АКРА ПОВЫСИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «А101» ДО УРОВНЯ А+(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Повышение кредитного рейтинга ООО «А101» (далее — Компания, ООО «А101») обусловлено улучшением оценки диверсификации проектов, корпоративного управления и свободного денежного потока (FCF) на фоне очень низкой долговой нагрузки.

Кредитный рейтинг Компании учитывает очень сильную оценку бизнеса, высокий уровень корпоративного управления, крупный размер бизнеса, очень низкую долговую нагрузку и очень сильный денежный поток. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывает очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство).

ООО «А101» — один из крупнейших девелоперов Московского региона. Компания занимается реализацией проектов жилой, коммерческой, офисной и иной недвижимости в рамках комплексного освоения территории Новой Москвы. По состоянию на ноябрь 2025 года текущий портфель строительства жилья Компании, по данным Единого ресурса застройщиков, составлял 1,1 млн кв. м. Общая площадь строительства с учетом коммерческой и социальной инфраструктуры, по данным Компании, составляет 1,9 млн кв. м.

Ключевые факторы оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт за последние пять лет. Отраслевая принадлежность является существенным сдерживающим фактором для рейтинга Компании.

Очень сильная оценка бизнеса и высокий уровень корпоративного управления. Агентство отмечает улучшение оценки субфактора диверсификации проектов за счет расширения портфеля строительства и снижения доли ключевого проекта в выручке. По прогнозам АКРА, в период 2026–2028 годов вклад ключевого проекта в совокупную выручку составит менее 15%. Степень распроданности по портфелю оценивается как очень высокая. Показатель распроданности превышает степень строительной готовности на 13,5 п. п. Агентство также отмечает минимальные средневзвешенные задержки ввода жилья у Компании. ООО «А101» передает строительные работы субподрядным организациям без привлечения собственных сил. Значительная часть работ по проектированию выполняется собственным проектным институтом. В рамках оценки бизнеса Компании Агентство также учитывает ее уникальный опыт реализации проектов комплексного освоения территории, а также значительный размер земельного банка в собственности (более 2,4 тыс. га).

По мнению АКРА, стратегия Компании успешна, последовательна и позволяет укреплять ее позиции на рынке при поддержании низкого уровня финансовых рисков. Структура управления оценивается на очень высоком уровне. В Компании функционирует совет директоров из пяти членов, два из которых являются независимыми. Агентство также отмечает высокий уровень финансовой прозрачности. ООО «А101» на полугодовой основе публикует отчетность по МСФО, а также раскрывает операционные результаты деятельности и презентационные материалы для инвесторов.

Сильные рыночная позиция и географическая диверсификация. Компания является одним из лидеров на рынке жилищного строительства Новой Москвы — ее доля составляет 26% от общего объема продаж в квадратных метрах по итогам девяти месяцев 2025 года. Агентство рассматривает рынок жилья Московского региона, включая Новую Москву, как один из наиболее емких, стабильных и маржинальных, в связи с чем географическая диверсификация ООО «А101», согласно методологии АКРА, оценивается на высоком уровне. Оценку географической диверсификации ограничивает высокая концентрация на одном регионе. Так, по расчетам Агентства, более 70% выручки в ближайшие три года придется на рынок Новой Москвы.

Очень низкая долговая нагрузка и очень высокое покрытие процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Кроме того, АКРА учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости.

Средневзвешенное за период с 2023 по 2028 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей, по оценке Агентства, составит менее 1,0х. АКРА отмечает наличие концентрации кредитного портфеля Компании на ключевом кредиторе. Вместе с тем, по мнению Агентства, концентрация кредитного портфеля Компании экономически целесообразна ввиду предоставленных условий кредитования. Средневзвешенное за период с 2023 по 2028 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам, по оценке АКРА, превысит 8,0х.

Крупный размер бизнеса и высокая рентабельность. Взвешенное за период с 2023 по 2028 год значение показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов составило 52 млрд руб. Взвешенное за аналогичный период отношение FFO до чистых процентных платежей и налогов к ВВП было равно 2,37 б.  п., что по методологии Агентства соответствует крупному размеру бизнеса.

Средневзвешенная рентабельность по FFO до процентных платежей и налогов за период с 2023 по 2028 год соответствует наивысшей оценке по методологии Агентства. Высокая рентабельность обеспечивается за счет эффекта масштаба в рамках проектов комплексного развития территории, низких исторических расходов на приобретение в собственность земельного банка, высокого качества продукта и контроля себестоимости на всех этапах реализации проектов.

Согласно ожиданиям Агентства, в ближайшей перспективе ООО «А101» будет обладать достаточными FCF и ликвидными средствами для покрытия общекорпоративного долга. Средневзвешенный коэффициент краткосрочной ликвидности в период до 2028 года будет превышать 1,5х. При оценке денежного потока Агентство использовало показатель рентабельности по FCF до дивидендов, так как оценки факторов долговой нагрузки, покрытия и ликвидности находятся в первой категории. Согласно расчетам Агентства, взвешенная за период с 2023 по 2028 год рентабельность по FCF до дивидендов будет находиться в зоне положительных значений.

КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

• исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

• отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Новой Москвы в 2026–2028 годах;

• в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию может привести:

• рост объема портфеля текущего строительства Компании свыше 2 млн кв. м и повышение оценки рыночной позиции.

К негативному рейтинговому действию может привести:

• снижение рентабельности по FCF ниже 5%.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): а+.

Поддержка: отсутствует.

Рейтинги выпусков

Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «А101» был присвоен на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ООО «А101» по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для обеспечения системного применения методологий АКРА, а также моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов.

Впервые кредитный рейтинг ООО «А101» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован АКРА 06.12.2023.

Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года.

Кредитный рейтинг присвоен на основании данных, предоставленных ООО «А101», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «А101», составленной в соответствии со стандартом МСФО на 31.12.2024. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «А101» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА оказывало ООО «А101» следующие дополнительные услуги: услуга присвоения ESG-рейтинга компании (суверена/субсуверена) в период с 05.12.2024 по настоящее время.

Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.