Изменение прогноза по кредитному рейтингу ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» (далее — Компания, СДФ) со «Стабильного» на «Негативный» обусловлено аналогичным изменением прогноза по кредитному рейтингу поддерживающего лица. Поддерживающим лицом выступает Акционерное общество Группа Синара (рейтинг АКРА — АА-(RU), прогноз «Негативный»; далее — Группа Синара, поддерживающее лицо).
Кредитный рейтинг СДФ обусловлен очень высокой вероятностью предоставления экстраординарной поддержки со стороны Группы Синара. Оценка собственной кредитоспособности (ОСК) Компании определяется средней оценкой операционного риск-профиля, очень низкой долговой нагрузкой, очень высокой оценкой обслуживания долга, высокой рентабельностью и сильной ликвидностью. Сдерживающее влияние на ОСК Компании оказывают очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство), а также оценка размера ниже среднего.
СДФ — девелопер жилой недвижимости. Компания занимается реализацией проектов жилья преимущественно массового сегмента на рынках Екатеринбурга и Волгограда. Текущий портфель строительства СДФ составляет 103,3 тыс. кв. м (по данным Единого ресурса застройщиков на сентябрь 2025 года).
Ключевые факторы оценки
Очень высокая вероятность оказания экстраординарной поддержки со стороны Группы Синара. СДФ — девелоперское подразделение Группы Синара. Компания имеет сильную юридическую связь с поддерживающим лицом и находится под его полным стратегическим и операционным контролем. Поддерживающее лицо, в свою очередь, обладает достаточными ресурсами для оказания связанной организации своевременной поддержки в достаточном размере. Направление девелопмента генерирует порядка 8% EBITDA небанковского сегмента Группы Синара. На уровне Группы Синара действует единое казначейство, поддержка в форме ликвидности может быть предоставлена своевременно и в необходимом объеме.
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором с точки зрения уровня кредитного рейтинга Компании.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Кроме того, АКРА учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости.
Кредитный портфель Компании представлен только проектным долгом, средства на эскроу-счетах полностью покрывают величину проектного финансирования. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне -0,9х. В связи с отсутствием корпоративного долга процентная нагрузка Компании равна нулю, что обуславливает очень высокую оценку обслуживания долга. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам, по оценкам АКРА, превышает 10,0х.
Средняя оценка операционного риск-профиля обусловлена средними оценками рыночной позиции и бизнес-профиля, а также низкой оценкой географической диверсификации. По оценкам Агентства, Компания является успешным игроком на умеренно концентрированном первичном рынке жилья в Екатеринбурге и Волгограде. Портфель проектов хорошо диверсифицирован с точки зрения их количества. Однако в целом диверсификация проектов оценивается Агентством на среднем уровне, поскольку в 2025–2027 годах, как полагает АКРА, на долю крупнейшего проекта придется более 25% продаж. Компания передает строительные работы на субподряд, при этом сама выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика, порядка 51% продаж производится через собственные каналы. Сроки и условия реализации проектов оцениваются на очень высоком уровне. Степень распроданности превышает степень строительной готовности, что находит свое отражение в высоком покрытии долга средствами на эскроу-счетах.
По мнению Агентства, последовательная формализованная стратегия Компании позволяет ей сохранять конкурентные преимущества и долю рынка (исторически и в перспективе) при поддержании низкого уровня финансовых рисков. В Компании сформирована система управления рисками. Структура управления оценивается как адекватная. Структура группы умеренно усложнена, что отражает особенности функционирования и регулирования отрасли жилищного строительства.
Сильная оценка ликвидности обусловлена полным покрытием проектного долга средствами на эскроу-счетах, а также доступом к банковскому финансированию.
КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и планируемые объекты согласно текущим планам Компании;
-
отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Екатеринбурга и Волгограда в 2025–2027 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- повышение кредитного рейтинга Группы Синара.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
снижение стратегический значимости Компании для поддерживающего лица;
-
потеря контроля со стороны Группы Синара;
-
понижение кредитного рейтинга Группы Синара.
Компоненты рейтинга
ОСК: bbb-.
Поддержка: паритет с Группой Синара минус две ступени.
Рейтинги выпусков
Эмиссии в обращении отсутствуют.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, Методологии присвоения кредитных рейтингов с учетом внешней поддержки, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Впервые кредитный рейтинг ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» был опубликован АКРА 30.09.2024. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» ожидается в течение одного года с даты опубликования настоящего пресс-релиза.
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Синара-Девелопмент-Финанс», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «Синара-Девелопмент-Финанс» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
