АКРА ПРИСВОИЛО ООО «СИБСТРОЙИНВЕСТ» КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ BBB-(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Кредитный рейтинг ООО «СибСтройИнвест» (далее — Компания, «СибСтройИнвест») обусловлен размером Компании меньше среднего, средней рентабельностью, слабой ликвидностью и очень слабым денежным потоком. Финансовый профиль также учитывает среднюю долговую нагрузку и очень низкий уровень обслуживания долга. Операционный профиль характеризуется сильными оценками фактора «Бизнес», рыночной позиции и географии деятельности.

«СибСтройИнвест» — владелец и оператор ТРЦ «Аура» в Новосибирске, общая площадь которого составляет 150,1 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 62,6 тыс. кв. м. В ТРЦ расположены 165 магазинов, 19 кафе и ресторанов, а также кинотеатр. Компания входит в состав Malltech Holding Limited (далее — Холдинг), на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ. При определении кредитного рейтинга Компании АКРА принимает во внимание оценку кредитоспособности Холдинга, который является поддерживающим лицом Компании.

Ключевые факторы оценки

Сильная рыночная позиция и сильный бизнес. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. «СибСтройИнвест» владеет единственным объектом с очень хорошо диверсифицированным портфелем арендаторов — ТРЦ «Аура» в Новосибирске. Средняя загрузка площадей в 2025 году находилась на уровне 96%, а средняя срочность договоров аренды составляет семь лет.

Размер бизнеса меньше среднего и средняя рентабельность. По итогам 2025 года FFO до чистых процентных платежей и налогов оценивается на уровне 980 млн руб. Средневзвешенный за период с 2023 по 2028 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет почти 1,1 млрд руб., или 0,048 б. п. ВВП, что по методологии АКРА соответствует размеру бизнеса меньше среднего. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2025 года оценивается в 47%, а средневзвешенное за 2023–2028 годы значение показателя равно 50%.

Средняя долговая нагрузка и очень низкое покрытие долга. Долг Компании представлен кредитом с плавающей процентной ставкой от ПАО Сбербанк в размере 6,6 млрд руб. Отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей в 2025 году оценивается на уровне 7,7х (5,3х в 2024 году). В 2026 и 2027 годах указанный показатель ожидается на уровне 7,0–7,8х. Отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости в 2025 году равно 78%.

Отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам снизилось с 1,1х в прошлом году до уровня ниже 1,0х в 2025-м по причине роста процентных расходов на фоне высокой ключевой ставки Банка России. С учетом закладываемого в прогноз АКРА снижения ключевой ставки Агентство ожидает улучшение показателя покрытия Компании в прогнозном периоде. Средневзвешенное за 2023–2028 годы значение показателя покрытия равно 0,9х.

Очень слабый денежный поток и слабая ликвидность. Доля капитальных расходов в выручке в 2025 году ожидается в размере 4%, а в прогнозном периоде — 3%. По данным Компании, выплата дивидендов в прогнозном периоде не планируется. Рентабельность по чистому денежному потоку (FCF) в 2024 году составила 4%, а в 2025 году ожидается отрицательной.

С учетом платежей по телу долга значение взвешенного коэффициента краткосрочной ликвидности оценивается на низком уровне, а качественная оценка ликвидности учитывает пиковый период погашения долга в 2028 году и очень низкий уровень покрытия платежей.

Очень низкий уровень корпоративного управления. Все ключевые решения принимаются на уровне Холдинга. Стратегия Компании реализуется успешно и позволяет ей укреплять конкурентные преимущества и занимать лидирующие позиции на рынке. Компания готовит отчетность по РСБУ, аудитором которой является ООО «Центр-Аудит». Наличие экономически обоснованных операций со связанными сторонами ограничивает оценку корпоративного управления.

Поддержка со стороны группы. Юридические, экономические и иные барьеры для оказания Компании поддержки со стороны Холдинга отсутствуют. Его собственные ресурсы позволяют оказать поддержку Компании в объеме, достаточном для выполнения ее обязательств без использования внешних источников ликвидности, однако оказание такой поддержки может создать риск снижения собственной кредитоспособности поддерживающего лица. Нарушение функционирования Компании или ее деконсолидация окажут умеренное влияние на основное направление деятельности Холдинга. Он осуществляет полный стратегический и операционный контроль над Компанией, а ее совет директоров состоит из представителей Холдинга. АКРА учитывает наличие долга перед внешним кредитором и отсутствие механизма группового обеспечения (поручительство нескольких компаний группы перед кредитором). Явные гарантии со стороны поддерживающего лица на момент проведения оценки отсутствовали. Мнение АКРА о степени поддержки со стороны Холдинга выражается в добавлении трех ступеней к оценке собственной кредитоспособности (ОСК) Компании.

Ключевые допущения

• отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;

• капитальные расходы в 2025–2028 годах согласно данным, предоставленным Компанией;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 14% в 2026 году, 9% в 2027-м и 8% в 2028-м;

• отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2026–2028 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• рост средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 60%;

• снижение средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 5,0х;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам выше 1,0х;

• положительная средневзвешенная рентабельность по FCF;

• существенное улучшение профиля ликвидности.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• существенный рост долговой нагрузки;

• существенное ухудшение профиля ликвидности.

Компоненты рейтинга

ОСК: bb-.

Поддержка: группа.

Рейтинги выпусков

Эмиссии в обращении отсутствуют.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «СИБСТРОЙИНВЕСТ» был присвоен на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ООО «СИБСТРОЙИНВЕСТ» по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Методология присвоения кредитных рейтингов с учетом внешней поддержки для оценки факторов внешнего влияния; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для системного применения методологий АКРА, единообразия применения рейтинговых шкал, моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов.

Кредитный рейтинг ООО «СИБСТРОЙИНВЕСТ» по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован впервые.

Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года.

Кредитный рейтинг присвоен на основании данных, предоставленных ООО «СИБСТРОЙИНВЕСТ», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО «СИБСТРОЙИНВЕСТ», составленной в соответствии со стандартом РСБУ на 31.12.2024.

Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «СИБСТРОЙИНВЕСТ» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО «СИБСТРОЙИНВЕСТ» дополнительных услуг в течение года, предшествующего рейтинговому действию.

Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.