АКРА ПОДТВЕРДИЛО КРЕДИТНЫЙ РЕЙТИНГ ООО «СПБ-ЛЕТО» НА УРОВНЕ BBB(RU), ПРОГНОЗ «СТАБИЛЬНЫЙ»

Подтверждение кредитного рейтинга ООО «СПБ-Лето» (далее — Компания, «СПБ-Лето») обусловлено присвоением кредитного рейтинга его материнской компании МКООО «Моллтек Холдинг Лимитед» (далее — «МХЛ»), являющейся поддерживающим лицом.

Финансовый профиль Компании характеризуется размером бизнеса меньше среднего, средней рентабельностью, средней долговой нагрузкой при очень низком покрытии процентных платежей, сильной ликвидностью и слабым денежным потоком. Операционный профиль учитывает среднюю оценку рыночной позиции, сильную оценку фактора «Бизнес», очень сильную географию деятельности, а также низкий уровень корпоративного управления.

«СПБ-Лето» — владелец и оператор ТРК «Лето» в Санкт-Петербурге, общая площадь которого составляет 116,5 тыс. кв. м, арендопригодная площадь — 76,4 тыс. кв. м. В ТРК расположены 142 магазина, 23 кафе и ресторана, а также кинотеатр. Компания входит в состав «МХЛ», на котором сосредоточены основные функции по управлению ТРЦ.

Ключевые факторы оценки

Средняя оценка рыночной позиции и сильная оценка бизнеса. Согласно методологии Агентства, сегмент коммерческой недвижимости характеризуется высоким отраслевым риском. «СПБ-Лето» владеет единственным объектом с очень хорошо диверсифицированным портфелем арендаторов — ТРК «Лето» в Санкт-Петербурге. Средняя загрузка площадей за 2025 год и первые шесть месяцев 2026 года составляет 93%. Средняя срочность договоров аренды — семь лет.

Размер бизнеса меньше среднего и средняя рентабельность. По итогам 2025 года FFO до чистых процентных платежей и налогов составил 390 млн руб., снизившись с 1,4 млрд руб. в 2024-м ввиду понесенных в течение прошлого года единоразовых расходов, учтенных в операционном денежном потоке. Средневзвешенный за период с 2024 по 2028 год показатель FFO до чистых процентных платежей и налогов составляет 1,2 млрд руб., или 0,053 б. п. ВВП. Рентабельность по FFO до чистых процентных платежей и налогов по итогам 2025 года оценивается в 18% (70% в 2024-м), а средневзвешенное за 2024–2028 годы значение показателя равно 52%.

Средняя долговая нагрузка и очень низкое покрытие процентных платежей. Долг Компании представлен кредитом с плавающей процентной ставкой от ПАО Сбербанк в размере немногим менее 6,1 млрд руб. Отношение общего долга к FFO до чистых процентных платежей в 2025 году заметно превысило 12,0х (4,7х в 2024-м). В 2026 и 2027 годах указанный показатель ожидается на уровне 4,1–4,2х. Отношение общего долга к рыночной стоимости недвижимости в 2025 году составило 51%.

Отношение FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам в 2025 году, по расчетам АКРА, было ниже 1,0х. В течение прогнозного периода до 2028 года ожидается восстановление данного показателя на фоне восстановления FFO до чистых процентных платежей после понесенных единоразовых расходов.

Слабый денежный поток и сильная ликвидность. В прогнозном периоде капитальные расходы учтены в рейтинговой модели согласно информации, предоставленной Компанией. По данным Компании, выплата дивидендов в прогнозном периоде не планируется. Рентабельность по свободному денежному потоку (FCF) в 2024 году составила 7%. На отрицательное значение рентабельности по FCF в 2025 году повлияли единоразовые расходы. Средневзвешенное за 2024–2028 годы значение данного показателя оценивается на отрицательном уровне.

В 2028 году ожидается плановое погашение кредита. В рейтинговой модели Агентство предполагает его рефинансирование с учетом полученного Компанией письма от банка, готового рассмотреть возможность рефинансирования указанного кредита ближе к дате его погашения. Взвешенный коэффициент текущей ликвидности оценивается на очень высоком уровне. Качественная оценка ликвидности учитывает исключительно банковское финансирование из внешних источников.

Низкий уровень корпоративного управления. Все ключевые решения принимаются на уровне «МХЛ». Стратегия Компании реализуется успешно и позволяет ей укреплять конкурентные преимущества и занимать лидирующие позиции на рынке. «СПБ-Лето» готовит отчетность по РСБУ, аудитором которой является компания «Б1». Наличие экономически обоснованных операций со связанными сторонами ограничивает оценку корпоративного управления.

Поддержка со стороны группы. Собственные ресурсы «МХЛ» позволяют ему оказать поддержку Компании в объеме, достаточном для выполнения ее обязательств без использования внешних источников ликвидности, однако оказание такой поддержки может создать риск снижения собственной кредитоспособности поддерживающего лица. Существуют некоторые ограничения на предоставление поддержки Компании со стороны компаний группы. Нарушение функционирования Компании или ее деконсолидация окажет умеренное влияние на основное направление деятельности «МХЛ». Он осуществляет полный стратегический и операционный контроль над Компанией, а ее совет директоров состоит из представителей «МХЛ». Явные гарантии со стороны поддерживающего лица на момент проведения оценки отсутствовали. Мнение Агентства о степени поддержки со стороны «МХЛ» выражается в добавлении трех ступеней к оценке собственной кредитоспособности (ОСК) Компании.

Ключевые допущения

• отсутствие привлечения дополнительного финансирования в 2026–2028 годах;

• капитальные расходы в 2026–2028 годах согласно данным, предоставленным Компанией;

• отсутствие дивидендных выплат в прогнозном периоде;

• среднегодовая ключевая ставка Банка России на уровне 14,5% в 2026 году, 12,8% в 2027-м и 10% в 2028-м.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию могут привести:

• повышение кредитного рейтинга «МХЛ»;

• рост средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к процентным платежам выше 1,0х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

• понижение кредитного рейтинга «МХЛ»;

• рост средневзвешенного отношения общего долга к FFO до чистых процентных платежей выше 12,0х;

• отрицательное значение средневзвешенной рентабельности по FCF;

• дальнейшее ухудшение профиля ликвидности.

Компоненты рейтинга

ОСК: bb.

Поддержка: кредитный рейтинг с учетом поддержки со стороны поддерживающего лица присвоен на три ступени выше ОСК рейтингуемого лица.

Регуляторное раскрытие