июле — августе текущего года, что позволяет рассчитывать на увеличение объемов контрактации во втором полугодии и достижение плановых показателей по итогам всего года с учетом ожидаемого дальнейшего снижения ключевой ставки и улучшения условий ипотечного кредитования во второй половине года.
Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средней оценкой бизнес-профиля, которая определяется высокими оценками за диверсификацию проектов и за сроки и условия реализации проектов и низкой оценкой за зависимость от материалов и субподряда, а также средними оценками рыночной позиции и уровня корпоративного управления при очень высокой географической диверсификации.
Средний размер бизнеса при очень высокой рентабельности. По оценкам АКРА, средневзвешенное значение FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2022 по 2027 год составит 13,9 млрд руб., что соответствует среднему размеру бизнеса по методологии Агентства. Рентабельность по FFO до процентов и налогов по итогам прошлого года осталась на уровне 2023 года и составила 26%. Положительно на маржинальность продаж влияют проекты Компании в сегменте высокобюджетной недвижимости Московского региона, а также рост средней цены продаж. Средневзвешенный за 2022–2027 годы показатель свидетельствует об очень высокой рентабельности ГК «КОРТРОС».
Низкая долговая нагрузка и очень высокое покрытие процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам прошлого года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составило 1,8х, а средневзвешенное за 2022–2027 годы отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей будет равно 1,4х, что свидетельствует о сохранении низкой долговой нагрузки ГК «КОРТРОС».
При оценке показателей покрытия Агентство учитывает процентные выплаты по корпоративному долгу в составе процентных платежей, тогда как выплаты по проектному долгу, обеспеченные эскроу-счетами, включаются в себестоимость. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается Агентством в 12,6х, что объясняется умеренным размером корпоративного долга и значительными процентными доходами от размещения временно свободных денежных средств на депозитах.
Сильная ликвидность. Компания поддерживает достаточный объем денежных средств на счетах и доступ к внешним источникам финансирования, что вместе с комфортным графиком погашения общекорпоративного долга и ожидаемым положительным свободным денежным потоком (FCF) в 2025–2026 годах обеспечивает высокую оценку ликвидности Компании.
Ключевые допущения
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке в 2025–2027 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- снижение средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 1,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу ниже 0,5х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня ниже 5,0х;
-
снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке более чем на 15% в 2025–2027 годах;
-
регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.
Поддержка: плюс одна ступень к ОСК.
Рейтинги выпусков
ООО «РСГ-Финанс», серия БО-01 (ISIN RU000A0JUAG0), срок погашения — 11.11.2025, объем эмиссии — 3 млрд руб., — BBB+(RU).
ООО «РСГ-Финанс», серия 001Р-01 (ISIN RU000A10B3B4), срок погашения — 13.03.2028, объем эмиссии — 3 млрд руб., — BBB+(RU).
ООО «РСГ-Финанс», серия 001Р-02 (ISIN RU000A10B5E3), срок погашения — 21.03.2028, объем эмиссии — 2 млрд руб., — BBB+(RU).
Обоснование кредитного рейтинга. Выпуски облигаций ООО «РСГ-Финанс» являются старшим необеспеченным долгом ГК «КОРТРОС». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий устанавливается на уровне BBB+(RU), то есть на уровне кредитного рейтинга Компании.
Регуляторное раскрытие
Кредитные рейтинги ООО «КОРТРОС» и облигационным выпускам ООО «РСГ-Финанс» (RU000A0JUAG0, RU000A10B3B4, RU000A10B5E3) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии присвоения кредитных рейтингов с учетом внешней поддержки, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанным выпускам также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации.
Впервые кредитные рейтинги ООО «КОРТРОС» и облигационных выпусков ООО «РСГ-Финанс» (RU000A0JUAG0, RU000A10B3B4, RU000A10B5E3) были опубликованы АКРА 12.11.2018, 09.08.2017, 17.03.2025 и 25.03.2025 соответственно. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «КОРТРОС» и кредитного рейтинга облигационных выпусков ООО «РСГ-Финанс» (RU000A0JUAG0, RU000A10B3B4, RU000A10B5E3) ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Раскрытие отступлений от утвержденных методологий: уровень групповой поддержки и финальный уровень кредитного рейтинга определялись с отступлением от Методологии присвоения кредитных рейтингов с учетом внешней поддержки. Уровень поддержки оценивался как для неидентифицируемой группы в связи с недостатком информации для определения оценки кредитоспособности поддерживающего лица.
Кредитные рейтинги были присвоены на основании данных, предоставленных ООО «КОРТРОС» и ООО «РСГ-Финанс», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО «КОРТРОС» и ООО «РСГ-Финанс» принимали участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.
При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «КОРТРОС» и ООО «РСГ-Финанс» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.
