АКРА ПРИСВОИЛО ООО «СПБ-ЛЕТО» КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ BBB(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Кредитный рейтинг ООО «СПБ-Лето» (далее — Компания, «СПБ-Лето») обусловлен размером Компании меньше среднего, средней рентабельностью, сильной ликвидностью и очень слабым денежным потоком. Финансовый профиль также учитывает среднюю долговую нагрузку и низкий уровень обслуживания долга. Операционный профиль характеризуется сильной оценкой фактора «Бизнес», средней рыночной позицией и очень сильной географией деятельности.

«СПБ-Лето» — владелец и оператор ТРК «Лето» в Санкт-Петербурге, общая площадь которого составляет 116,5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 76,4 тыс. кв. м. В ТРК расположены 148 магазинов, 17 кафе и ресторанов, а также кинотеатр. Компания входит в состав Malltech Holding Limited (далее — Холдинг), на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ. При определении кредитного рейтинга Компании АКРА принимает во внимание оценку кредитоспособности Холдинга, который является поддерживающим лицом Компании.

Ключевые факторы оценки

Средняя рыночная позиция и сильный бизнес. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. «СПБ-Лето» владеет единственным объектом с очень хорошо диверсифицированным портфелем арендаторов — ТРК «Лето» в Санкт-Петербурге. Средняя загрузка площадей в 2025 году находилась на уровне около 94%, а средняя срочность договоров аренды составляет восемь лет.

Размер бизнеса меньше среднего и средняя рентабельность. По итогам 2025 года FFO до чистых процентных платежей и налогов оценивается на уровне 1,2 млрд руб. Средневзвешенный за период с 2023 по 2028 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет 1,3 млрд руб., или 0,059 б. п. ВВП, что по методологии АКРА соответствует размеру бизнеса меньше среднего. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2025 года оценивается в 54%, а средневзвешенное за 2023–2028 годы значение показателя равно 56%.

Средняя долговая нагрузка и низкое покрытие долга. Долг Компании представлен кредитом с плавающей процентной ставкой от ПАО Сбербанк в размере 6,1 млрд руб. Отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей в 2025 году оценивается в 6,0х (4,8х в 2024 году). В 2026 и 2027 годах указанный показатель ожидается на уровне 4,7–5,5х. Отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости в 2025 году составляет 81%.

Отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам снизилось с 1,2х в прошлом году до уровня ниже 1,0х в 2025 году по причине роста процентных расходов на фоне высокой ключевой ставки Банка России. С учетом закладываемого в прогноз АКРА снижения ключевой ставки Агентство ожидает улучшение показателя покрытия Компании в прогнозном периоде до 2028 года. Средневзвешенное за 2023–2028 годы значение показателя покрытия равно 1,2х.

Очень слабый денежный поток и сильная ликвидность. Доля капитальных расходов в выручке в 2025 году ожидается в размере 3%, а в прогнозном периоде — 4%. По данным Компании, выплата дивидендов в прогнозном периоде не планируется. Рентабельность по чистому денежному потоку (FCF) в 2024 году составила 7%. На отрицательное значение рентабельности по FCF в 2025 году оказали влияние единоразовые расходы.

Отсутствие платежей по телу долга обуславливает очень высокое значение взвешенного коэффициента краткосрочной ликвидности, а качественная оценка ликвидности учитывает пиковый период погашения долга в 2028 году и низкий уровень покрытия платежей.

Очень низкий уровень корпоративного управления. Все ключевые решения принимаются на уровне Холдинга. Стратегия Компании реализуется успешно и позволяет ей укреплять конкурентные преимущества и занимать лидирующие позиции на рынке. Компания готовит отчетность по РСБУ, аудитором которой является ООО «Аудиторская компания «Коллеги». Наличие экономически обоснованных операций со связанными сторонами ограничивает оценку корпоративного управления.

Поддержка со стороны группы. Юридические, экономические и иные барьеры для оказания Компании поддержки со стороны Холдинга отсутствуют. Его собственные ресурсы позволяют оказать поддержку Компании в объеме, достаточном для выполнения ее обязательств без использования внешних источников ликвидности, однако оказание такой поддержки может создать риск снижения собственной кредитоспособности поддерживающего лица. Нарушение функционирования Компании или ее деконсолидация окажут умеренное влияние на основное направление деятельности Холдинга. Он осуществляет полный стратегический и операционный контроль над Компанией, а ее совет директоров состоит из представителей Холдинга. АКРА учитывает наличие долга перед внешним кредитором и отсутствие механизма группового обеспечения (поручительство нескольких компаний группы перед кредитором). Явные гарантии со стороны поддерживающего лица на момент проведения оценки отсутствовали. Мнение АКРА о степени поддержки со стороны Холдинга выражается в добавлении двух ступеней к оценке собственной кредитоспособности (ОСК) Компании.

Ключевые допущения

• отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;

• капитальные расходы в 2025–2028 годах согласно данным, предоставленным Компанией;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 14% в 2026 году, 9% в 2027-м и 8% в 2028-м;

• отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2026–2028 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• рост средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 75%;

• снижение средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 3,0х при средневзвешенном отношении общего долга к рыночной стоимости недвижимости ниже 40%;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам выше 2,5х;

• положительная средневзвешенная рентабельность по FCF;

• существенное улучшение профиля ликвидности.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• снижение средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 25%;

• рост средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей выше 12,0х;

• снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам ниже 1,0х;

• существенное ухудшение профиля ликвидности.

Компоненты рейтинга

ОСК: bb+.

Поддержка: группа.

Рейтинги выпусков

Эмиссии в обращении отсутствуют.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «СПБ-ЛЕТО» был присвоен на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ООО «СПБ-ЛЕТО» по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Методология присвоения кредитных рейтингов с учетом внешней поддержки для оценки факторов внешнего влияния; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для системного применения методологий АКРА, единообразия применения рейтинговых шкал, моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов.

Кредитный рейтинг ООО «СПБ-ЛЕТО» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован впервые.

Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года.

Кредитный рейтинг присвоен на основании данных, предоставленных ООО «СПБ-ЛЕТО», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «СПБ-ЛЕТО», составленной в соответствии со стандартом РСБУ на 31.12.2024.

Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «СПБ-ЛЕТО» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО «СПБ-ЛЕТО» дополнительных услуг в течение года, предшествующего рейтинговому действию.

Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.