АКРА ПОНИЗИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «ГОГОЛЕВСКИЙ 11» ДО УРОВНЯ BBB-(RU), ПРОГНОЗ «НЕГАТИВНЫЙ», И ПРИСВОИЛО СТАТУС «ПОД НАБЛЮДЕНИЕМ»

Понижение кредитного рейтинга ООО «Гоголевский 11» (далее — Компания, «Гоголевский 11») обусловлено снижением показателя покрытия процентов на фоне роста процентных платежей в прогнозном периоде согласно заложенным условиям рефинансирования. Финансовый профиль учитывает малый размер, высокую рентабельность бизнеса, высокую долговую нагрузку при низком уровне покрытия процентов, среднюю ликвидность и очень сильный денежный поток. Операционный профиль характеризуется слабой рыночной позицией, сильной оценкой фактора «Бизнес», очень сильной географией деятельности и низким уровнем корпоративного управления.

Возобновление выплаты дивидендов в прогнозном периоде окажет существенное давление на денежный поток Компании, что обусловило сохранение «Негативного» прогноза по кредитному рейтингу.

Материнская компания «Гоголевского 11» (на которую привлечен обслуживаемый Компанией кредит) находится в процессе перехода в российскую юрисдикцию в порядке редомициляции, в том числе с целью возможности рефинансирования действующего кредита от банка. Редомициляция может завершиться после планового срока погашения основной части текущего кредита в сентябре 2026 года. Присвоение статуса «Под наблюдением» по кредитному рейтингу Компании отражает необходимость мониторинга ситуации и ожидания дополнительной информации о ходе редомициляции материнской компании «Гоголевского 11» и возможности рефинансирования текущего кредита.

Компания является владельцем бизнес-центра класса А в Москве, расположенного по адресу Гоголевский бульвар, 11. Общая площадь бизнес-центра составляет 9 985 кв. м, арендопригодная площадь — 8 800 кв. м. Все вопросы по управлению бизнес-центром, администрированию договоров аренды осуществляет управляющая компания Atlas AMD (предыдущее наименование — Hines International, Inc).

Ключевые факторы оценки

Слабая рыночная позиция и сильная оценка бизнеса. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. Рынок офисной недвижимости Москвы, в том числе в пределах Центрального делового района, является фрагментированным, а «Гоголевский 11» — успешным игроком на нем. Компания владеет одним объектом с диверсифицированным пулом арендаторов — бизнес-центром «Гоголевский 11» в центре Москвы (рейтинг АКРА — AAA(RU), прогноз «Стабильный»). Уровень загрузки площадей составляет 98%. Практически все арендные договоры являются долгосрочными — со сроком от трех лет. На двух крупнейших арендаторов в 2025 году приходилось по 22% выручки Компании.

Малый размер бизнеса и высокая рентабельность. По итогам 2025 года показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составил 317 млн руб. Средневзвешенный за 2023–2028 годы показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов равен 325 млн руб., или 0,015 б. п. ВВП, что, согласно методологии АКРА, соответствует малому размеру бизнеса. Арендопригодная площадь бизнес-центра составляет 8 800 кв. м. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2025 года составила 66%. В прогнозном периоде АКРА ожидает значение данного показателя на сопоставимом уровне.

Высокая долговая нагрузка и низкое покрытие процентов. В 2021 году материнской компанией «Гоголевского 11» был привлечен двухтраншевый долг по фиксированным процентным ставкам, источником обслуживания которого являются денежные потоки Компании; ее активы находятся в залоге у кредитора. Эти обязательства не отражаются на балансе Компании, однако АКРА учитывает их при определении кредитного рейтинга.

Отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей в 2025 году составило 10,9x (8,8х в 2024-м), отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости — 54% (48% годом ранее). Отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам в 2025 году составило 1,4х (1,6х в 2024-м).

В сентябре 2026 года ожидается плановое погашение обслуживаемого Компанией кредита. По данным Компании, основным вариантом развития событий на момент пересмотра рейтинга является его рефинансирование текущим кредитором по рыночным условиям. С учетом этого общий долг Компании в 2026–2028 годах может остаться на текущем уровне, а процентные платежи могут вырасти. Долговая нагрузка и обслуживание платежей в прогнозном периоде могут существенно отличаться от предполагаемых в случае рефинансирования кредита по условиям, отличающимся от заложенных Агентством в рейтинговой модели.

Средняя ликвидность и очень сильный денежный поток. С учетом потенциальной возможности рефинансирования текущего кредита взвешенный коэффициент краткосрочной ликвидности равен 1,4. Вместе с тем плановое погашение долга в 2026 году и исключительная зависимость от банковского финансирования оказывают давление на качественную оценку субфактора. Рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) в 2025 году составила 24% в сравнении с 26% годом ранее. В прогнозном периоде АКРА ожидает отсутствие новых инвестиционных проектов и возобновление дивидендных выплат, вследствие чего в отдельные годы рентабельность может перейти в зону отрицательных значений. Средневзвешенная за 2023–2028 годы рентабельность по FCF составляет 11%.

Низкий уровень корпоративного управления. Стратегия развития Компании подразумевает дальнейшее операционное управление собственным недвижимым имуществом (бизнес-центром «Гоголевский 11»). Совет директоров отсутствует. Полноценная система управления рисками не выстроена. Компания готовит отчетность по РСБУ. Смена аудитора на нового, не входящего в реестр аудиторских организаций, оказывающих аудиторские услуги общественно значимым организациям на финансовом рынке, привела к снижению оценки субфактора «Финансовая прозрачность» до низкой, что, в свою очередь, оказало негативное влияние на общую оценку корпоративного управления.

Ключевые допущения

• максимальная загрузка площадей в 2026–2028 годах;

• рефинансирование обслуживаемого кредита в сентябре 2026 года путем привлечения нового кредита от текущего кредитора на сопоставимую сумму по рыночной ставке;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 13,5% в 2026 году, 11% в 2027-м и 9% в 2028-м;

• капитальные расходы в прогнозном периоде согласно предоставленной Агентству финансовой модели Компании;

• возобновление выплаты дивидендов акционеру начиная с 2027 года.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Негативный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности понижение рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• снижение средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 3,0х при снижении средневзвешенного отношения общего долга к рыночной стоимости недвижимости ниже 40% и существенном улучшении качественной оценки долговой нагрузки;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам выше 5,0х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• снижение средневзвешенной рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов ниже 60%;

• рост средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей выше 12,0х;

• рост средневзвешенного отношения общего долга к рыночной стоимости недвижимости выше 60%;

• снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам ниже 1,0х;

• снижение средневзвешенной рентабельности по FCF ниже 5%;

• ухудшение профиля ликвидности.

Статус «Под наблюдением» предполагает повышенную вероятность рейтингового действия на горизонте до 12 месяцев.

К снятию статуса «Под наблюдением» и подтверждению кредитного рейтинга может привести:

• рефинансирование текущего кредита на условиях, которые позволили бы сохранить текущие оценки за долговую нагрузку, покрытие процентов и ликвидность, не позднее установленного кредитным договором срока.

К снятию статуса «Под наблюдением» и понижению кредитного рейтинга могут привести:

• рефинансирование текущего кредита на условиях, которые бы привели к ухудшению оценок за долговую нагрузку, покрытие процентов и ликвидность;

• неисполнение обязательств в срок, установленный кредитным договором.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb-.

Рейтинги выпусков

Эмиссии в обращении отсутствуют.

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО "ГОГОЛЕВСКИЙ 11" был присвоен на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ООО "ГОГОЛЕВСКИЙ 11" по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для системного применения методологий АКРА, единообразия применения рейтинговых шкал, моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов.

Статус "Под наблюдением" кредитному рейтингу ООО "ГОГОЛЕВСКИЙ 11" присвоен в соответствии с Основными понятиями, используемыми Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.

Впервые кредитный рейтинг ООО "ГОГОЛЕВСКИЙ 11" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован АКРА 23.06.2021.

Дата последнего опубликования кредитного рейтинга — 27.05.2025.

Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года.

Ожидаемый период времени нахождения кредитного рейтинга в статусе "Под наблюдением" составляет один год.

Кредитный рейтинг присвоен на основании данных, предоставленных ООО "ГОГОЛЕВСКИЙ 11", информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО "ГОГОЛЕВСКИЙ 11", составленной в соответствии со стандартом РСБУ на 31.12.2025.

Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО "ГОГОЛЕВСКИЙ 11" принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

При присвоении кредитного рейтинга использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО "ГОГОЛЕВСКИЙ 11" дополнительных услуг в течение года, предшествующего рейтинговому действию.

Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.