Изменение прогноза по кредитному рейтингу АО «Джи-групп» (далее — Компания, «Джи-групп», Группа) со «Стабильного» на «Негативный» обусловлено снижением показателя обслуживания долга и рисками дальнейшего ухудшения оценки этого фактора в связи с ужесточением денежно-кредитной политики Банка России и рефинансированием части корпоративного долга Компании по более высоким ставкам в 2025 году.
Кредитный рейтинг Компании определяется высокой рентабельностью, низкой долговой нагрузкой и сильной ликвидностью. Операционный риск-профиль характеризуется очень сильными бизнес-профилем и географической диверсификацией. Сдерживающее влияние на уровень рейтинга оказывают очень высокий отраслевой риск, а также среднее покрытие процентных платежей.
«Джи-групп» — устоявшийся лидер на рынке недвижимости Казани. Компания занимается продажей жилой и коммерческой недвижимости, а также строительством и сдачей в аренду завершенных объектов торговой и офисной недвижимости, индивидуальным жилищным строительством. Принадлежащий Группе бренд Унистрой, по данным Единого ресурса застройщиков, занимает 24-е место по объему текущего строительства жилой недвижимости в России (на сентябрь 2025 года) и 66-е место по объему ввода жилья в 2024 году.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором с точки зрения уровня кредитного рейтинга Компании.
Очень сильный бизнес-профиль. Агентство отмечает широкую диверсификацию портфеля проектов. По состоянию на второе полугодие 2025 года «Джи-групп» осуществляет продажи по 25 реализуемым проектам, большинство из которых относятся к сегменту жилья класса комфорт. Высокая диверсификация проектов позволяет обеспечить равномерную динамику поступлений от раскрытия эскроу-счетов и значительно снижает зависимость финансовых результатов от реализации отдельного проекта. Согласно ожиданиям Агентства, доля крупнейшего проекта в выручке на горизонте ближайших трех лет не превысит 15%. Компания также демонстрирует очень высокие показатели распроданности по текущим проектам и соблюдение плановых сроков ввода объектов в эксплуатацию.
Сдерживающее влияние на оценку бизнес-профиля оказывает высокая зависимость от материалов и субподряда. Строительные работы отдаются на субподряд, собственные производственные мощности отсутствуют. При этом компании Группы сохраняют за собой функции технического заказчика, технадзора и проектирования. Дополнительным фактором сдерживающего влияния является значительная доля агентских продаж, которая достигает 60%.
Выручка и EBITDA от деятельности, связанной с коммерческой недвижимостью (UD Group), по итогам 2024 года составили 7 и 10,7% соответственно. АКРА сохраняет дополнительную корректировку для учета доли коммерческой недвижимости, которая традиционно считается менее рискованным сегментом бизнеса по сравнению с жилой недвижимостью, а также позволяет получать устойчивые арендные потоки, являющиеся стабилизатором кредитных метрик Компании и дополнительной возможностью привлекать долгосрочное финансирование под залог объектов.
Очень сильная географическая диверсификация и средняя рыночная позиция. «Джи-групп» сохраняет лидирующие позиции по объему продаж жилой недвижимости в ключевом регионе присутствия — Казани. В структуре земельного банка Компании 58% площади приходится на Казанскую агломерацию, и в 2024 году Унистрой лидировал среди застройщиков по объему ввода жилья в Республике Татарстан (согласно данным Единого ресурса застройщиков, его доля в этом регионе — 12%). Помимо этого, Компания в рамках реализации стратегии региональной экспансии активно развивает бизнес в Екатеринбурге, Тольятти, Перми, Махачкале и Санкт-Петербурге. Однако доли Компании в большей части новых для нее регионов остаются невысокими. «Джи-групп» обладает земельным банком в 372 тыс. кв. м в Екатеринбурге (12% портфеля) и 365 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге (12%). Наиболее важными регионами с точки зрения генерации выручки в ближайшие три года будут Казань и Екатеринбург. Агентство полагает, что доля крупнейшего региона в структуре выручки не превысит 70% на горизонте ближайших трех лет.
Низкая долговая нагрузка при среднем покрытии процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Кроме того, АКРА учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости.
Согласно расчетам Агентства, средневзвешенное за период с 2023 по 2028 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 1,23х. При этом пик долговой нагрузки придется на 2026 год в связи с запуском новых проектов. Агентство отмечает очень высокое покрытие проектного долга средствами на эскроу-счетах. На конец 2024 года средства на эскроу-счетах превышали проектный долг на 23%. «Джи-Групп» имеет сбалансированную временную структуру кредитного портфеля (без ярко выраженных пиковых периодов погашения).
В то же время АКРА отмечает рост корпоративного долга по итогам 2024 года в абсолютном выражении до 19 млрд руб. против 15,7 млрд руб. годом ранее. Рост долга и удорожание его обслуживания на фоне жесткой денежно-кредитной политики Банка России, а также рефинансирование по более высоким ставкам в 2025 году привели к снижению оценки покрытия процентных платежей. По прогнозам Агентства, средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за период с 2023 по 2028 год составит 3,92x.
Средний размер бизнеса и высокая рентабельность. По расчетам Агентства, средневзвешенное за 2023–2028 годы значение FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет 13,6 млрд руб., что в совокупности с объемом портфеля проектов в стадии строительства соответствует среднему размеру бизнеса по методологии Агентства.
Рентабельность Компании оценивается на стабильно высоком уровне. Средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2023 по 2028 год оценивается Агентством на уровне 28,9%, при этом АКРА отмечает постепенное снижение отношения SG&A к выручке по мере роста размеров бизнеса.
Ключевые допущения
-
соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке в регионах присутствия Компании в 2025–2028 годах;
-
осуществление дивидендных выплат в прогнозном периоде в соответствии с представленной Компанией финансовой моделью.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию могут привести:
-
повышение оценки долговой нагрузки до наивысшего уровня при одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 5,0х;
-
увеличение объема портфеля текущего строительства выше 1 млн кв. м при росте средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов до уровня выше 30 млрд руб. и одновременном росте средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 5,0х.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х;
-
снижение средневзвешенного показателя рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 12%;
-
выплата дивидендов, превышающих текущие планы Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг АО «Джи-групп» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг АО «Джи-групп» был опубликован АКРА 02.10.2019. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу АО «Джи-групп» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Джи-групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Джи-групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
Решение о подтверждении кредитного рейтинга АО «Джи-групп» на уровне A-(RU) и изменении прогноза по кредитному рейтингу АО «Джи-групп» на «Негативный» принято на повторном заседании рейтингового комитета с учетом рассмотрения АКРА мотивированной апелляции на решение первичного рейтингового комитета о подтверждении кредитного рейтинга АО «Джи-групп» на уровне A-(RU) и изменении прогноза по кредитному рейтингу АО «Джи-групп» на «Негативный». Уровень кредитного рейтинга и прогноз по кредитному рейтингу по результатам рассмотрения мотивированной апелляции не изменились.
АКРА оказывало АО «Джи-групп» дополнительные услуги. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
