АКРА ПОНИЗИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «НОВОСТРОЙ» ДО УРОВНЯ BB+(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Понижение кредитного рейтинга ООО «Новострой» (далее — Компания, «Новострой») обусловлено присвоением кредитного рейтинга материнской компании — МКООО «Моллтек Холдинг Лимитед» (далее — «МХЛ»), — являющейся поддерживающим лицом.

Финансовый профиль характеризуется размером бизнеса на уровне меньше среднего, средней рентабельностью, слабой ликвидностью и очень слабым денежным потоком. Долговая нагрузка и показатель обслуживания процентных платежей оцениваются на очень высоком и очень низком уровнях соответственно с учетом поручительства по кредиту входящего в периметр «МХЛ» ООО «Сибхолдинг» в полной сумме в прогнозном периоде. Операционный профиль учитывает сильные оценки рыночной позиции и фактора «Бизнес», среднюю оценку за географию деятельности, а также низкий уровень корпоративного управления.

«Новострой» — владелец и оператор ТРЦ «Планета» в Новокузнецке, общая площадь которого составляет 152,5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 75,0 тыс. кв. м. В ТРЦ расположены 116 магазинов, 15 кафе и ресторанов, а также кинотеатр. Компания входит в состав «МХЛ», на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ. При определении кредитного рейтинга Компании АКРА принимает во внимание кредитный рейтинг «МХЛ».

Ключевые факторы оценки

Сильные оценки рыночной позиции и бизнеса. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. «Новострой» владеет единственным объектом с очень хорошо диверсифицированным портфелем арендаторов — ТРЦ «Планета» в Новокузнецке. Средняя загрузка площадей за 2025 год и первые шесть месяцев 2026 года составляет 93%. Средняя срочность договоров аренды — шесть лет.

Размер бизнеса меньше среднего и средняя рентабельность. По итогам 2025 года FFO до чистых процентных платежей и налогов составил 433 млн руб., увеличившись с 396 млн руб. в 2024-м. Средневзвешенный за период с 2024 по 2028 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет 457 млн руб., или 0,020 б. п. ВВП. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2025 года оценивается в 46% (45% в 2024-м), а средневзвешенное за 2024–2028 годы значение показателя равно 47%.

Очень высокая долговая нагрузка и очень низкое покрытие процентных платежей. Долг Компании представлен обязательствами перед материнской компанией на общую сумму 13,5 млрд руб. АКРА учитывает в рамках оценки показателей долговой нагрузки и обслуживания долга Компании поручительство по кредиту ООО «Сибхолдинг» (входит в периметр «МХЛ») в размере 16,7 млрд руб. Кредит ООО «Сибхолдинг» на момент пересмотра рейтинга в разной пропорции обслуживается всеми четырьмя поручителями — Компанией, ООО «Планетамолл-Красноярск», ООО «Планетамолл-Уфа» и ООО «ОНИКС». По данным Компании, на обслуживание указанного кредита направляется 90–95% потока средств от операционной деятельности ООО «Планетамолл-Красноярск» (владеет и управляет торговым центром в Красноярске) и Компании, а ООО «Планетамолл-Уфа» (владеет и управляет торговым центром в Уфе) частично обслуживает процентные расходы по нему с 2024 года в связи с ростом ключевой ставки. Сумма поручительства в общем долге Компании и процентные расходы по данному поручительству за 2024–2025 годы отражены по фактически понесенным затратам. В прогнозе на 2026–2028 годы объем поручительства учтен в составе общего долга полностью, а процентные расходы учтены частично — на уровне 13% от прогнозной величины каждого года.

С учетом описанного выше отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей в 2024–2025 годах существенно превышало 12,0х. Отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости в 2025 году было заметно выше 100%. Отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам с учетом поручительства в 2024–2025 годах находилось на уровне значительно ниже 1,0х. В прогнозном периоде долговая нагрузка и показатель покрытия с учетом поручительства оцениваются на сопоставимых уровнях.

Очень слабый денежный поток и слабая ликвидность. В прогнозном периоде капитальные расходы учтены в рейтинговой модели согласно информации, предоставленной Компанией. По данным Компании, выплата дивидендов в прогнозном периоде не планируется. Рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) на всем рассматриваемом интервале с 2024 по 2028 год имеет существенное отрицательное значение. Профиль ликвидности АКРА оценивает на низком уровне. В 2028 году ожидается плановое погашение займов от материнской компании.

Низкий уровень корпоративного управления. Все ключевые решения принимаются на уровне «МХЛ». Стратегия Компании реализуется успешно и позволяет ей укреплять конкурентные преимущества и занимать лидирующие позиции на рынке. «Новострой» готовит отчетность по РСБУ, аудитором которой является компания «Б1». Наличие экономически обоснованных займов от связанных сторон и действующее поручительство по кредиту ООО «Сибхолдинг» ограничивают оценку корпоративного управления.

Поддержка со стороны группы. Собственные ресурсы «МХЛ» позволяют ему оказать поддержку Компании в объеме, достаточном для выполнения ее обязательств без использования внешних источников ликвидности, однако оказание такой поддержки может создать риск снижения собственной кредитоспособности поддерживающего лица. Существуют некоторые ограничения на предоставление поддержки Компании со стороны компаний группы. Нарушение функционирования Компании или ее деконсолидация окажет умеренное влияние на основное направление деятельности «МХЛ». Он осуществляет полный стратегический и операционный контроль над Компанией, а ее совет директоров состоит из представителей «МХЛ». АКРА приняло во внимание механизм группового обеспечения (поручительство нескольких компаний группы перед кредитором). Явные гарантии со стороны поддерживающего лица на момент проведения оценки отсутствовали. Мнение АКРА о степени поддержки со стороны «МХЛ» выражается в добавлении четырех ступеней к оценке собственной кредитоспособности (ОСК) Компании.

Ключевые допущения

• отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2026–2028 годах;

• включение в состав общего долга всей суммы поручительства по кредиту ООО «Сибхолдинг» в 2026–2028 годах;

• оказание финансовой поддержки ООО «Сибхолдинг» в размере не более 350 млн руб. в 2026 году;

• капитальные расходы в 2026–2028 годах согласно данным, предоставленным Компанией;

• отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 14,5% в 2026 году, 12,8% в 2027-м и 10% в 2028-м.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• повышение кредитного рейтинга «МХЛ»;

• снижение средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей с учетом поручительства ниже 12,0х;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам с учетом поручительства выше 1,0х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• понижение кредитного рейтинга «МХЛ»;

• привлечение Компанией финансирования от внешних кредиторов (организаций, не входящих в периметр «МХЛ») и/или рост долга, привлеченного от организаций, входящих в периметр «МХЛ»;

• дальнейшее ухудшение профиля ликвидности.

Компоненты рейтинга

ОСК: b.

Поддержка: кредитный рейтинг с учетом поддержки со стороны поддерживающего лица присвоен на четыре ступени выше ОСК рейтингуемого лица.

Регуляторное раскрытие