АКРА ПРИСВОИЛО ООО «ЛА ТЕРРА» КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ BBB-(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Кредитный рейтинг ООО «Ла Терра» (далее — Компания, «Ла Терра») обусловлен размером Компании меньше среднего, средней рентабельностью, сильными ликвидностью и денежным потоком. Финансовый профиль также учитывает высокую долговую нагрузку и очень низкий уровень обслуживания долга. Операционный профиль характеризуется сильными оценками фактора «Бизнес», рыночной позиции и географии деятельности.

«Ла Терра» — владелец и оператор ТРЦ «Планета» в Перми, общая площадь которого составляет 152,5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 82,3 тыс. кв. м. В ТРЦ расположены 192 магазина, 19 кафе и ресторанов, а также кинотеатр. Компания входит в состав Malltech Holding Limited (далее — Холдинг), на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ. При определении кредитного рейтинга Компании АКРА принимает во внимание оценку кредитоспособности Холдинга, который является поддерживающим лицом Компании.

Ключевые факторы оценки

Сильная рыночная позиция и сильный бизнес. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. «Ла Терра» владеет единственным объектом с очень хорошо диверсифицированным портфелем арендаторов — ТРЦ «Планета» в Перми. Средняя загрузка площадей в 2025 году находилась на уровне 96%, а средняя срочность договоров аренды составляет четыре года.

Размер бизнеса меньше среднего и средняя рентабельность. По итогам 2025 года FFO до чистых процентных платежей и налогов оценивается на уровне 828 млн руб. Средневзвешенный за период с 2023 по 2028 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет чуть менее 900 млн руб., или 0,041 б. п. ВВП, что по методологии АКРА соответствует размеру бизнеса меньше среднего. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2025 года оценивается в 43%, а средневзвешенное за 2023–2028 годы значение показателя равно 46%.

Высокая долговая нагрузка и очень низкое покрытие долга. Долг Компании представлен кредитом с плавающей процентной ставкой от ПАО Сбербанк в размере 4,8 млрд руб. и внутригрупповыми займами. Отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей в 2025 году оценивается на уровне 14,3х (9,8х в 2024 году). В 2026 и 2027 годах указанный показатель ожидается на уровне 13,5–14,0х. Отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости в 2025 году превышает 100%.

Отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам снизилось с 1,2х в прошлом году до уровня ниже 1,0х в 2025-м по причине роста процентных расходов на фоне высокой ключевой ставки Банка России. С учетом закладываемого в прогноз АКРА снижения ключевой ставки Агентство ожидает улучшение показателя покрытия Компании в прогнозном периоде. Средневзвешенное за 2023–2028 годы значение показателя покрытия равно 1,0х.

Сильный денежный поток и сильная ликвидность. Доля капитальных расходов в выручке в 2025 году ожидается в размере 1%, а в прогнозном периоде — 3%. По данным Компании, выплата дивидендов в прогнозном периоде не планируется. Рентабельность по чистому денежному потоку (FCF) в 2024 году составила 29%. На отрицательное значение рентабельности по FCF в 2025 году оказали влияние единоразовые расходы. Средневзвешенное за 2023–2028 годы значение показателя оценивается на уровне 3,8%.

С учетом платежей по телу долга значение взвешенного коэффициента краткосрочной ликвидности оценивается на очень высоком уровне, а качественная оценка ликвидности учитывает пиковый период погашения долга в 2027 году и очень низкий уровень покрытия платежей.

Очень низкий уровень корпоративного управления. Все ключевые решения принимаются на уровне Холдинга. Стратегия Компании реализуется успешно и позволяет ей укреплять конкурентные преимущества и занимать лидирующие позиции на рынке. Компания готовит отчетность по РСБУ, аудитором которой является ООО «АУДИТ-ПРОФИТ». Наличие экономически обоснованных займов связанным сторонам ограничивает оценку корпоративного управления.

Поддержка со стороны группы. Юридические, экономические и иные барьеры для оказания Компании поддержки со стороны Холдинга отсутствуют. Его собственные ресурсы позволяют оказать поддержку Компании в объеме, достаточном для выполнения ее обязательств без использования внешних источников ликвидности, однако оказание такой поддержки может создать риск снижения собственной кредитоспособности поддерживающего лица. Нарушение функционирования Компании или ее деконсолидация окажут умеренное влияние на основное направление деятельности Холдинга. Он осуществляет полный стратегический и операционный контроль над Компанией, а ее совет директоров состоит из представителей Холдинга. АКРА учитывает наличие долга перед внешним кредитором, отсутствие механизма группового обеспечения (поручительство нескольких компаний группы перед кредитором) и внутригрупповые займы. Явные гарантии со стороны поддерживающего лица на момент проведения оценки отсутствовали. Мнение АКРА о степени поддержки со стороны Холдинга выражается в добавлении двух ступеней к оценке собственной кредитоспособности (ОСК) Компании.

Ключевые допущения

• отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;

• капитальные расходы в 2025–2028 годах согласно данным, предоставленным Компанией;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 14% в 2026 году, 9% в 2027-м и 8% в 2028-м;

• отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2026–2028 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• снижение средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 8,0х при снижении средневзвешенного отношения общего долга к рыночной стоимости недвижимости ниже 100%;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам выше 1,0х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• снижение средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 40%;

• существенное ухудшение профиля ликвидности;

• снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 3%.

Компоненты рейтинга

ОСК: bb.

Поддержка: группа.

Рейтинги выпусков

Эмиссии в обращении отсутствуют.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «ЛА ТЕРРА» был присвоен на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ООО «ЛА ТЕРРА» по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Методология присвоения кредитных рейтингов с учетом внешней поддержки для оценки факторов внешнего влияния; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для системного применения методологий АКРА, единообразия применения рейтинговых шкал, моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов. Также применялись принципы Методологии присвоения кредитных рейтингов субъектам и муниципальным образованиям по национальной шкале для Российской Федерации для оценки экономического развития региона присутствия рейтингуемого лица.

Кредитный рейтинг ООО «ЛА ТЕРРА» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован впервые.

Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года.

Кредитный рейтинг присвоен на основании данных, предоставленных ООО «ЛА ТЕРРА», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «ЛА ТЕРРА», составленной в соответствии со стандартом РСБУ на 31.12.2024.

Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «ЛА ТЕРРА» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО «ЛА ТЕРРА» дополнительных услуг в течение года, предшествующего рейтинговому действию.

Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.