АКРА ПОДТВЕРДИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «ЛА ТЕРРА» НА УРОВНЕ BBB-(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Подтверждение кредитного рейтинга ООО «Ла Терра» (далее — Компания, «Ла Терра») обусловлено присвоением кредитного рейтинга его материнской компании МКООО «Моллтек Холдинг Лимитед» (далее — «МХЛ»), являющейся поддерживающим лицом.

Финансовый профиль Компании характеризуется размером бизнеса на уровне меньше среднего, высокой рентабельностью, высокой долговой нагрузкой при очень низком покрытии процентных платежей, слабой ликвидностью и очень слабым денежным потоком. Операционный профиль учитывает сильные оценки рыночной позиции, фактора «Бизнес» и географии деятельности, а также низкий уровень корпоративного управления.

«Ла Терра» — владелец и оператор ТРЦ «Планета» в Перми, общая площадь которого составляет 152,5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 82,3 тыс. кв. м. В ТРЦ расположены 166 магазинов, 21 кафе и ресторан, а также кинотеатр. Компания входит в состав «МХЛ», на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ.

Ключевые факторы оценки

Сильные оценки рыночной позиции и бизнеса. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. «Ла Терра» владеет единственным объектом с очень хорошо диверсифицированным портфелем арендаторов — ТРЦ «Планета» в Перми. Средняя загрузка площадей за 2025 год и первые шесть месяцев 2026 года составляет 95%. Средняя срочность договоров аренды — пять лет.

Размер бизнеса меньше среднего и высокая рентабельность. По итогам 2025 года FFO до чистых процентных платежей и налогов составил 969 млн руб., снизившись с 1,5 млрд руб. в 2024-м ввиду понесенных в течение прошлого года единоразовых расходов, учтенных в операционном денежном потоке. Средневзвешенный за период с 2024 по 2028 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет 1,2 млрд руб., или 0,053 б. п. ВВП. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2025 года оценивается в 51% (84% в 2024-м), а средневзвешенное за 2024–2028 годы значение показателя равно 62%.

Высокая долговая нагрузка и очень низкое покрытие процентных платежей. Долг Компании представлен кредитом с плавающей процентной ставкой от ПАО Сбербанк в размере 4,8 млрд руб. и внутригрупповыми займами. Отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей в 2025 году составило 12,2х (7,4х в 2024-м). В 2026 и 2027 годах указанный показатель ожидается на уровне 9,6–10,1х. Отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости в 2025 году превышает 100%.

Отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам в 2025 году, по расчетам АКРА, составило 0,8х (1,6х в 2024-м) из-за снижения FFO до чистых процентных платежей и роста процентных расходов на фоне высокой ключевой ставки Банка России. С учетом закладываемого в прогноз АКРА снижения ключевой ставки возможно улучшение показателя покрытия Компании в прогнозном периоде до 2028 года.

Очень слабый денежный поток и слабая ликвидность. В прогнозном периоде капитальные расходы учтены в рейтинговой модели согласно информации, предоставленной Компанией. По данным Компании, выплата дивидендов в прогнозном периоде не планируется. Рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) в 2024 году составила 34%. На отрицательное значение рентабельности по FCF в 2025 году повлияли единоразовые расходы. Средневзвешенное за 2024–2028 годы значение данного показателя оценивается на отрицательном уровне. Профиль ликвидности АКРА оценивает на низком уровне. Качественная оценка учитывает выраженный пик погашения долга в краткосрочной перспективе: в 2027 году ожидается плановое погашение практически всего общего долга Компании (кредита и займов от связанных компаний). АКРА предполагает рефинансирование кредита в соответствии с предварительными условиями, полученными Компанией от кредитора.

Низкий уровень корпоративного управления. Все ключевые решения принимаются на уровне «МХЛ». Стратегия Компании реализуется успешно и позволяет ей укреплять конкурентные преимущества и занимать лидирующие позиции на рынке. «Ла Терра» готовит отчетность по РСБУ, аудитором которой является компания «Б1». Наличие экономически обоснованных займов связанным сторонам ограничивает оценку корпоративного управления.

Поддержка со стороны группы. Собственные ресурсы «МХЛ» позволяют ему оказать поддержку Компании в объеме, достаточном для выполнения ее обязательств без использования внешних источников ликвидности, однако оказание такой поддержки может создать риск снижения собственной кредитоспособности поддерживающего лица. Существуют некоторые ограничения на предоставление поддержки Компании со стороны компаний группы. Нарушение функционирования Компании или ее деконсолидация окажет умеренное влияние на основное направление деятельности «МХЛ». Он осуществляет полный стратегический и операционный контроль над Компанией, а ее совет директоров состоит из представителей «МХЛ». Явные гарантии со стороны поддерживающего лица на момент проведения оценки отсутствовали. Мнение Агентства о степени поддержки со стороны «МХЛ» выражается в добавлении трех ступеней к оценке собственной кредитоспособности (ОСК) Компании.

Ключевые допущения

• отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2026–2028 годах;

• капитальные расходы в 2026–2028 годах согласно данным, предоставленным Компанией;

• отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 14,5% в 2026 году, 12,8% в 2027-м и 10% в 2028-м.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• повышение кредитного рейтинга «МХЛ»;

• снижение средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей ниже 5,0х;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам выше 1,0х;

• положительное значение средневзвешенной рентабельности по FCF.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• понижение кредитного рейтинга «МХЛ»;

• дальнейший рост долговой нагрузки;

• дальнейшее ухудшение профиля ликвидности.

Компоненты рейтинга

ОСК: bb-.

Поддержка: кредитный рейтинг с учетом поддержки со стороны поддерживающего лица присвоен на три ступени выше ОСК рейтингуемого лица.

Регуляторное раскрытие