Кредитный рейтинг ООО «ПИК-Инвестпроект» (далее — Компания) обусловлен очень высокими оценками операционного профиля и размера бизнеса, низкой долговой нагрузкой, очень высоким показателем обслуживания долга, очень сильными оценками ликвидности и денежного потока, а также высокой рентабельностью. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга оказывает очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство).
ООО «ПИК-Инвестпроект» — 100%-ная дочерняя компания ПАО «ПИК-специализированный застройщик» (рейтинг АКРА — AA-(RU), прогноз «Стабильный»; далее — ПИК, Группа). На нее приходится порядка 70% выручки и 71% активов Группы, Компания консолидирует на себе застройщиков, непосредственно занимающихся строительством жилых объектов в Москве и Московской области, что делает ее ключевым операционным звеном. В связи с этим Агентство делает отступление от методологии и в рамках расчета количественных показателей Компании использует отчетность Группы. ПИК — крупнейший девелопер жилой недвижимости Московского региона, Группа занимается строительством и продажей жилой недвижимости преимущественно в сегменте доступного жилья, а также реализует ряд проектов классов бизнес и премиум. Текущий портфель строительства Группы, по данным Единого ресурса застройщиков, по состоянию на октябрь 2025 года составляет 4,5 млн кв. м. Земельный банк Группы насчитывает порядка 23,7 млн кв. м продаваемой площади, включая проекты по программе реновации.
Ключевые факторы оценки
Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором с точки зрения уровня кредитного рейтинга.
Очень высокая оценка операционного профиля обусловлена очень сильным бизнес-профилем, сильными оценками рыночной позиции и уровня корпоративного управления, а также очень высокой географической диверсификацией. ПИК является выраженным лидером на умеренно концентрированном первичном рынке жилья Московского региона с долей около 14% по объему текущего строительства. По данным Единого ресурса застройщиков, с 2016 года ПИК лидирует по накопленному вводу жилья в Москве — 8,9 млн кв. м, что почти в 2,5 раза превышает показатель ближайшего конкурента. Кроме того, Группа выступает ключевым генеральным подрядчиком в реализации программы реновации жилья в Москве с момента публикации первых конкурсов в декабре 2017 года, стабильно удерживая около трети общего объема проектирования и строительства в рамках данной программы. Портфель проектов диверсифицирован по 15 регионам России, включая Санкт-Петербург и Ленинградскую область. По оценкам Агентства, основная доля продаж в ближайшие три года будет приходиться на Москву. При этом концентрация ни на одном из регионов не превысит 70% плановой выручки за указанный период, что поддерживает очень высокую оценку географической диверсификации.
Очень сильный бизнес-профиль обусловлен высокой диверсификацией портфеля проектов Группы, стабильной структурой сроков и условий реализации объектов, несмотря на очень значительный масштаб деятельности, а также наличием производственных мощностей и выполнением части строительных работ без привлечения подрядчиков. ПИК самостоятельно выполняет функции генерального подрядчика и технического заказчика, значительная часть работ по проектированию выполняется собственным проектным институтом. При оценке бизнес-профиля Группы АКРА также учитывает ее большой опыт в рамках комплексного развития территорий и значительный размер земельного банка в собственности. ПИК осуществляет существенную часть продаж через собственную платформу.
Высокая оценка корпоративного управления учитывает успешность стратегии Группы, которая позволяет удерживать ведущие позиции на рынке и развивать продуктовый ряд под брендами Forma, Mono и «Среда». Структура управления оценивается на очень высоком уровне, что связано с наличием в совете директоров четырех независимых членов из пяти и формированием ключевых комитетов. Агентство позитивно оценивает систему управления операционными рисками. Финансовая прозрачность оценивается на высоком уровне благодаря тому, что финансовые отчеты Компании и Группы по МСФО готовятся два раза в год и публикуются в открытом доступе. Структура Группы умеренно усложнена, что отражает особенности функционирования и регулирования отрасли жилищного строительства.
Очень крупный размер и высокая рентабельность. Средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей и налогов к ВВП за 2022–2027 годы равно 5,4 б. п., а объем портфеля проектов в стадии строительства — порядка 4,5 млн кв. м (на 01.10.2025), что, согласно методологии Агентства, соответствует очень крупному размеру бизнеса. Высокая рентабельность обеспечивается за счет эффекта масштаба, оптимизации затрат и концентрации основного объема площадей в Москве и Санкт-Петербурге (регионах, отличающихся наиболее высоким уровнем платежеспособного населения и хорошей рентабельностью). Средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2022 по 2027 год оценивается Агентством на уровне 17%.
Низкая долговая нагрузка при очень высоком покрытии процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Средневзвешенное за период с 2022 по 2027 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей оценивается Агентством на уровне 0,4х. АКРА отмечает, что пиковое погашение корпоративного долга в 2026 году не несет существенных рисков благодаря очень сильному свободному денежному потоку (FCF).
По итогам 2024 года отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам составило 8,3х против 10,4х в 2023-м. Средневзвешенный за 2022–2027 годы показатель свидетельствует об очень высоком уровне обслуживания долга за счет ограниченного привлечения корпоративного долга.
Очень сильная позиция по ликвидности определяется устойчивым операционным денежным потоком, наличием денежных средств на счетах и депозитах, а также доступом к рынкам долгового и акционерного капиталов.
КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ
-
исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
-
в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Группы;
-
отсутствие значительного снижения цен на первичном рынке Московского региона в 2025–2027 годах.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- усиление рыночных позиций Группы при одновременном росте средневзвешенного значения рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 20%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
-
рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1,0х при одновременном снижении средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 7,0х;
-
снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей и налогов к ВВП ниже 5 б. п. при одновременном снижении средневзвешенного значения рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 12%.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): аа-.
Поддержка: отсутствует.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг ООО «ПИК-Инвестпроект» был присвоен на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ООО «ПИК-Инвестпроект» по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для обеспечения системного применения методологий АКРА, а также моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов.
Кредитный рейтинг ООО «ПИК-Инвестпроект» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован впервые.
Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «ПИК-Инвестпроект» ожидается в течение одного года.
Раскрытие отступлений от утвержденных методологий: использование отчетности материнской компании для оценки рейтингуемого лица с отступлением от Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации. Несмотря на то что ООО «ПИК-Инвестпроект» формирует меньше 80% выручки и совокупных активов ПАО «ПИК-специализированный застройщик» (порядка 70%), Агентство считает возможным использовать отчетность материнской компании, так как ООО «ПИК-Инвестпроект» консолидирует на себе 100% выручки, генерируемой в ключевых для ПАО «ПИК-специализированный застройщик» регионах, — Москве и Московской области, на которые приходится 74% портфеля текущего строительства ПАО «ПИК-специализированный застройщик».
Кредитный рейтинг присвоен на основании данных, предоставленных ООО «ПИК-Инвестпроект», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ПАО «ПИК-специализированный застройщик», составленной в соответствии со стандартом МСФО на 31.12.2024.
Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «ПИК-Инвестпроект» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.
АКРА не оказывало ООО «ПИК-Инвестпроект» дополнительных услуг в течение года, предшествующего рейтинговому действию.
Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
