АКРА ПРИСВОИЛО ООО «НОВОСТРОЙ» КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ BBB(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Кредитный рейтинг ООО «Новострой» (далее — Компания, «Новострой») обусловлен размером Компании меньше среднего, средней рентабельностью, слабой ликвидностью и очень слабым денежным потоком. Показатели долговой нагрузки и обслуживания долга с учетом поручительства по кредиту входящего в периметр Malltech Holding Limited (далее — Холдинг) ООО «Сибхолдинг» оцениваются на очень высоком и очень низком уровнях соответственно. Операционный профиль характеризуется сильными оценками фактора «Бизнес» и рыночной позиции, а также средней оценкой географии деятельности.

«Новострой» — владелец и оператор ТРЦ «Планета» в Новокузнецке, общая площадь которого составляет 152,5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 75,0 тыс. кв. м. В ТРЦ расположены 150 магазинов, 15 кафе и ресторанов, а также кинотеатр. Компания входит в состав Malltech Holding Limited, на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ. При определении кредитного рейтинга Компании АКРА принимает во внимание оценку кредитоспособности Холдинга, который является поддерживающим лицом Компании.

Ключевые факторы оценки

Сильная рыночная позиция и сильный бизнес. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. «Новострой» владеет единственным объектом с очень хорошо диверсифицированным портфелем арендаторов — ТРЦ «Планета» в Новокузнецке. Средняя загрузка площадей в 2025 году находилась на уровне 95%, а средняя срочность договоров аренды составляет около шести лет.

Размер бизнеса меньше среднего и средняя рентабельность. По итогам 2025 года FFO до чистых процентных платежей и налогов оценивается на уровне 420 млн руб. Средневзвешенный за период с 2023 по 2028 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет 405 млн руб., или 0,018 б. п. ВВП, что по методологии АКРА соответствует размеру бизнеса меньше среднего. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2025 года оценивается в 45%, а средневзвешенное за 2023–2028 годы значение показателя равно 42%.

Очень высокая долговая нагрузка и очень низкое покрытие долга. Долг Компании представлен обязательствами перед материнской компанией на общую сумму 13,2 млрд руб. и частью суммы поручительства по кредиту ООО «Сибхолдинг» (входит в периметр Холдинга) в размере 16,7 млрд руб. с плавающей процентной ставкой, которое АКРА учитывает в рамках оценки показателей долговой нагрузки и обслуживания долга Компании. Кредит ООО «Сибхолдинг» на момент присвоения рейтинга в разной пропорции обслуживается всеми четырьмя поручителями — Компанией, ООО «Планетамолл-Красноярск», ООО «Планетамолл-Уфа» и ООО «ОНИКС». По данным Компании, на обслуживание указанного кредита направляется 90% потока средств от операционной деятельности Компании и ООО «Планетамолл-Красноярск» (владеет и управляет торговым центром в Красноярске), а ООО «Планетамолл-Уфа» (владеет и управляет торговым центром в Уфе) частично обслуживает процентные расходы по нему с 2024 года в связи с ростом ключевой ставки. Сумма поручительства в составе общего долга и процентные расходы по нему включены в рейтинговую модель Компании в сумме фактически понесенных расходов в 2023–2025 годах. В прогнозном периоде до 2028 года размер поручительства, учтенного в общем долге Компании, составляет 13% от общей суммы поручительства, а процентные расходы не превышают 275 млн руб. ежегодно.

С учетом описанного выше отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей в 2025 году оценивается на уровне 34,4х с учетом поручительства (22,1х в 2024 году). В 2026 и 2027 годах указанный показатель ожидается на уровне выше 30,0х в случае сохранения текущего размера долга. Отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости в 2025 году значительно превышает 100%.

Отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам с учетом поручительства снизилось с 0,4х в прошлом году до 0,3х в 2025-м по причине роста процентных расходов на фоне высокой ключевой ставки Банка России. АКРА не ожидает улучшения показателя покрытия долга Компании в прогнозном периоде. Средневзвешенное за 2023–2028 годы значение показателя покрытия существенно ниже 1,0х.

Очень слабый денежный поток и слабая ликвидность. Доля капитальных расходов в выручке в 2025 году ожидается в размере 3%, а в прогнозном периоде — 6%. По данным Компании, выплата дивидендов в прогнозном периоде не планируется. Рентабельность по чистому денежному потоку (FCF) на всем рассматриваемом периоде 2023–2028 годов глубоко отрицательная. Профиль ликвидности Компании оценивается на низком уровне.

Очень низкий уровень корпоративного управления. Все ключевые решения принимаются на уровне Холдинга. Стратегия Компании реализуется успешно и позволяет ей укреплять конкурентные преимущества и занимать лидирующие позиции на рынке. Компания готовит отчетность по РСБУ. Аудитором отчетности за 2024 год является ООО «ЮжкузбассАудит». Наличие экономически обоснованных займов от связанных сторон и действующее поручительство по кредиту ООО «Сибхолдинг» ограничивают оценку корпоративного управления.

Поддержка со стороны группы. Юридические, экономические и иные барьеры для оказания Компании поддержки со стороны Холдинга отсутствуют. Его собственные ресурсы позволяют оказать поддержку Компании в объеме, достаточном для выполнения ее обязательств без использования внешних источников ликвидности, однако оказание такой поддержки может создать риск снижения собственной кредитоспособности поддерживающего лица. Нарушение функционирования Компании или ее деконсолидация окажут умеренное влияние на основное направление деятельности Холдинга. Он осуществляет полный стратегический и операционный контроль над Компанией, а ее совет директоров состоит из представителей Холдинга. Явные гарантии со стороны поддерживающего лица на момент проведения оценки отсутствовали. АКРА приняло во внимание наличие у Компании обязательств только перед материнской компанией и отсутствие внешнего долга, а также механизм группового обеспечения (поручительство нескольких компаний группы перед кредитором). Мнение АКРА о степени поддержки со стороны Холдинга выражается в добавлении шести ступеней к оценке собственной кредитоспособности (ОСК) Компании.

Ключевые допущения

• отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2026–2028 годах;

• отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;

• капитальные расходы в 2025–2028 годах согласно данным, предоставленным Компанией;

• оказание финансовой поддержки ООО «Сибхолдинг» в размере не более 410 млн руб. в 2025 году и не более 275 млн руб. ежегодно в 2026–2028 годах;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 14% в 2026 году, 9% в 2027-м и 8% в 2028-м.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• снижение средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей с учетом поручительства ниже 12,0х;

• снижение средневзвешенного отношения общего долга с учетом поручительства к рыночной стоимости недвижимости ниже 80%;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам с учетом поручительства выше 1,0х;

• существенное улучшение профиля ликвидности.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• привлечение Компанией финансирования от внешних кредиторов (организаций, не входящих в периметр Холдинга) и/или рост долга, привлеченного от организаций, входящих в периметр Холдинга;

• снижение средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 40%;

• дальнейшее ухудшение профиля ликвидности.

Компоненты рейтинга

ОСК: b.

Поддержка: группа.

Рейтинги выпусков

Эмиссии в обращении отсутствуют.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «Новострой» был присвоен на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ООО «Новострой» по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Методология присвоения кредитных рейтингов с учетом внешней поддержки для оценки факторов внешнего влияния; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для системного применения методологий АКРА, единообразия применения рейтинговых шкал, моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов.

Кредитный рейтинг ООО «Новострой» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован впервые.

Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года.

Кредитный рейтинг присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Новострой», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «Новострой», составленной в соответствии со стандартом РСБУ на 31.12.2024.

Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Новострой» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО «Новострой» дополнительных услуг в течение года, предшествующего рейтинговому действию.

Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.