Повышение кредитного рейтинга ООО «Сэтл Групп» (далее — Компания, Группа, «Сэтл Групп») связано с положительными изменениями уровня долговой нагрузки и показателей обслуживания долга, перспективами роста рентабельности, а также с повышением оценки операционного риск-профиля Компании (в частности, за счет роста финансовой прозрачности). Кредитный рейтинг «Сэтл Групп» обусловлен очень сильным бизнес-профилем Компании, средним уровнем корпоративного управления, высокой рентабельностью бизнеса, очень низкой долговой нагрузкой и очень сильной ликвидностью. Вместе с тем очень высокий отраслевой риск и слабая оценка показателя денежного потока оказывают давление на уровень кредитного рейтинга Компании.

«Сэтл Групп» — крупнейший застройщик жилой недвижимости в Северо-Западном регионе и третий по размерам игрок строительного рынка России. В 2017 году компанией введено 1,22 млн кв. м общей площади, портфель проектов в стадии строительства на конец 2017 года составил 2,58 млн кв. м общей площади.

Ключевые факторы рейтинговой оценки

Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью отрасли, высоким уровнем просроченной задолженности и значительным количеством компаний, допустивших дефолт в течение последних пяти лет. Отраслевая принадлежность — сильный ограничивающий фактор для рейтинга Компании.

Очень сильный бизнес-профиль обусловлен высокой диверсификацией портфеля проектов, стабильной структурой сроков и условий реализации объектов, а также особыми преимуществами, связанными с сильными позициями на рынке Санкт-Петербурга собственных брокерского и консалтингового подразделений. Через брокерское подразделение Компании осуществляются продажи значительной доли жилой недвижимости, реализуемой на рынке Санкт-Петербурга сторонними девелоперами. Благодаря этому Компания способна консолидировать оперативную информацию о ключевых тенденциях жилищного рынка региона.

Средний уровень корпоративного управления определяется высоким уровнем стратегического управления, адекватным уровнем системы управления рисками, структуры управления и структуры Группы. АКРА отмечает рост финансовой прозрачности Компании, обусловленный необходимостью выполнять регуляторные требования к раскрытию информации в связи с возвращением Группы на рынок публичного долга. Также благоприятное влияние на финансовую прозрачность Компании оказывает переход к учету выручки от продаж жилой недвижимости в соответствии с МСФО 15. Агентство отмечает последовательность и успешность реализации стратегии Компании.

Очень низкая долговая нагрузка и высокая рентабельность бизнеса во многом обусловлены способностью «Сэтл Групп» выполнять план продаж, что позволяет финансировать строительство по большей части за счет поступлений по договорам долевого участия. При этом исторически Компании удается продать большую часть площадей уже к моменту сдачи объекта. Необходимо также отметить, что Группа активно практикует заключение контрактов с владельцами земельных участков, что подразумевает оплату за землю долями в проекте. При этом Компания самостоятельно реализует жилую недвижимость и имеет возможность увязывать внешние выплаты с темпом продаж. Агентство ожидает рост рентабельности по FFO (funds from operations, средства от операционной деятельности) до процентов и налогов до 16% в 2020 году по сравнению с 12,3% по итогам 2017 года.

Компания практикует привлечение долга под открываемые покупателями аккредитивы, что связано со значительными (от 30 и более дней) сроками регистрации сделок. АКРА исключило данные обязательства из состава долговой нагрузки при определении кредитного рейтинга Компании, поскольку, по мнению Агентства, такого рода обязательства имеют более чем стопроцентное покрытие внесенными покупателями средствами. Долговая нагрузка характеризуется очень низким отношением чистого долга к FFO до чистых процентных платежей: по оценке АКРА, средневзвешенный показатель за 2015–2020 годы, скорректированный на размер обязательств, обеспеченных аккредитивами, составит 0,7х.

Сильная ликвидность «Сэтл Групп» обеспечивается наличием невыбранной задолженности по открытым кредитным линиям (без учета кредитных линий под аккредитивы) на сумму 2,8 млрд руб., наличием существенного объема свободных денежных средств на счетах Компании, а также комфортным графиком погашения долга.

Слабая оценка показателя денежного потока обусловлена очень низким значением показателя рентабельности по FCF (free cash flow, свободный денежный поток), что связано в первую очередь с существенными дивидендными выплатами. Средневзвешенный показатель рентабельности по FCF за 2015–2020 годы, по оценкам АКРА, составит -0,6%.

Ключевые допущения

  • исполнение запланированных сроков строительства и продаж;
  • в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему финансовому плану Компании;
  • отсутствие существенного изменения цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга

«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.

К позитивному рейтинговому действию может привести:

  • увеличение средневзвешенной за 2015–2020 годы рентабельности по FCF выше 2% при одновременном уменьшении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу ниже 0,5х.

К негативному рейтинговому действию могут привести:

  • уменьшение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8,0х при одновременном увеличении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу выше 2,0х и средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1,0х;
  • снижение цен на жилую недвижимость в Санкт-Петербурге более чем на 10% в 2019–2020 годах при сохранении прогнозного темпа роста цен на строительные работы и материалы;
  • регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.

Компоненты рейтинга

Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.

Корректировки: отсутствуют.

Рейтинги выпусков

Облигации ООО «Сэтл Групп» биржевые процентные документарные на предъявителя, серия 001P-01 (ISIN RU000A0ZYEQ9), срок погашения — 27.10.2020, объем эмиссии — 5 млрд руб., — BBB+(RU).

Обоснование. Эмиссия является старшим необеспеченным долгом ООО «Сэтл Групп». По причине отсутствия структурной и контрактной субординации выпуска АКРА оценивает эти облигации как равные по очередности исполнения другим существующим и будущим необеспеченным и несубординированным обязательствам Компании. Согласно методологии АКРА, уровень возмещения по необеспеченному долгу относится ко II категории, в связи с чем кредитный рейтинг эмиссии приравнивается к кредитному рейтингу ООО «Сэтл Групп» — BBB+(RU).

Регуляторное раскрытие

Кредитный рейтинг ООО «Сэтл Групп» и облигационного выпуска ООО «Сэтл Групп» (ISIN RU000A0ZYEQ9) были присвоены по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации и Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности. При присвоении кредитного рейтинга указанному выпуску также использовалась Методология присвоения кредитных рейтингов отдельным выпускам финансовых инструментов по национальной шкале для Российской Федерации.

Впервые кредитный рейтинг ООО «Сэтл Групп» и кредитный рейтинг облигационного выпуска ООО «Сэтл Групп» (ISIN RU000A0ZYEQ9) были опубликованы 19.06.2017 и 02.11.2017 соответственно. Очередной пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ООО «Сэтл Групп», а также кредитного рейтинга облигационного выпуска ООО «Сэтл Групп» (ISIN RU000A0ZYEQ9) ожидается в течение одного года с даты рейтингового действия (15.06.2018).

Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных ООО «Сэтл Групп», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, ООО «Сэтл Групп» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.

Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности ООО «Сэтл Групп», не выявлены.

АКРА не оказывало ООО «Сэтл Групп» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.

Версия для печати
Скачать PDF

Аналитики

Эльвира Якубова
Старший аналитик, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 04 80, доб. 185
Александр Гущин
Старший директор — руководитель направления среднего бизнеса, группа корпоративных рейтингов
+7 (495) 139 04 89, доб. 121
Мы защищаем персональные данные пользователей и обрабатываем Cookies только для персонализации сервисов. Запретить обработку Cookies можно в настройках Вашего браузера. Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями использования файлов cookie на этом веб-сайте, перейдя по ссылке.