АКРА ПОНИЗИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ПАО «ГК «САМОЛЕТ» ДО УРОВНЯ А-(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ», И ЕГО ОБЛИГАЦИЙ — ДО УРОВНЯ А-(RU)

Изменение кредитного рейтинга ПАО «ГК «Самолет» (далее — Компания, Группа, «Самолет») обусловлено корректировкой оценки рентабельности. Это связано с тем, что в условиях высокой ключевой ставки возросли процентные расходы по проектному финансированию, учитываемые Агентством в составе себестоимости. При этом средневзвешенная рентабельность Компании по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2023 по 2028 год будет находиться в диапазоне 12–20%, что соответствует высокому уровню рентабельности по методологии АКРА. Дополнительным сдерживающим фактором стало снижение оценки за субфактор «Сроки и условия реализации», обусловленное сокращением уровня распроданности портфеля в связи с выходом Компании в новые регионы.

Кредитный рейтинг Группы базируется на очень сильной оценке географической диверсификации, высоких оценках рыночной позиции, бизнеса и корпоративного управления, а также на крупном размере бизнеса. Сдерживающее влияние на рейтинг оказывают средние оценки долговой нагрузки и показателя покрытия долга, а также очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство).

«Самолет» — одна из крупнейших федеральных корпораций в сфере proptech и девелопмента. Компания реализует проекты в сфере жилищного строительства в 14 регионах России. По состоянию на начало декабря 2025 года портфель строящихся объектов составлял около 5 млн кв. м, что является самым высоким показателем среди российских застройщиков (по данным Единого ресурса застройщиков).

Ключевые факторы оценки

Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.

Сильная рыночная позиция и очень сильная географическая диверсификация. «Самолет» занимает лидирующие позиции в России как по объему текущего строительства, так и по вводу жилья. Агентство отмечает расширение географической диверсификации Компании за счет выхода в новые локации и расширения портфеля строительства вне столичных регионов. «Самолет» является крупнейшим девелопером в Московской и Ленинградской областях, Приморском и Забайкальском краях. При этом Московский регион, согласно расчетам Агентства, останется основным с точки зрения генерации денежных потоков в ближайшие три года.

Высокий уровень корпоративного управления и сильный бизнес. Агентство отмечает очень высокий уровень финансовой прозрачности Компании, который обеспечивается регулярной публикацией отчетности по МСФО и операционных результатов в открытом доступе, а также активной программой взаимодействия с инвестиционным сообществом. Очень высокая оценка субфактора «Структура управления» учитывает наличие независимых членов в совете директоров Компании и отсутствие концентрации акционерной собственности. Стратегия Компании, по мнению Агентства, позволяет усиливать конкурентные преимущества и увеличивать долю рынка. Структура группы умеренно сложная и соответствует реалиям отрасли.

АКРА отмечает ухудшение оценки за субфактор «Сроки и условия реализации» на фоне снижения показателя распроданности. На конец ноября 2025 года соотношение распроданности и строительной готовности в портфеле Компании составляло 79% против 85% годом ранее. Основной причиной снижения показателя стала низкая распроданность в новых для Компании регионах: Северо-Западном (56%) и Дальневосточном (45%) федеральных округах. При этом в ключевом для Группы Московском регионе — Москва и Московская область — показатель распроданности сохранился на высоком уровне в 88%, превысив среднерыночный показатель в 83%. Агентство также отмечает очень высокую диверсификацию портфеля, который на сегодняшний день насчитывает 126 проектов. Согласно расчетам АКРА, вклад крупнейшего проекта в совокупную прогнозную выручку в течение следующих трех лет не превысит 10%.

Высокая рентабельность и крупный размер бизнеса. По оценке Агентства, средневзвешенная рентабельность Компании по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2023 по 2028 год будет находиться в диапазоне 12–20%, что соответствует высокому уровню рентабельности по методологии АКРА. Давление на оценку оказывают возросшие процентные расходы по проектному финансированию, обусловленные высокой ключевой ставкой, а также снижение уровня распроданности. При этом Агентство отмечает, что Компания предпринимает меры по сохранению чистой рентабельности, оптимизируя административные и коммерческие расходы. Данная политика позволяет бизнесу оставаться прибыльным в текущих сложных макроэкономических условиях.

После значительного роста объема портфеля проектов «Самолета» в 2023 году на протяжении последних двух лет портфель текущего строительства стабилизировался на уровне 5 млн кв. м, что позволяет Компании оставаться крупнейшим девелопером в России по этому показателю. Взвешенное за период с 2023 по 2028 год отношение FFO до чистых процентных платежей и налогов к ВВП составило 2,8 б. п., что, согласно методологии Агентства, соответствует крупному размеру бизнеса.

Средняя долговая нагрузка и среднее покрытие процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Кроме того, АКРА учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости.

Средневзвешенное отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей за период с 2023 по 2028 год оценивается на уровне 3,0х, что соответствует средней долговой нагрузке по методологии Агентства. Пиковая нагрузка, по оценке АКРА, придется на 2025 год. В дальнейшем ожидается постепенное снижение объема корпоративного долга по мере снижения ключевой ставки и освоения земельного банка. Средневзвешенное отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам за указанный период оценивается Агентством на уровне 2,6х. Негативное влияние на этот показатель оказывает рефинансирование части долгового портфеля в 2025–2026 годах по высоким рыночным ставкам.

Очень высокая оценка ликвидности. Согласно ожиданиям Агентства, средневзвешенный коэффициент краткосрочной ликвидности в период до 2028 года будет находиться на уровне выше 1,5х. Хотя в среднесрочной перспективе «Самолету» предстоит крупное погашение корпоративного долга, АКРА ожидает, что обязательства будут покрыты за счет имеющихся денежных средств и неиспользованных кредитных линий. Качественная оценка ликвидности определяется диверсифицированными источниками внутреннего и внешнего финансирования, включающими размещения на публичных рынках долга и акционерного капитала.

Ключевые допущения

• исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

• в расчетах АКРА были учтены строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

• отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2026–2028 годах;

• наличие доступа к внешним источникам финансирования.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• рост средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 20%;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам выше 4,0х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 2,5х при одновременном росте средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 3,5х;

• снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 15% в 2025–2028 годах;

• регуляторные изменения, которые могут оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): a-.

Поддержка: отсутствует.

Рейтинги выпусков

ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A104JQ3), срок погашения — 08.02.2028, объем эмиссии — 20 млрд руб., — А-(RU).

ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A107RZ0), срок погашения — 24.01.2027, объем эмиссии — 24,5 млрд руб., — A-(RU).

ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A1095L7), срок погашения — 22.07.2027, объем эмиссии — 20 млрд руб., — А-(RU).

ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A109874), срок погашения — 30.07.2027, объем эмиссии — 5 млрд руб., — А-(RU).

ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A10BFX7), срок погашения — 06.04.2028, объем эмиссии — 3 млрд руб., — А-(RU).

ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A10BW96), срок погашения — 06.06.2029, объем эмиссии — 15 млрд руб., — А-(RU).

ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A10CZA1), срок погашения — 28.09.2026, объем эмиссии — 2,5 млрд руб., — А-(RU).

ПАО «ГК «Самолет» (ISIN RU000A10DCM3), срок погашения — 15.12.2028, объем эмиссии — 1 млрд руб., — А-(RU).

Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом «Самолета». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА для определения кредитного рейтинга применяется детальный подход, согласно которому уровень возмещения по эмиссиям относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий приравнивается к кредитному рейтингу Компании и устанавливается на уровне A-(RU).

Регуляторное раскрытие

Кредитные рейтинги ПАО «ГК «Самолет» и выпускам ПАО «ГК «Самолет» были присвоены на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ПАО «ГК «Самолет» по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации для определения кредитного рейтинга облигационных выпусков по национальной шкале для Российской Федерации; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для системного применения методологий АКРА, единообразия применения рейтинговых шкал, моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов.

Впервые кредитный рейтинг ПАО «ГК «Самолет» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован АКРА 10.07.2018. Впервые кредитные рейтинги выпусков были опубликованы по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации: (ISIN RU000A104JQ3) — 15.02.2022, (ISIN RU000A107RZ0) — 09.02.2024, (ISIN RU000A1095L7) — 06.08.2024, (ISIN RU000A109874) — 14.08.2024, (ISIN RU000A10BFX7) — 22.04.2025, (ISIN RU000A10BW96) — 27.06.2025, (ISIN RU000A10CZA1) — 03.10.2025, (ISIN RU000A10DCM3) — 01.11.2025.

Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ПАО «ГК «Самолет», а также кредитных рейтингов облигаций ПАО «ГК «Самолет» ожидается в течение одного года.

Кредитные рейтинги присвоены на основании данных, предоставленных ПАО «ГК «Самолет», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ПАО «ГК «Самолет», составленной в соответствии со стандартом МСФО на 31.12.2024.

Кредитные рейтинги являются запрошенными, ПАО «ГК «Самолет» принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.

При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

Решение о понижении кредитного рейтинга ПАО «ГК «Самолет» до уровня A-(RU), прогноз «Стабильный», и его облигаций — до уровня A-(RU) принято на повторном заседании рейтингового комитета с учетом рассмотрения АКРА мотивированной апелляции на решение рейтингового комитета о понижении кредитного рейтинга ПАО «ГК «Самолет» до уровня A-(RU), прогноз «Стабильный», и его облигаций — до уровня A-(RU). ПАО «ГК «Самолет» предоставило уточнения, касающиеся корректировки показателя FFO. В обосновании был приведен аргумент о двойном учете некоторых статей операционных расходов в прогнозном периоде, поскольку данные расходы уже были отражены в отчетности МСФО за 2024 год. Учет этих корректировок повлиял на значения финансовых показателей в период 2025–2028 годов, но не изменил финальных оценок по рейтинговым субфакторам. Уровень кредитного рейтинга и прогноз по кредитному рейтингу по результатам рассмотрения мотивированной апелляции не изменились.

АКРА оказывало ПАО «ГК «Самолет» следующие дополнительные услуги: услуга присвоения ESG-рейтинга компании (суверену/субсуверену) в период с 12.09.2022 по настоящее время.

Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.