АКРА ПОДТВЕРДИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «ЕВА» НА УРОВНЕ A(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Кредитный рейтинг ООО «ЕВА» (далее — Компания, Группа) обусловлен высокой оценкой операционного профиля, которая базируется на сильной рыночной позиции Компании, очень высоких оценках бизнеса и географии, а также на средней оценке корпоративного управления. Оценка финансового профиля отражает высокие оценки рентабельности, обслуживания долга и денежного потока, низкую долговую нагрузку, сильную ликвидность, а также крупный размер бизнеса.

ООО «ЕВА» представляет собой группу компаний с ключевым активом в лице ГК ФСК — одного из крупнейших игроков на рынке жилой недвижимости в Московском регионе и России в целом (по данным Единого реестра застройщиков, пятое место в России по объему портфеля текущего строительства на начало июля 2026 года, третье место по объему продаж жилья в Москве и Московской области по итогам 2025 года). По оценкам Компании, ее доля в общем объеме продаж в Московском регионе в 2025 году составила 8%.

Ключевые факторы оценки

Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.

Итоги 2025 года и ожидания на 2026 год. По итогам 2025 года Группа реализовала 734,9 тыс. кв. м недвижимости, что на 27% превышает показатель предыдущего года. В стоимостном выражении объем контрактации составил 210 млрд руб., увеличившись на 42% в годовом сопоставлении, при этом средняя цена реализации выросла до 285 тыс. руб. за кв. м., что на 12% выше средней цены 2024 года. За первые пять месяцев 2026 года объемы контрактации снизились до 231,3 тыс. кв. м недвижимости против 286,6 тыс. кв. м годом ранее, при этом в стоимостном выражении объем контрактации снизился только на 4% к показателю за аналогичный период прошлого года и составил 66,5 млрд руб. Снижение объемов реализации в натуральном выражении было отчасти компенсировано изменением структуры продаж и ростом средней цены квадратного метра. АКРА ожидает, что по итогам 2026 года объем реализации в денежном выражении окажется близким к результатам 2025 года. Поддержку показателям будут обеспечивать сохранение высокого спроса на «Семейную ипотеку» и значительное количество проектов в стадии реализации.

Сильная рыночная позиция. Группа сохраняет статус одного из лидирующих игроков на рынке Москвы и Московской области, занимая третье место по объему продаж жилья в Московском регионе по итогам 2025 года (с долей 8% в общем объеме продаж), а также входит в топ-12 наиболее крупных застройщиков Санкт-Петербурга по объему текущего строительства.

Очень сильный бизнес базируется на очень высокой диверсификации проектов, очень высокой обеспеченности Компании собственными строительными мощностями и производством строительных материалов, а также на высокой оценке за структуру сроков и условия реализации объектов. По данным портала «наш.дом.рф», готовность по текущему портфелю Группы опережает его распроданность на 5%. Средневзвешенный срок задержки ввода по портфелю, согласно информации из Единого реестра застройщиков, в период с 2023 по 2025 год не превысил трех месяцев. Компания реализует 81 проект на различных стадиях строительства и подготовки в основном в сегменте комфорт-класса. АКРА отмечает высокий уровень организации Группы с точки зрения управляющей функции, включая функцию генерального подрядчика полного цикла, который также ведет строительство более 90 объектов, в том числе при выполнении государственных заказов.

Дополнительную поддержку бизнесу оказывает развитие производственного кластера Компании, который объединяет ключевых игроков в сегментах строительных материалов (Группа Партнер — производство бетона) и стекольных материалов: Larta Glass (производство стекла), STiS (стеклопакеты) и Larta Minerals (добыча и переработка кварцевых песков). Наличие устойчивого спроса со стороны внешних покупателей способствует диверсификации денежного потока.

Очень высокая оценка географии. Компания реализует проекты в девяти регионах России. По оценкам АКРА, основная доля продаж Группы в период с 2026 по 2028 год будет приходиться на Москву и Московскую область. При этом концентрация ни на одном из регионов не превысит 70% плановой выручки за указанный период.

Крупный размер бизнеса при высокой рентабельности. Средневзвешенное за 2023–2028 годы отношение FFO до чистых процентных платежей и налогов к ВВП составило 2,628 б. п., что соответствует высокой оценке за размер бизнеса по методологии Агентства. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов также соответствует высокой оценке благодаря устойчиво высокой маржинальности девелоперского и производственного сегментов Группы.

Низкая долговая нагрузка и высокая оценка обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до процентов и налогов АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. По итогам 2025 года отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей снизилось до 1,6х против 1,95х годом ранее, на что положительно повлиял рост коэффициента покрытия проектного финансирования средствами на эскроу-счетах до 0,8х. Как полагает Агентство, средневзвешенный за период с 2022 по 2027 год показатель будет находиться на уровне 1,7х, что по-прежнему говорит о низкой долговой нагрузке. Средневзвешенное за 2023–2028 годы отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам, по оценкам АКРА, будет равно 5,3х.

Сильная ликвидность при сильном денежном потоке. Высокую оценку ликвидности обеспечивают значительные объемы невыбранных кредитных линий Группы (полностью покрывают объем погашений в 2026 году) и достаточно комфортный график погашения общекорпоративного долга. При расчете свободного денежного потока (FCF) Агентство корректирует операционный денежный поток на изменения проектного долга под эскроу-счета, а также учитывает выплату дивидендов в составе FCF. По оценкам АКРА, средневзвешенная за 2023–2028 годы рентабельность по FCF составляет 7,4%, что соответствует сильной оценке денежного потока.

Ключевые допущения

• исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

• в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;

• отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Московского региона в 2026–2028 годах;

• дивидендные выплаты в прогнозном периоде с 2026 по 2028 год в среднем на уровне предыдущих лет.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию может привести:

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам выше 7,0х при одновременном повышении финансовой прозрачности.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• рост средневзвешенного отношения скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 2,0х наряду с ухудшением качественной оценки долговой нагрузки;

• снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам ниже 4,0х;

• снижение цен на жилую недвижимость на первичном рынке Московского региона более чем на 10% в 2026–2028 годах;

• регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

ОСК: a.

Регуляторное раскрытие