АКРА ПОДТВЕРДИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «ЛЕГЕНДА» НА УРОВНЕ BBB(RU), ИЗМЕНИВ ПРОГНОЗ НА «СТАБИЛЬНЫЙ», И ЕГО ОБЛИГАЦИЙ — НА УРОВНЕ BBB(RU)

Кредитный рейтинг ООО «ЛЕГЕНДА» (далее — Компания, ООО «ЛЕГЕНДА») обусловлен очень сильной географией, сильной оценкой бизнеса, высоким уровнем корпоративного управления, высокой рентабельностью, сильной ликвидностью и высоким показателем обслуживания долга. Сдерживающее влияние на уровень кредитного рейтинга Компании оказывают очень высокий отраслевой риск (жилищное строительство), а также средние долговая нагрузка и размер бизнеса.

Изменение прогноза по кредитному рейтингу с «Позитивного» на «Стабильный» отражает ухудшение долговых метрик Компании. Рост FFO оказался более скромным, чем закладывалось в прогнозе прошлого года, что связано с переносом запусков нескольких крупных проектов, старт продаж по которым изначально планировался на 2025 год. Смещение сроков привело как к более сдержанной динамике продаж, так и к повышенному уровню долговой нагрузки: проектный долг по этим объектам остался без покрытия средствами на эскроу-счетах. При этом АКРА ожидает улучшения кредитных показателей в 2026 году — после открытия продаж по перенесенным проектам начнется наполнение эскроу-счетов, что будет способствовать постепенному снижению долговой нагрузки.

ООО «ЛЕГЕНДА» — девелопер жилой недвижимости. Компания занимается реализацией проектов по строительству жилья преимущественно верхнего ценового сегмента на рынке Санкт-Петербурга и Москвы. На июнь 2026 года объем портфеля текущего строительства составлял порядка 500 тыс. кв. м. По этому показателю Компания входит в тройку наиболее крупных застройщиков Санкт-Петербурга.

Ключевые факторы оценки

Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором с точки зрения уровня кредитного рейтинга Компании.

Сильная оценка бизнеса складывается из средних оценок за диверсификацию проектов и зависимость от материалов и субподряда, а также очень высокой оценки за сроки и условия реализации проектов. Повышение итоговой оценки обусловлено улучшением показателей распроданности: разрыв между средней строительной готовностью и средней распроданностью текущего портфеля составляет менее 10 п. п., установленных методологией АКРА для максимальной оценки. Средневзвешенный срок задержки ввода объектов за последние три года по текущему портфелю остается нулевым — все проекты сдаются строго в соответствии с первоначально объявленными сроками.

По оценкам АКРА, плановая выручка по крупнейшему проекту не превышает 33% от совокупной плановой выручки в ближайшие три года. Компания передает строительные работы на субподряд, сохраняя за собой функции генерального подрядчика и технического заказчика. Значимым конкурентным преимуществом является самостоятельное проектирование квартирографии, позволяющее создавать широкий спектр планировочных решений и тем самым точнее отвечать запросам потребителей, что благоприятно сказывается на продажах и рентабельности.

Высокий уровень корпоративного управления и очень сильная географическая диверсификация. Компания занимает одну из лидирующих позиций на умеренно концентрированном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и успешно развивает деятельность в Москве. Все ее реализуемые и планируемые проекты сосредоточены именно в этих двух регионах, которые, по мнению АКРА, отличаются наибольшей емкостью, устойчивостью и маржинальностью. Это обеспечивает очень высокий уровень географической диверсификации по методологии Агентства.

Высокий уровень корпоративного управления определяется высокими оценками за финансовую прозрачность, структуру управления и стратегию управления. В Компании функционирует совет директоров, в который входят пять человек, включая одного независимого директора. По мнению АКРА, стратегия Компании является эффективной, что подтверждается укреплением ее рыночных позиций при поддержании умеренного уровня финансовых рисков. Компания публикует отчетность по МСФО на полугодовой основе и активно взаимодействует с инвесторами, в связи с чем финансовая прозрачность оценивается на высоком уровне. Агентство положительно оценивает практику хеджирования процентных рисков. Компания применяет опционы, а также устанавливает ограничения по уровню ставки в рамках выпуска облигаций. Структура группы усложнена, каждый проект ведется отдельным юридическим лицом, однако это типичная ситуация для отрасли в целом.

Средняя долговая нагрузка и высокое покрытие процентных платежей. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, которые были привлечены на данные счета от покупателей. Кроме того, АКРА учитывает процентные расходы по проектному долгу в составе себестоимости.

Согласно расчетам Агентства, средневзвешенное за период с 2023 по 2028 год отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей составит 4,5х. Агентство отмечает рост долговой нагрузки с 2024 года, связанный с активным наращиванием проектного финансирования. По ряду новых проектов, находящихся на инвестиционной фазе, проценты капитализируются в тело долга под высокую ставку, а продажи еще не открыты, что временно ухудшает долговые метрики. Кроме того, покрытие проектного долга сокращается из-за увеличения доли продаж в рассрочку, — по данным Компании, на такой механизм приходится значительный объем продаж.

Агентство по-прежнему полагает, что по мере открытия продаж и наполнения эскроу-счетов долговые метрики начнут улучшаться. При этом реализация этих предпосылок и ее темпы тесно связаны с темпами снижения ключевой ставки и макроэкономической конъюнктурой.

Средневзвешенное за период с 2023 по 2028 год отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам, согласно расчетам Агентства, составит 6,0х. Низкая процентная нагрузка Компании достигается за счет ограниченного привлечения корпоративного долга и широкого использования проектного финансирования.

Высокая рентабельность и сильная оценка ликвидности. Поддержку рентабельности обеспечивают высокое качество продукта, строгий контроль себестоимости на всех стадиях реализации проектов и тщательная экспертиза приобретаемых площадок. Вместе с тем давление на рентабельность оказывают высокие расходы по проектному долгу, которые Агентство капитализирует в составе себестоимости. Средневзвешенная рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов за период с 2023 по 2028 год оценивается Агентством на уровне 19%.

Сильная оценка ликвидности обусловлена комфортным графиком погашения долга, ожидаемым ростом поступлений денежных средств вследствие раскрытия эскроу-счетов, а также наличием достаточного объема невыбранных открытых кредитных линий.

КЛЮЧЕВЫЕ ДОПУЩЕНИЯ

• исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

• в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущим планам Компании;

• отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга и Москвы в 2026–2028 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию может привести:

• снижение средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 3,5х при одновременном росте рентабельности по FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 20% и росте рентабельности по FCF свыше 3%.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 5,0x;

• снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 4,0x.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb.

Рейтинги выпусков

Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 002Р-01 (RU000A1067H4); срок погашения — 06.05.2027, объем эмиссии — 3 млрд руб., — BBB(RU).

Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 002P-03 (RU000A108PC1); срок погашения — 04.06.2026, объем эмиссии — 2 млрд руб., — BBB(RU).

Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 002P-04 (RU000A10C6Z5); срок погашения — 18.07.2027, объем эмиссии — 2 млрд руб., — BBB(RU).

Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 002P-05 (RU000A10C6Y8); срок погашения — 18.07.2027, объем эмиссии — 1,5 млрд руб., — BBB(RU).

Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 002P-06 (RU000A10EVH1); срок погашения — 12.04.2029, объем эмиссии — 10 млрд руб., — BBB(RU).

Обоснование кредитного рейтинга. Эмиссии являются старшим необеспеченным долгом ООО «ЛЕГЕНДА». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпусков АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. В соответствии с методологией АКРА для определения кредитного рейтинга применяется детальный подход, согласно которому уровень возмещения по эмиссиям относится к I категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссий приравнивается к кредитному рейтингу Компании и устанавливается на уровне BBB(RU).

Регуляторное раскрытие

Кредитные рейтинги ООО "ЛЕГЕНДА" и выпускам ООО "ЛЕГЕНДА" были присвоены на основе следующих методологий: Методология присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации для расчета ОСК и определения кредитного рейтинга ООО "ЛЕГЕНДА" по национальной шкале для Российской Федерации и прогноза по нему; Методология присвоения кредитных рейтингов финансовым инструментам по национальной шкале для Российской Федерации для определения кредитного рейтинга облигационных выпусков по национальной шкале для Российской Федерации; Основные понятия, используемые Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности, для системного применения методологий АКРА, единообразия применения рейтинговых шкал, моделей и ключевых рейтинговых предположений как единого комплекса документов.

Впервые кредитный рейтинг ООО "ЛЕГЕНДА" по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации был опубликован АКРА 24.08.2023. Впервые кредитные рейтинги выпусков облигаций были опубликованы по национальной рейтинговой шкале для Российской Федерации: (ISIN RU000A1067H4) — 22.03.2024, (ISIN RU000A108PC1) — 14.06.2024, (ISIN RU000A10C6Z5, ISIN RU000A10C6Y8) — 28.07.2025, (ISIN RU000A10EVH1) — 16.04.2026.

Дата последнего опубликования кредитного рейтинга ООО "ЛЕГЕНДА" — 09.06.2025. Даты последнего опубликования кредитных рейтингов выпусков облигаций ООО "ЛЕГЕНДА": (ISIN RU000A1067H4, RU000A108PC1) — 09.06.2025, (ISIN RU000A10C6Z5, RU000A10C6Y8) — 28.07.2025, (ISIN RU000A10EVH1) — 16.04.2026.

Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО "ЛЕГЕНДА", а также кредитных рейтингов выпусков облигаций ООО "ЛЕГЕНДА" ожидается в течение одного года.

Кредитные рейтинги присвоены на основании данных, предоставленных ООО "ЛЕГЕНДА", информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Рейтинговый анализ был проведен с использованием бухгалтерской (финансовой) отчетности ООО "ЛЕГЕНДА", составленной в соответствии со стандартом МСФО на 31.12.2025.

Кредитные рейтинги являются запрошенными, ООО "ЛЕГЕНДА" принимало участие в процессе присвоения кредитных рейтингов.

При присвоении кредитных рейтингов использовалась информация, качество и достоверность которой, по мнению АКРА, являются надлежащими и достаточными для применения методологий.

АКРА не оказывало ООО "ЛЕГЕНДА" дополнительных услуг в течение года, предшествующего рейтинговому действию.

Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитных рейтингов выявлены не были.

АКРА (АО) сообщает об обнаружении в пресс-релизе неточной информации в части объема эмиссии (ISIN RU000A10C6Y8) и о внесении изменений в раздел «Рейтинги выпусков».

В раздел «Рейтинги выпусков» внесены изменения:

Старая редакция:

Облигации ООО «ЛЕГЕНДА», серия 002P-05 (RU000A10C6Y8); срок погашения — 18.07.2027, объем эмиссии — 2 млрд руб., — BBB(RU).

Новая редакция: