АКРА ПОНИЗИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «ОХТА ГРУПП» ДО УРОВНЯ BB(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Понижение кредитного рейтинга ООО «Охта Групп» (далее — Компания) связано с ухудшением оценок долговой нагрузки и денежного потока на фоне снижения FFO при сокращении выручки, которое объясняется уменьшением витрины продаж. Компания в последние годы придерживалась консервативной стратегии развития, ограничивая запуск новых очередей с учетом неблагоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости. Вместе с тем в ближайшее время Компания планирует запуск новых очередей в рамках существующих проектов, что создает предпосылки для постепенного восстановления объемов строительства и финансовых показателей.

Кредитный рейтинг отражает умеренную оценку операционного профиля, учитывающую высокую оценку географии (в связи с присутствием Компании на рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области), невысокую рыночную позицию, а также низкие оценки бизнеса и корпоративного управления. Оценка финансового профиля обусловлена высокой рентабельностью, сильной ликвидностью, средним уровнем долговой нагрузки и очень высоким показателем обслуживания долга, а также малым размером бизнеса. Сдерживающее влияние на кредитный рейтинг оказывают очень низкая оценка денежного потока и очень высокий отраслевой риск сектора жилищного строительства.

ООО «Охта Групп» — девелопер жилой и коммерческой недвижимости, основной регион деятельности которого — Санкт-Петербург (ряд проектов реализуются в Петрозаводске). Компания специализируется на высокомаржинальных жилых проектах во всех сегментах (от комфорт-класса до элитных клубных домов), а также на редевелопменте промышленных площадок с целью строительства торгово-офисных зданий и апартаментов. По данным Компании, объем ее портфеля текущего строительства на конец июля 2026 года составил 74,8 тыс. кв. м общей площади. При этом текущие проекты Компании позволяют увеличить портфель строительства еще на 50 тыс. кв. м в ближайшее время при наличии рыночной перспективы.

Ключевые факторы оценки

Очень высокий отраслевой риск. Согласно методологии Агентства, очень высокий риск отрасли жилищного строительства является серьезным сдерживающим фактором для уровня кредитного рейтинга Компании.

Невысокая рыночная позиция и низкая оценка корпоративного управления. По результатам прошлого года доля Компании на первичном рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области составила менее 1% по объему реализованного жилья. Продажи в сегменте коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге в 2025 году оказались на уровне 1,1% от всего объема реализации. Компания по-прежнему следует бизнес-модели, при которой значительная часть проектов реализуется совместно с соинвесторами. При этом Компания участвует в проектах с миноритарной долей и выступает в качестве управляющего партнера, что расширяет ее инвестиционные возможности, позволяет увеличивать число проектов и получать доход за счет управленческих комиссий. Вместе с тем, по мнению Агентства, такой подход усложняет анализ финансовой отчетности и структуры Компании, что оказывает сдерживающее влияние на оценку качества корпоративного управления.

Малый размер бизнеса и высокая рентабельность. По итогам 2025 года FFO до чистых процентных платежей и налогов был отрицательным, а средневзвешенный за 2023–2028 годы показатель будет равен 669 млн руб. (0,03 б. п. ВВП), что наряду с текущим объемом портфеля проектов в стадии строительства — 74,8 тыс. кв. м (на 31.07.2026) — соответствует малому размеру бизнеса по методологии АКРА. Высокая рентабельность объясняется концентрацией Компании на высокомаржинальных проектах. По прогнозам Агентства, в 2026–2028 годах рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов может вернуться в диапазон от 15 до 17% после отрицательного значения, зафиксированного в 2025 году, при реализации планов по запуску новых очередей существующих проектов.

Ухудшение оценки за долговую нагрузку при очень высокой оценке обслуживания долга. При расчете отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей АКРА корректирует общий долг на сумму долга, привлеченного в рамках проектного финансирования под эскроу-счета и полностью обеспеченного средствами, поступившими на эскроу-счета от покупателей. Учитывая отрицательное значение FFO до чистых процентных платежей по итогам 2025 года, коэффициент долговой нагрузки Компании резко ухудшился. Агентство прогнозирует, что средневзвешенное за 2023–2028 годы отношение скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей будет равно 3,0х. По оценкам АКРА, средневзвешенное за тот же период отношение общего долга к капиталу составит 0,5х, что с учетом указанного выше показателя говорит о средней долговой нагрузке Компании. Вместе с тем структура долговых обязательств Компании остается сбалансированной.

При оценке показателей покрытия Агентство включает процентные выплаты по корпоративному долгу в состав процентных платежей, тогда как выплаты по проектному долгу, обеспеченному эскроу-счетами, учитываются в себестоимости. По итогам 2025 года полученные процентные доходы превысили расходы на обслуживание корпоративного долга; это говорит о том, что Компания продолжает придерживаться консервативной стратегии развития. Указанное выше соотношение, как полагает АКРА, сохранится на горизонте 2026–2028 годов благодаря поддержанию значительных остатков денежных средств на счетах.

Ухудшение оценки денежного потока при сохранении сильной оценки ликвидности. По итогам 2025 года вследствие снижения FFO свободный денежный поток (FCF) Компании оказался отрицательным, что также было связано со значительными дивидендными выплатами. Вместе с тем операционный денежный поток Компании, несмотря на существенное снижение, оставался стабильно положительным. По оценкам АКРА, в 2026–2027 годах FCF останется в зоне отрицательных значений. Агентство отмечает, что погашение облигационного выпуска, приходящееся на октябрь 2026 года, не оказывает существенного давления на ликвидность Компании с учетом имеющегося запаса денежных средств. Наряду со средневзвешенным за 2023–2028 годы коэффициентом краткосрочной ликвидности, равным 2,0х, это служит основанием для сохранения высокой оценки ликвидности.

Ключевые допущения

• исполнение запланированных сроков строительства и продаж;

• в расчетах АКРА были учтены только строящиеся и планируемые объекты согласно текущему финансовому плану Компании;

• отсутствие значительного снижения цен на недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга, Ленинградской области и Петрозаводска в 2026–2028 годах.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• рост рентабельности по FCF выше 0% при одновременном устойчивом снижении скорректированного чистого долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 2,0х;

• значительное улучшение оценок бизнеса.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• снижение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам до уровня ниже 4,0х;

• падение цен на жилую и коммерческую недвижимость на первичном рынке Санкт-Петербурга, Ленинградской области и Петрозаводска более чем на 15% в 2026–2028 годах;

• регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bb.

Регуляторное раскрытие