Кредитный рейтинг Акционерного общества «Группа компаний «Самолет» (далее — Компания, Группа, «Самолет») обусловлен сильным бизнес-профилем и сильной рыночной позицией, высокой рентабельностью бизнеса, высоким уровнем корпоративного управления, сильной оценкой денежного потока, сильной ликвидностью, очень низкой долговой нагрузкой и очень высокими показателями обслуживания долга. Вместе с тем очень высокий отраслевой риск оказывает давление на уровень кредитного рейтинга Компании.
«Самолет» — второй по объемам ввода жилой площади застройщик Московского региона и пятый по размерам игрок строительного рынка России. Компания специализируется на строительстве жилья комфорт-класса по доступным ценам преимущественно в Московской области и Новой Москве и занимает лидирующие позиции в регионе по объему портфеля проектов. Большая часть проектов реализуется в рамках комплексной застройки. Суммарный объем ввода площадей Группы в 2018–2020 годах ожидается на уровне 1,9 млн кв. м.
Ключевые факторы рейтинговой оценки
Отраслевой риск оценивается как очень высокий в связи с выраженной цикличностью и высоким уровнем просроченной задолженности в среднем по отрасли, а также значительным количеством компаний, допустивших дефолт на протяжении последних пяти лет. Отраслевая принадлежность является сильным ограничивающим фактором для рейтинга Компании.
Сильный бизнес-профиль обусловлен высокой диверсификацией портфеля проектов Компании и стабильной структурой сроков и условий реализации объектов. Сдерживающее влияние на оценку бизнес-профиля, согласно методологии АКРА, оказывает отсутствие собственных производственных мощностей. Факторами, позволяющими Компании выполнять планы продаж, являются сравнительно короткие сроки строительства и ввода объектов в эксплуатацию, а также высокое соотношение цена/качество.
Стратегия реализуется Компанией последовательно, число случаев отклонения от установленного курса ограниченно. По оценке АКРА, «Самолет» успешно реализует свою стратегию, а существующие элементы системы управления рисками позволяют Компании в значительной степени контролировать ключевые операционные и финансовые риски. Валютные риски у Компании отсутствуют, поскольку она не имеет валютной выручки и валютного долга. В целях управления рисками «Самолет» поддерживает на своих счетах существенный запас свободных денежных средств. Структура управления Группы в целом соответствует лучшим международным практикам. Из восьми членов совета директоров три являются независимыми, включая председателя совета директоров. Структура Группы усложнена, однако такой подход экономически обоснован и типичен для компаний отрасли. Финансовая прозрачность Компании оценивается как высокая.
Высокая рентабельность связана со способностью Группы выполнять планы продаж, а также с высокими темпами строительства. Рентабельность Компании по средневзвешенному за период с 2015 по 2020 год показателю FFO (средства от операций) до процентов и налогов, по оценке АКРА, ожидается на уровне 17,8%.
Очень низкая долговая нагрузка и очень высокие показатели обслуживания долга в основном являются результатом заключения контрактов с владельцами земельных участков, что подразумевает оплату за землю долями в проекте (модель cash-free входа в новые проекты).
Благодаря значительному объему аккумулированных Компанией свободных денежных средств чистый долг по итогам 2017 года составил 1,05 млрд руб.; в дальнейшем ожидается его переход в отрицательную зону.
Сильная ликвидность Группы обеспечивается в первую очередь наличием значительного объема свободных денежных средств на счетах при комфортном графике погашения долга. Аккумулированные свободные денежные средства превышают суммарный объем погашения долга за 2018–2020 годы.
Ключевые допущения
- соблюдение запланированных сроков строительства и продаж;
- в расчетах АКРА были учтены только строящиеся объекты и объекты, планируемые к вводу в эксплуатацию согласно текущему плану Компании;
- отсутствие существенного изменения цен на первичном рынке недвижимости Московского региона.
Факторы возможного изменения прогноза или рейтинга
«Стабильный» прогноз предполагает с наиболее высокой долей вероятности неизменность рейтинга на горизонте 12–18 месяцев.
К позитивному рейтинговому действию может привести:
- увеличение средневзвешенного показателя FFO до чистых процентных платежей и налогов выше 30 млрд руб. при одновременном уменьшении средневзвешенного отношения общего долга к капиталу ниже 0,5х и росте рентабельности по FCF выше 10%.
К негативному рейтинговому действию могут привести:
- уменьшение средневзвешенного отношения FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам ниже 8,0х;
- увеличение средневзвешенного отношения чистого долга к FFO до чистых процентных платежей выше 1,0х;
- снижение средневзвешенной рентабельности по FFO до процентных платежей и налогов ниже 15%;
- снижение в 2019–2020 годах цен на жилую недвижимость в Московском регионе более чем на 10% при сохранении прогнозного уровня цен на строительные работы и материалы;
- регуляторные изменения, способные оказать существенное негативное влияние на показатели Компании.
Компоненты рейтинга
Оценка собственной кредитоспособности (ОСК): bbb+.
Корректировки: отсутствуют.
Рейтинги выпусков
Рейтинги эмиссиям в обращении не присвоены.
Регуляторное раскрытие
Кредитный рейтинг был присвоен по национальной шкале для Российской Федерации на основе Методологии присвоения кредитных рейтингов нефинансовым компаниям по национальной шкале для Российской Федерации, а также Основных понятий, используемых Аналитическим Кредитным Рейтинговым Агентством в рейтинговой деятельности.
Кредитный рейтинг был присвоен АО «Группа компаний «Самолет» впервые. Пересмотр кредитного рейтинга и прогноза по кредитному рейтингу ожидается в течение одного года с даты рейтингового действия (06.07.2018).
Кредитный рейтинг был присвоен на основании данных, предоставленных АО «Группа компаний «Самолет», информации из открытых источников, а также баз данных АКРА. Кредитный рейтинг является запрошенным, АО «Группа компаний «Самолет» принимало участие в процессе присвоения кредитного рейтинга.
Факты существенного отклонения информации от данных, зафиксированных в официально опубликованной финансовой отчетности АО «Группа компаний «Самолет», не выявлены.
АКРА не оказывало АО «Группа компаний «Самолет» дополнительных услуг. Конфликты интересов в рамках процесса присвоения кредитного рейтинга выявлены не были.
